中国房地产6月销售降幅扩大，短期复苏仍偏弱

概览

本报告跟踪中国房地产行业6月销售表现。核心结论是，主要房企销售在6月进一步走弱，Top 100房企权益口径销售同比降幅扩大至13%，Top 50同比下滑11%。虽然年初至今降幅略有收窄，但报告认为实物市场复苏仍不稳固，未来数月新房销售和房价仍可能承压。

核心观点

报告维持对中国房地产实物市场复苏的谨慎判断。其一，开发商销售端6月重新走弱，政策效果和积压需求释放正在减退；其二，房企之间分化明显，国企凭借品牌、融资和一二线城市可售资源优势继续跑赢；其三，尽管股价下跌使行业P/B估值回到历史低位，但短期销售复苏不确定、1H26业绩可能偏弱、7月政治局会议政策上行空间有限以及资金流扰动仍构成压力。报告建议等待更好买点，同时坚持选择具备可信自助改善能力的优质 alpha 标的。

分析框架

报告以CRIC、CREIS及摩根士丹利研究数据为基础，比较Top 50、Top 100及25家重点开发商的月度权益销售、同比变化和年初至今销售表现，并结合不同所有制房企销售分化、二手房成交趋势、政策边际变化、估值水平和公司层面NAV/折价框架来形成行业和个股判断。

方法论与常识提炼

• 行业跟踪月度销售跟踪

  以房企权益口径合约销售及同比变化衡量行业景气度。

  报告重点比较Top 50、Top 100开发商及25家重点房企的6月销售、年初至今销售和同比变化，以判断需求、供给及房企分化趋势。

• 估值方法NAV折价法

  以开发物业DCF、投资物业资本化率和净债务计算NAV，再按开发商评分卡给予折价。

  报告在个股估值部分使用2026e NAV，并根据土地储备、执行力、规模、增长、盈利能力、融资和杠杆等评分给予30%-45%折价。

• 风险收益筛选质量alpha筛选

  在行业复苏不确定时，优先选择具备稳健EPS前景和中期重估潜力的公司。

  报告认为在没有明显实物市场复苏的情况下，CR Land、C&D和Seazen等具备自助改善能力的公司相对更有吸引力。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• CR Land (1109.HK)

  报告偏好的优质alpha标的及Top Pick

  优势

  国企背景、品牌与融资优势较强，报告提到其具备稳健EPS前景和中期重估潜力。

  劣势

  仍受行业销售复苏不确定和房价压力影响。

  对比

  相较多数民企和弱势混合所有制房企，国企房企整体销售表现更强。

  风险

  合约销售弱于预期、新商场开业或投资物业运营不及预期、租金增长走弱。

• C&D International (1908.HK)

  报告偏好的优质alpha标的

  优势

  报告认为当前估值下风险收益更具吸引力，并具备较好的EPS展望。

  劣势

  6月表格中公司销售同比为负，仍面临行业需求走弱影响。

  对比

  在行业整体承压背景下，被列入相对优选组合。

  风险

  销售复苏不及预期、利润率压缩、政策支持不足。

• Seazen (601155.SS/1030.HK)

  报告偏好的优质alpha标的

  优势

  报告认为其当前估值下风险收益更有吸引力，且存在中期重估潜力。

  劣势

  销售端仍承压，披露的个股估值框架对开发业务和投资物业均较敏感。

  对比

  相对弱势民企，报告仍将其列为具备自助改善潜力的选择。

  风险

  合约销售低于预期、利润率压缩、投资物业租金增长走弱或拿地节奏不及预期。

• 中国房地产行业股票

  行业配置观点

  优势

  行业P/B估值已回落至历史低位，部分一线城市供需更好，优质房企具备相对alpha。

  劣势

  6月销售下滑扩大，二手房成交放缓，政策效果和积压需求可能消退。

  对比

  国企开发商表现优于多数民企及部分混合所有制房企。

  风险

  3Q销售转弱、房价环比跌幅加快、1H26业绩偏弱、资金流扰动和政策预期落空。

关键数据

• Top 100房企6月权益销售同比-13%CRIC数据显示，6月百强房企销售降幅较5月的-2%明显扩大。
• Top 50房企6月权益销售同比-11%主要开发商销售走弱，Top 50销售降幅同样较5月扩大。
• Top 50房企年初至今销售同比-14%6月后年初至今降幅略有收窄。
• Top 100房企年初至今销售同比-16%百强房企年初至今销售仍为双位数下滑。
• 25家重点房企6月销售同比-19%较5月的-26%有所收窄，年初至今销售同比下降25%。
• 25城二手房成交量同比增速约10%6月明显低于4月约30%和5月25%，报告预计3Q可能转负。
• 行业观点In-Line报告披露的Analyst Industry View为In-Line。

影响与含义

短期看，销售下滑和二手房成交降温意味着房地产实物市场修复仍不稳定，房价环比跌幅可能加快，行业股价即便估值处于低位也缺乏立即全面重估的条件。中期看，分化将继续主导投资机会：资源集中在核心城市、品牌更强、融资更稳健且EPS可见度更高的房企更可能跑赢行业。

风险

• 销售复苏不及预期，特别是3Q二手房成交转为同比负增长。
• 新房可售资源减少导致新房销售继续同比下滑。
• 房价环比跌幅在未来数月加快。
• 1H26房企业绩可能偏弱，压制板块情绪。
• 7月政治局会议政策上行空间有限，政策催化可能不足。
• 行业资金流扰动持续，拖累估值修复。
• 个股层面面临合约销售弱于预期、利润率压缩、租金增长走弱及拿地节奏偏慢等风险。

后续跟踪

• Top 100和Top 50房企后续月度权益销售同比变化。
• 25个重点城市二手房成交量是否在3Q转为同比负增长。
• 一线城市房价是否因供需格局较好而出现温和上行。
• 7月政治局会议是否释放超预期房地产政策支持。
• 优质房企1H26业绩、EPS可见度和现金流表现。
• CR Land、C&D、Seazen等优选标的的销售、投资物业运营和估值折价变化。