5月楼市：一线房价连涨，二手房成交回暖但供给仍压顶
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5月楼市：一线房价连涨，二手房成交回暖但供给仍压顶
高盛追踪显示5月一线城市新房及二手房均价连续数月环比上涨，二手房成交量同比改善，但全国新房销售与开工仍在下滑，市场分化加剧。
- 5月70城新房均价环比跌0.2%，跌幅持平；二手房均价环比跌0.3%，跌幅扩大。
- 一线城市表现强劲：新房均价环比+0.2%（连续4个月正增长），二手房均价环比+0.3%（连续3个月正增长）。
- 5月全国新房销售量/额同比-13%/-9%，略低于或符合高盛预期。
- 15个重点城市二手房成交量同比+8%，高于预期；但100城二手房挂牌量同比连续第三个月下降。
- 一线城市租金连续三个月环比上涨，优于往年同期表现。
- 开发商拿地节奏分化，平均将20%合约销售额用于拿地，项目毛利率约23%。
研报解读
概览
本报告为高盛对中国房地产市场的5月度追踪。核心结论是市场呈现“混合但结构性改善”的特征：虽然全国层面的新房销售和建筑活动仍在下滑，但一线城市的价格展现出显著韧性，连续数月实现环比上涨。二手房市场方面，成交量同比出现改善，挂牌量压力有所缓解，租金收益率在一线城市企稳回升。机构预计6月房价跌幅将进一步收窄，但新房销售量和开工面积同比仍将保持两位数下滑。
核心观点
价格端：一线城市的房价韧性是本月最大亮点。5月70城新房均价环比下跌0.2%，与3-4月持平；但一线城市新房均价环比上涨0.2%，已是连续第四个月正增长。二手房方面，70城均价环比下跌0.3%，跌幅较上月扩大，但一线城市二手房均价环比上涨0.3%，连续三个月正增长。深圳、上海大部分产品类型的二手房成交价均有改善，北京高端项目表现突出。 销售端：全国新房销售仍在探底。5月全国新房销售量同比下滑13%，销售额同比下滑9%，前5个月累计销售量/额同比分别下滑11%/14%。相比之下，二手房市场活跃度更高，15个主要城市二手房成交量同比上涨8%，优于4月的+4%和高盛预期。这得益于挂牌量的同比减少（100城挂牌量同比连续第三个月下降）和交易周转率的加快。 供需与租赁：建筑活动持续疲软，5月新开工面积同比-25%，竣工面积同比-20%，均低于高盛预期，反映出开发商对后市的谨慎态度。租赁市场出现分化，50城平均租金继续下行，但一线城市租金平均连续三个月环比上涨，扭转了2024-2025年同期的负增长趋势，带动住宅租金收益率边际改善。 开发商行为：拿地策略高度聚焦盈利与核心区域。 tracked的6家开发商5月平均将合约销售额的20%用于拿地，预计项目毛利率约23%。其中95%的土地投资位于一二线城市，78%位于Top 10城市。保利发展和绿城中国在5月加快了拿地节奏，而其他开发商则放缓了投资强度。
分析框架
高盛采用高频数据追踪与宏观统计相结合的分析框架。首先，通过国家统计局（NBS）的70城房价指数、全国销售与开工数据把握整体趋势；其次，利用Centaline、CREIS等第三方机构的高频数据（如15城二手房成交、100城挂牌量、在线搜索热度）捕捉市场边际变化，特别是区分不同能级城市（T1/T2/其他）的表现差异。此外，报告还通过跟踪头部开发商的拿地支出占销售比重及预估项目毛利率，来研判供给端的信心与未来供应结构。这种“总量看趋势、结构看分化、微观看信心”的方法论，有助于在整体下行的市场中识别出局部的复苏信号。
方法论与常识提炼
通过对比新房/二手房的成交量（需求）与挂牌量/新开工（供给）来判断市场平衡点。
研报通过观察二手房挂牌量同比下降而成交量同比上升，推断出供给压力正在缓解，这是价格企稳的重要先行指标。
从销售端向开工、竣工及土地市场的传导效应。
研报指出销售疲软导致开发商资金回笼慢，进而抑制了新开工和拿地意愿，表现为新开工同比大幅下滑和土地市场低迷。
通过项目层面毛利率（Project GPM）评估开发商拿地项目的盈利安全性。
研报关注开发商新拿地的预估毛利率（约23%），以此判断在当前售价下，开发商是否仍能保持合理的利润空间，从而决定其投资意愿。
关键数据
- 70城新房均价环比-0.2%5月数据，跌幅与3-4月持平
- 70城二手房均价环比-0.3%5月数据，跌幅较4月(-0.2%)扩大
- 一线城市新房均价环比+0.2%连续4个月正增长
- 一线城市二手房均价环比+0.3%连续3个月正增长
- 全国新房销售量同比-13%5月数据，前5月累计-11%
- 15城二手房成交量同比+8%5月数据，高于4月的+4%
- 新开工面积同比-25%5月数据，前5月累计-23%
- 竣工面积同比-20%5月数据，前5月累计-23%
- 开发商拿地支出占销售比重20%5月数据，前5月累计21%
- 新项目预估毛利率23%5月拿地项目平均水平
影响与含义
研报认为，当前市场正处于寻找新平衡的过程中。一线城市的房价企稳和二手房成交回暖表明核心资产的需求依然存在，且供给压力的缓解有助于价格止跌。对于开发商而言，聚焦高毛利、高能级城市的策略正在生效，但整体投资意愿仍受制于销售回款速度。政策层面，若能在一线城市全面放松限购或提供更大规模的房贷利率补贴，可能进一步巩固当前的复苏势头。投资者应关注那些在核心城市拥有优质土储、财务状况稳健的整合者。
风险
- 核心一线城市房价企稳信号未能持续或扩散到其他城市
- 二手房挂牌量压力未能有效缓解
- 政策刺激力度不及预期（如限购放松、房贷利率下调等）
- 开发商融资环境改善缓慢，流动性风险犹存
后续跟踪
- 核心一线城市（上海、深圳）房价是否出现明确的企稳或拐点，以及其他城市是否跟进
- 高能级城市二手房挂牌量余额是否继续下降
- 高能级城市租金收益率是否改善及租金是否企稳
- 公积金改革、大规模房贷利息补贴或商业房贷利率进一步下调的政策动向
- 一线城市核心区是否全面取消限购
- 促进就业/需求的刺激政策以改善收入预期
- 城市更新/城中村改造的资金支持情况
- 商业地产REITs试点对开发商流动性的影响
- 政府从非城投开发商处加速收购库存的进展
- 开发商融资的其他改善措施，如白名单项目的扩展等