五一楼市销售同比大增，地方新政助推市场回暖

概览

本报告为高盛发布的中国房地产第18周周报，重点分析了2026年劳动节假期期间的房地产市场表现及近期地方政策放松的影响。报告核心结论认为，随着深圳、广州等核心城市推出新一轮宽松措施，假期期间新房和二手房销售量同比大幅反弹，价格预期出现改善迹象。尽管年初至今新房销售仍呈下降趋势，但二手房市场展现出较强韧性。目前房企板块估值处于历史低位，尤其是优质国有开发商，具有较高的安全边际。

核心观点

政策层面，新一轮地方宽松浪潮正在展开。一线城市中，深圳放宽了核心区的购房限制，允许本地户籍家庭购买最多3套住房，非户籍居民配额增加1套，并将个人公积金贷款上限提高至70万元；广州则将个人公积金贷款上限提高至100万元，并推出了最高3万元的以旧换新补贴。此外，苏州、天津、武汉、扬州等二三线城市也分别通过提高公积金限额、土地回购、发放购房补贴等方式刺激需求。 销售数据方面，劳动节假期（5月1日至5日）市场表现强劲。监测的20多个城市新房日均销量较2025年同期增长13%，较2024年同期增长57%；监测的10多个城市二手房日均销量较2025年同期增长27%，较2024年同期增长70%。价格端，监测城市交易价格环比上涨2%，中原地产中介销售员指数（CSI）环比上升1.7个百分点，显示中介对房价上涨的预期增强，这得益于新挂牌房源供应环比下降17%。 从累计数据看，年初至今（YTD）新房销售面积平均同比下降17%，较2024年和2023年同期分别下降14%和50%；而二手房销售面积平均仅同比下降4%，较2024年和2023年同期分别增长25%和4%。库存方面，监测城市库存总量环比微增0.1%，去化周期为29.0个月，略低于4月的29.3个月。 资本市场表现上，覆盖的优质国有开发商股价周均上涨7%，其中中国海外发展（0688.HK）周涨12%表现突出；民营开发商和其他国有开发商周均上涨3%。离岸覆盖开发商股价周均涨6%，跑赢MSCI中国指数；在岸覆盖开发商周均涨3%，跑赢沪深300指数。估值方面，离岸和在岸覆盖开发商当前交易价格较2026年底净资产价值（NAV）分别平均折让20%和13%，市净率（P/B）分别为0.6倍和0.5倍，处于历史低谷区间。

分析框架

研报采用高频数据跟踪与政策事件分析相结合的方法。首先，通过梳理各主要城市最新发布的房地产宽松政策，评估政策力度及覆盖范围。其次，利用CREIS等第三方数据机构的高频销售数据，对比劳动节假期与往年同期及节前周度的销量和价格变化，以验证政策效果。同时，结合中原地产的中介情绪指数（CSI）和卖家询价指数（CAI）来观察市场预期的微观变化。最后，通过高盛自有的竣工追踪器（GSPC，基于浮法玻璃供需模型）和新开工数据推导供给端情况，并结合股价表现与历史估值倍数（P/B、NAV折让）进行横向和纵向对比，判断板块的投资价值。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  通过监测新房/二手房销量（需求）与库存/新开工/竣工（供给）的变化来分析市场平衡

  研报通过对比销售增速与库存去化周期，判断市场是处于供不应求还是供过于求状态，从而预测价格走势。

• 估值方法NAV 净资产价值法

  使用净资产价值（NAV）作为房企估值的核心锚点

  由于房企资产主要为土地和在建项目，其账面价值往往失真，NAV通过重估资产净值更能反映真实价值。研报通过计算股价相对NAV的折让率来判断低估程度。

• 行业/产业分析框架产业链上中下游传导

  通过上游建材（如浮法玻璃）数据推断下游房地产竣工情况

  高盛使用自有的浮法玻璃供需模型（GSPC tracker）来间接估算房地产竣工面积，因为玻璃是竣工阶段的重要材料，其需求量与竣工进度高度相关。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国海外发展 (0688.HK)

  优质国有开发商代表，受益于市场回暖及估值修复

  优势

  央企背景，融资成本低，财务稳健，本周股价表现优于同业（+12%）

  对比

  在覆盖的优质SOE中表现领先

• 绿城中国 (3900.HK)

  混合所有制开发商，产品力强，受益于改善型需求释放

  优势

  本周股价上涨5%，年初至今上涨21%

  对比

  表现优于民营开发商平均水平

关键数据

• 劳动节新房日均销量同比增速+13% (vs 2025), +57% (vs 2024)监测的20+城市数据
• 劳动节二手房日均销量同比增速+27% (vs 2025), +70% (vs 2024)监测的10+城市数据
• 年初至今新房销售面积同比-17%监测的约75个城市平均
• 年初至今二手房销售面积同比-4%监测的约20个城市平均
• 库存去化周期29.0个月环比微降，较2025年底水平有所改善
• 离岸开发商P/B估值0.6x 2026E较2026年底NAV折让20%

影响与含义

研报认为，地方政策的持续宽松正在逐步显现效果，尤其是在核心一二线城市，市场信心有所恢复。销售数据的回暖有助于缓解开发商的资金压力，进而降低违约风险。对于投资者而言，当前房企板块估值处于历史极低位置，提供了较高的安全边际。优质国有开发商因融资优势和市场集中度提升，更有可能受益于这一轮复苏。此外，二手房市场的活跃也为新房市场提供了置换需求的支持。

风险

• 政策效果不及预期，销售回暖不可持续
• 宏观经济下行压力影响居民购房能力
• 部分房企债务风险仍未完全出清

后续跟踪

• 后续更多城市是否跟进出台宽松政策
• 5月全月销售数据能否延续假期强劲势头
• 房企融资环境及债券市场表现