中国地产探底在即，核心城市或率先企稳

概览

德意志银行最新报告认为，中国房地产市场下行周期已进入晚期阶段，可能正在接近一个持久的底部。尽管仍存在不确定性，但多项指标显示，本轮调整的深度和持续时间已与全球主要经济体的历史经验相当，且当前复苏由真实市场动态支撑，而非短期政策刺激，具备可持续性。若未来1-2年实现稳定，将有助于中国从当前“窄幅的K型”经济复苏转向更广泛的宏观扩张。

核心观点

报告从三个维度论证房地产探底的合理性：首先，从国际比较看，中国房地产下行周期自2021年上半年见顶以来，已超过五年，而典型国家的中位数周期为五年，价格跌幅（二手住宅约22%）也接近国际均值的20%。其次，本次复苏与2023年初和2024年底两次短暂反弹有本质区别：此前反弹多由大规模宏观刺激引发，一旦政策退坡便迅速回落；而此次虽有政策微调，但无显著宏观宽松，更多是市场自身供需关系改善所致。尤为关键的是，过去几年因投资属性导致的大量二手房积压正被消化——上海等一线城市二手房挂牌量持续下降，而交易量却在上升，这打破了以往‘一松就涨、一涨就供’的负反馈循环。第三，报告借鉴香港经验，指出其2025年二季度触底后强劲复苏，并非源于利率下调或政策放松，而是经济基本面改善与人口流入带动租金回升，从而增强购房信心。目前中国四大一线城市的租金已出现企稳并开始反弹迹象，预示类似传导路径可能正在启动。

分析框架

机构采用‘三重验证法’进行判断：一是横向对标国际历史数据，以判断周期是否已足够长、跌幅是否足够深；二是纵向对比近期两次虚假反弹，识别本轮复苏的本质差异；三是引入外部参照案例（如香港），提取可复制的结构性逻辑。该方法论通过多维交叉验证，降低对单一指标或政策预期的依赖，提升结论稳健性。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  通过观察供给端（二手房挂牌量）与需求端（交易量）的背离变化来判断市场是否真正触底。

  当交易量上升而挂牌量持续下降，说明市场正从‘卖方主导’转向‘买方主导’，库存压力减轻，是基本面转好的重要信号。

• 行业/产业分析框架量价拆分

  区分交易量增长是由投机性需求还是真实居住需求驱动。

  报告强调，本轮交易量上升伴随着二手房库存下降，排除了‘虚假繁荣’的可能，表明需求来自真实购房者而非短期套利者。

• 行业/产业分析框架产业链上中下游传导

  关注租赁市场作为房地产链条中的上游信号，对房价的影响路径。

  租金是房价的领先指标。只有当租金持续上涨，才能证明市场对未来收入有合理预期，从而支撑房价长期走强。

• 宏观经济框架景气拐点分析

  寻找经济从衰退转向复苏的关键转折点。

  报告将2025年视为中国经济的转折点，2026年则可能是租金企稳的转折点，两者共同构成房地产复苏的催化剂。

• 宏观经济学框架美林投资时钟

  将房地产置于经济周期的不同阶段中理解其角色演变。

  过去房地产是经济复苏的‘领头羊’，但如今已转变为经济趋势的‘放大器’，意味着其复苏应滞后于整体经济回暖。

关键数据

• 房地产下行周期时长约5年自2021年上半年价格见顶至今，接近国际中位数水平（4-7年）。
• 二手住宅价格累计跌幅22%官方统计，部分城市实际跌幅接近30%，已与国际典型降幅（约20%）相当。
• 一线城二手房挂牌量趋势持续下降上海等核心城市挂牌量减少，标志着过剩库存消化接近尾声。
• 一线城市租金变动已企稳并反弹2026年数据显示，北京、上海、深圳、广州租金水平开始回升，向2018-2019年水平靠拢。
• 香港房价从谷底回升幅度约10%2025年第二季度触底后，至2026年已反弹约10%，为内地提供重要参考。

影响与含义

如果房地产市场如期企稳，将产生深远影响：第一，它将成为连接‘新经济’（如新能源、电动车）与‘旧经济’（基建、消费）的桥梁，缓解当前‘K型’复苏的结构性失衡；第二，居民对房产的信心恢复将提振消费意愿；第三，地方政府土地财政压力有望缓解，从而改善地方债务状况；第四，房地产作为金融资产的稳定性提升，有助于修复整体金融市场信心。因此，地产触底不仅是行业自身的转折点，更是中国经济全面再平衡的关键节点。

风险

• 若租金上涨缺乏持续性，可能导致房价反弹失败
• 部分城市人口持续流出，难以形成有效需求支撑
• 大型开发商财务状况未明显改善，制约新房市场复苏
• 政策环境突变，如收紧信贷或增加房企税负

后续跟踪

• 一线及强二线城市的二手房挂牌量是否持续下降
• 核心城市租金水平能否维持稳定增长
• 新房销售数据是否止跌回升
• 地方政府土地出让金是否出现拐点