中国房地产销售降幅收窄，重点城市复苏信号增强

概览

本报告跟踪中国房地产4月国家统计局数据及高频城市成交数据。全国层面仍呈现投资、新开工和土地销售压力，但销售端降幅收窄、房价环比压力缓和，重点城市的新房和二手房成交改善延续到5月初。花旗认为复苏正在从一线城市扩展到更多二线城市，并从二手房向新房市场、从少数房企向更多房企扩散。

核心观点

核心观点包括：第一，全国房地产基本面仍分化，投资和新开工继续承压，但销售降幅收窄；第二，重点城市成交量改善和挂牌量下降支持价格企稳；第三，地方政策放松是在市场已有修复迹象后进一步增强上行动能，而非单纯被动托底；第四，行业股价短期快速上涨后可能有获利回吐，但中期复苏逻辑仍在。

分析框架

报告结合国家统计局4月房地产投资、开工、竣工、销售、库存和70城房价数据，WIND与CREIS的重点城市新房及二手房周度成交数据，以及CREIS 300城和财政部土地出让收入数据，交叉判断全国房地产压力与核心城市复苏强度。

方法论与常识提炼

• 宏观与行业数据跟踪NBS房地产月度指标

  用国家统计局数据衡量全国房地产投资、开工、竣工、销售、库存和房价变化。

  该框架适合观察全国层面的需求、供给和投资周期，但报告同时用重点城市高频成交数据补充判断局部复苏。

• 高频成交跟踪WIND与CREIS重点城市成交

  通过34城新房和18城二手房周度成交量观察市场复苏是否延续。

  报告强调5月前两周新房和二手房成交同比增长，且增长覆盖主要一二线城市，是判断复苏扩散的重要依据。

• 土地市场跟踪CREIS 300城与财政部土地收入

  用土地成交面积、成交金额和政府土地出让收入衡量开发商拿地意愿和地方土地财政压力。

  4月CREIS 300城土地成交面积和金额仍大幅下降，财政部1季度土地出让收入同比下降，说明投资端和土地市场尚未同步恢复。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产板块

  报告研究对象

  优势

  重点城市新房和二手房成交改善，政策放松强化复苏预期。

  劣势

  全国房地产开发投资、新开工和土地销售仍明显下滑。

  对比

  重点城市表现好于全国平均，二手房改善先于新房，但新房市场自4月起也出现扩散迹象。

  风险

  股价短期上涨过快后回调、成交复苏不持续、家庭信贷需求偏弱。

• COLI

  首选标的

  优势

  报告称其4M26销售实现增长，并符合拿地增长和2026E资源充足的选股方向。

  劣势

  报告未提供单公司详细财务拆分。

  对比

  与Jinmao同为4M26销售增长的重点推荐房企。

  风险

  行业复苏弱于预期或政策效果减弱。

• Jinmao

  首选标的

  优势

  报告称其4M26销售实现增长，且1Q26已属于销售增长房企之一。

  劣势

  报告未提供单公司估值和盈利细节。

  对比

  与COLI均在1Q26和4M26表现相对领先。

  风险

  销售增长放缓、土地和投资端低迷传导至估值。

• CRL

  推荐标的

  优势

  报告将其列为首选组合之一，并披露其为Citi做市相关公开交易股票之一。

  劣势

  报告未给出个股目标价或单独评级变化。

  对比

  与COLI、Jinmao、Poly Property、Seazen共同作为复苏布局标的。

  风险

  短期获利回吐和行业成交改善不及预期。

• Poly Property

  推荐标的

  优势

  被列入复苏布局首选名单。

  劣势

  报告未披露单独销售和估值数据。

  对比

  与其他开发商共同受益于重点城市复苏和政策支持。

  风险

  全国投资和土地市场疲弱可能限制板块重估。

• Seazen

  推荐标的

  优势

  被列入复苏布局首选名单。

  劣势

  报告未披露单独经营指标。

  对比

  作为房企标的，逻辑主要来自行业复苏扩散。

  风险

  复苏向更多城市和大众市场扩散不及预期。

• Beike

  受益标的

  优势

  报告看好其受益于4月以来二手房成交量增长。

  劣势

  报告未提供平台业务详细预测。

  对比

  相较开发商，Beike更直接暴露于二手房成交量修复。

  风险

  二手房成交回落或挂牌量下降未能持续支撑价格。

关键数据

• 4月新开工-27% yoy降幅较3月的-17%扩大。
• 4月竣工-19% yoy与3月的-19%基本持平。
• 4月住宅销售-6% yoy为过去11个月最小降幅。
• 4月销售面积-9% yoy较3月的-10%略有收窄。
• 4月房地产开发投资-20% yoy弱于3月的-11%。
• 4M26房地产开发投资-13.7%2025年全年为-17.2%。
• 4M26固定资产投资-1.6%来自NBS图表标题。
• 5月前两周18城二手房成交+30% yoy每周约2.5万套，较4月+9%进一步加速。
• 5月前两周34城新房成交+8% yoy每周约2.0万套，维持4月节奏。
• CREIS 300城4月土地销售面积/金额-29% / -40% yoy3月分别为-24% / -40%。
• 财政部1季度土地出让收入-24% yoy显示土地财政和拿地端仍承压。

影响与含义

对投资的含义是，房地产板块的交易主线正在从单纯政策预期转向重点城市成交与房价企稳的验证。具备2025年拿地增长和2026年可售资源充足的房企更可能受益；二手房成交改善也利好平台型标的。但全国投资、新开工和土地市场尚未修复，复苏仍需高频成交、价格和房企销售进一步验证。

风险

• 重点城市成交复苏可能无法持续或无法扩散到更多城市。
• 家庭借贷意愿仍弱，新增人民币贷款出现负值，可能限制购房需求恢复。
• 房地产开发投资、新开工和土地成交仍大幅下降，说明供给端和开发商信心尚未修复。
• 政策放松效果可能弱于预期，或仅形成短期情绪改善。
• 板块股价短期已快速上涨25%-30%，存在获利回吐压力。
• 三四线城市和全国平均数据可能继续拖累行业整体表现。

后续跟踪

• 5月及后续重点城市新房和二手房成交同比增速是否延续。
• 二手房挂牌量下降是否继续支撑价格企稳或环比上涨。
• 复苏是否从上海、深圳等一线城市扩展到更多二线城市。
• 新房市场是否继续跟随二手房改善，并从高端或小户型扩散到大众市场。
• 更多房企4M26之后的销售增长能否持续。
• 地方政策放松、住房公积金政策和购房者预期变化。
• 房地产开发投资、新开工、土地成交和土地出让收入能否见底。