龙湖集团1H26前瞻：开发业务利润率仍弱，去杠杆进度基本按计划推进
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龙湖集团1H26前瞻：开发业务利润率仍弱，去杠杆进度基本按计划推进
高盛下调Longfor Group 2026E-2028E收入、利润和目标价，认为开发物业销售与毛利率压力仍是核心拖累，但租金增长和债务压降对基本面形成一定支撑。
- 1H26合约销售同比下降53%至人民币170亿元，显著弱于覆盖开发商平均约15%的降幅。
- 高盛将2026E合约销售目标下调28%至人民币260亿元，并将2026E-2028E开发物业收入预测平均下调14%。
- 2026E开发物业毛利率被下调至-16%，主要因非核心市场定价压力和老库存占比较高。
- 2026E净利润预测从亏损人民币4.71亿元下调至亏损人民币24亿元；2027E和2028E净利润预测分别为人民币11亿元和22亿元。
- 12个月NAV估值目标价下调14%至HK$7.5，维持Neutral评级。
研报解读
概览
本报告为高盛对Longfor Group（0960.HK）的1H26业绩前瞻。报告核心判断是：公司开发物业业务仍处下行压力中，合约销售、补地、毛利率和盈利预测均被下调；同时，商场等投资物业收入增长、经营现金流和债务压降节奏使流动性风险相对可控。高盛因此维持Neutral评级，并将目标价下调至HK$7.5。
核心观点
高盛认为，Longfor Group的1H26经营数据仍承压。开发物业合约销售同比下降53%至人民币170亿元，显著弱于行业覆盖平均水平；土地投资保持低迷，在去杠杆计划、老库存和地产下行周期延续的背景下，公司可能直到明年后期才恢复拿地。报告预计1H26核心净利润小幅亏损，主要由于开发物业收入双位数下滑及毛利率同比下降约2至3个百分点。非开发业务预计仍有低个位数收入和利润增长，尤其受商场收入改善支持，但长租公寓和物业服务可能受到宏观压力及竞争加剧拖累。
分析框架
报告主要通过自上而下的行业销售压力判断、公司合约销售与可售资源预算对比、开发物业毛利率假设、非开发业务增长假设、净利润预测修订以及NAV折现估值来形成评级和目标价。高盛同时比较了公司估值与覆盖组平均水平，并关注债务压降与租金支持经营现金流对流动性的缓冲作用。
方法论与常识提炼
基于资产净值的目标价
高盛的12个月目标价为HK$7.5，基于end-26E NAV并给予25%折价；该目标价较此前下调14%。
市净率与NAV折价比较
报告指出Longfor Group交易于end-26E NAV约32%折价、2026E P/B约0.3倍，而覆盖组平均为约34% NAV折价和0.5倍P/B。
并购可能性评级
报告披露公司M&A Rank为3，代表被收购概率较低，通常不计入目标价。
高盛因子画像
GS Factor Profile通过增长、财务回报、估值倍数和综合因子来比较个股与市场及行业同业的相对属性。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- Longfor Group (0960.HK)报告覆盖标的
- 优势
- 投资物业和商场收入仍有增长，租金支持经营现金流；债务压降节奏被认为基本按计划推进。
- 劣势
- 开发物业合约销售大幅下滑，土地储备补充不足，老库存占比较高，开发业务毛利率承压。
- 对比
- 1H26合约销售同比-53%，弱于覆盖开发商平均约-15%；1H26租金收入同比+4%，低于CR Land的+13%，高于Seazen的+2%。
- 风险
- 政策执行、去杠杆、销售去化、老项目利润率和租金增长均可能高于或低于预期。
关键数据
- 1H26合约销售人民币170亿元，同比-53%显著弱于覆盖开发商平均约15%的同比降幅。
- 2026E合约销售目标人民币260亿元较此前预测下调28%，隐含同比-42%，销售去化率约35%。
- 2026E开发物业毛利率-16%高盛认为非核心市场定价压力和老库存使利润率恢复空间有限。
- 2026E净利润预测亏损人民币24亿元此前预测为亏损人民币4.71亿元。
- 2027E/2028E净利润预测人民币11亿元/22亿元此前预测为人民币22亿元/33亿元。
- 目标价HK$7.512个月NAV估值目标价，下调14%。
- 当前价格HK$6.79截至2026年7月16日收盘。
- 隐含上行空间10.5%基于目标价与当前价格。
- 2026E P/B0.3倍覆盖组平均约0.5倍。
- 债务压降预期2026E-2028E每年约人民币100亿元低于2023A-2025A平均每年约人民币200亿元，但报告认为进度仍基本按计划推进。
影响与含义
报告对Longfor Group的含义偏谨慎：开发物业盈利修复可能慢于市场预期，2026E可能出现更大净亏损，且2027E-2028E盈利也低于一致预期。不过，租金收入、商场经营改善及债务压降为公司提供一定防守属性。对投资者而言，短期关键不在估值是否低，而在老库存去化、毛利率拐点、租金增长韧性和去杠杆执行能否兑现。
风险
- 供给端流动性支持和需求端宽松政策执行力度高于或低于预期。
- 去杠杆计划执行好于或弱于预期，导致流动性状况强于或弱于预期。
- 项目销售去化强于或弱于预期。
- 老库存项目，尤其是在当前下行周期前取得的项目，毛利率好于或弱于预期。
- 租金增长高于或低于预期。
后续跟踪
- 1H26业绩中管理层对库存减值、盈利影响、租金收入增长强度和净利润拐点时间的指引。
- 老库存通过常规项目销售、土地调规或与政府换地方式去化的进展。
- 公司是否恢复拿地并补充更高质量、更高利润率的土地储备。
- 社会零售销售趋势，以及Longfor Group的GMV能否持续跑赢并带动租金增长上行。
- 债务压降和债务结构调整进度，例如以低成本投资物业经营贷款置换高息融资。
- 就业、消费信心和地产供给侧支持相关政策催化。