中国地产短期反弹由二手房成交强劲推动，但尚不足以确认行业见底

概览

本报告聚焦中国房地产板块在二手房成交量强劲反弹后的投资含义。J.P. Morgan指出，板块在4月14日上涨4%，可能由Iceberg Index实时二手成交改善、官方网签延迟数据改善以及4月底政治局会议前的政策预期共同驱动。报告总体判断是短期交易机会改善，但尚不能据此确认行业已经触底。

核心观点

核心观点包括：第一，二手房成交量改善是积极信号，但并非全新趋势，部分一线城市自2023年以来已多次出现同比正增长；第二，Iceberg Index的实时数据方向上与官方网签大体一致，但幅度可能偏离，需结合官方数据验证；第三，房价、库存和开发商销售仍偏弱，说明基本面尚未形成可持续企稳；第四，短期内板块可能受成交改善与会议前政策博弈推动而跑赢，但J.P. Morgan目前更倾向于观察2027年附近的潜在自然企稳。

分析框架

报告采用高频成交数据、官方网签、价格领先指标、库存去化和政策时间窗口相结合的方法评估行业。作者将Iceberg Index的实时二手成交与官方12城二手网签作对照，并进一步拆分一手、二手、上海及一线城市表现，同时用中原二手挂牌价指数、国家统计局二手房价指数、挂牌量和库存月数判断量价是否同步改善。

方法论与常识提炼

• 高频地产数据跟踪Iceberg Index实时二手成交与官方网签对照

  用实时经纪渠道成交数据观察最新市场趋势，并用官方网签验证方向和幅度。

  Iceberg Index采集部分中介的实时二手成交，时效性强；官方网签反映真实销售但通常滞后数周。报告认为两者方向有相似性，但样本城市、渠道代表性和保障/安置类住房纳入口径差异会导致幅度偏离。

• 量价库存框架成交量、价格、库存三指标验证

  只有成交、价格和库存持续同步改善，才更能支持行业自然拐点判断。

  报告认为数周成交改善不足以证明见底；若未来数月成交、价格和库存均在无政策刺激下持续改善，才可能接近自然拐点。

• 事件驱动分析政治局会议前交易窗口

  政府会议前政策预期和空头回补可能推动板块短期反弹。

  报告提到2025年的经验显示，即使市场预期不高，板块也可能在高层会议前因政策支持猜测或“以防万一”的空头回补而上涨。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• CR Land

  首选标的

  优势

  被列为J.P. Morgan中国地产板块首选之一，体现较高相对偏好。

  劣势

  报告未提供公司层面详细财务或目标价论证。

  对比

  相较高贝塔标的，更像核心偏好持仓。

  风险

  行业价格和库存未企稳可能压制估值修复。

• CR Mixc

  首选标的

  优势

  被列为首选，可能受益于商业地产运营和消费场景相关韧性。

  劣势

  报告未展开公司层面具体估值。

  对比

  与CR Land共同构成报告的首选组合。

  风险

  若地产链情绪回落或消费/商业运营不及预期，表现可能受压。

• COLI

  国企高贝塔标的

  优势

  报告认为国企中可能出现更高贝塔。

  劣势

  高贝塔意味着对板块情绪和政策预期更敏感。

  对比

  相较CR Land和CR Mixc，弹性可能更高。

  风险

  若成交改善不可持续或政策预期落空，回撤风险较大。

• Jinmao

  国企高贝塔标的

  优势

  报告认为国企中可能具备较高贝塔。

  劣势

  报告未提供公司层面基本面细节。

  对比

  与COLI同属报告提到的国企弹性方向。

  风险

  板块反弹若仅由短期情绪推动，持续性存在不确定。

• Longfor

  民企高贝塔标的

  优势

  报告认为民企中Longfor可能具备较高贝塔。

  劣势

  民企地产股通常对融资环境、销售恢复和风险偏好更敏感。

  对比

  相较国企高贝塔标的，民企属性可能带来更大波动。

  风险

  若政策支持有限或销售恢复放缓，股价弹性可能反向放大。

• KE Holdings（BEKE/2423.HK）

  二手房成交改善的直接受益者

  优势

  二手房成交量若可持续改善，将直接利好其交易服务业务；报告披露BEKE和2423.HK均为OW。

  劣势

  利好依赖二手房成交改善的持续性。

  对比

  相较开发商，KE Holdings对二手房交易量改善的业务关联更直接。

  风险

  Iceberg Index数据可靠性和官方成交持续性仍需验证。

关键数据

• 中国房地产板块4月14日表现+4%同期HSI上涨1%。
• Iceberg Index重点城市二手房实时成交4月至今同比+36%3月为同比+17%；报告提示需谨慎解读。
• 19城一手网签年初至今同比-13%；4月至今同比+15%官方网签反映成交但有数周滞后。
• 12城二手网签年初至今同比-0.5%；4月至今同比+12%官方二手成交数据近期改善。
• 上海二手房成交年初至今同比+4%；4月至今同比+23%部分受2月底限购放松后的短期反应影响。
• 北京二手房成交2023年同比+11%；2024年同比+10%说明二手房成交同比正增长并非全新趋势。
• 深圳二手房成交2023/2024/2025年分别同比+50%/+69%/+6%一线城市二手成交早已出现阶段性改善。
• 库存去化月数一手24个月；二手18个月库存仍高，制约价格可持续企稳。
• 二手挂牌量3月+4%挂牌增加对价格形成压力。

影响与含义

投资含义是板块短期具备交易性反弹机会，尤其是高贝塔地产股和受二手房交易量直接驱动的经纪平台；但中期配置仍需等待价格和库存改善。报告更偏好资产质量较强的CR Land与CR Mixc，同时认为COLI、Jinmao和Longfor在反弹中可能更具弹性。

风险

• Iceberg Index实时数据与官方网签在样本城市、数据来源和统计口径上存在差异，可能高估或低估真实改善幅度。
• 二手房成交同比增长并非新趋势，单靠短期成交改善不能证明行业已经触底。
• 房价仍可能在3月和4月再度走弱，中原一线城市二手挂牌价指数显示下行压力。
• 库存去化周期仍高，一手24个月、二手18个月，限制价格和开发商销售修复。
• 上海4月成交改善部分受限购放松后的短期反应影响，持续性有待观察。
• 4月底政治局会议相关政策预期若落空，短期反弹可能回吐。

后续跟踪

• 未来数月二手房成交量能否在无新增政策刺激下持续改善。
• 官方12城二手网签与Iceberg Index实时数据的方向和幅度是否继续匹配。
• 一线城市二手挂牌价指数和国家统计局二手房价指数是否企稳。
• 一手和二手库存去化月数是否下降。
• 开发商销售是否同步改善。
• 4月底政治局会议是否释放房地产支持信号，以及市场是否出现预期差。
• 上海等领先城市在限购放松后的成交改善能否延续。