花旗看好中国房地产板块7月至10月行情，核心城市成交量改善是主线

概览

这是一篇花旗关于中国房地产板块的研究报告，核心判断是应在9月新盘供应回升前提前布局核心城市销售增长。报告认为，尽管板块股价近期回调且1H26盈利偏弱已被市场广泛预期，但核心城市一二手房成交韧性、低基数、政策支持和销售指引改善可能共同推动7月至10月板块行情。

核心观点

报告的核心观点包括：第一，7月至9月销售增长可能加速，主要受核心城市成交韧性和低基数推动；第二，9月以后新盘供应管线更强，可能带来进一步销售支撑；第三，7月政治局会议及地方公积金、以旧换新等政策宽松预期有助于稳定房地产市场和居民预期；第四，1H26盈利疲弱并非主要负面意外，市场更关注销售和利润率指引；第五，头部房企和具备优质土储、产品升级能力的公司更可能受益。

分析框架

报告主要采用自上而下的行业景气跟踪与自下而上的上市房企比较相结合的方法：先观察新房和二手房高频成交、城市能级分化、土地供应与溢价率、政策资金和会议信号，再映射到上市房企销售增长、拿地节奏、估值折价、目标价和评级。

方法论与常识提炼

• 行业周期与高频数据跟踪成交量、低基数与政策催化框架

  用新房和二手房周度成交、城市分层、土地市场和政策信号判断房地产板块短期景气拐点。

  报告重点关注34城新房成交、18城二手房成交、15城7月上半月成交、土地成交建面和溢价率，以及政治局会议和城市更新资金等政策变量。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• CRL

  首选标的之一；报告称其在深圳等地拿地较强，1H26销售同比增长6%。

  优势

  核心城市资源、拿地能力和销售韧性较强。

  劣势

  仍受行业利润率、销售持续性和政策落地节奏影响。

  对比

  与多数房企相比，已实现正销售增长并被列为更新后首选。

  风险

  若核心城市成交放缓或新盘去化不及预期，股价修复可能受阻。

• C&D

  首选标的之一；花旗自6月起更为正面，原因是产品升级和加快补充土储。

  优势

  产品升级、6月在深圳、上海、杭州、无锡、苏州、福州等地加快拿地。

  劣势

  拿地节奏加快可能提高资金和利润率管理要求。

  对比

  相较部分等待2H26供地窗口的房企，C&D已提前加速补仓。

  风险

  土地价格上行和销售兑现不确定性可能影响投资回报。

• Beike

  首选标的之一，受益于二手房交易活跃度改善。

  优势

  二手房成交量改善与核心城市交易韧性对其业务相关性较高。

  劣势

  报告披露内容主要聚焦行业成交，未展开公司层面盈利细节。

  对比

  相较开发商，Beike更直接映射二手房交易活跃度。

  风险

  二手房成交改善若不可持续，业务弹性可能弱于预期。

• Jinmao

  首选标的之一；1H26销售同比增长8%。

  优势

  销售已实现正增长，并计划在2H26供地窗口寻找更有吸引力的土地价格。

  劣势

  仍需依赖2H26土地供应和销售节奏改善。

  对比

  与COLI、CRL等同属已实现正销售增长的房企。

  风险

  土地供应、利润率和融资环境变化可能影响表现。

• COLI

  首选标的之一；1H26销售同比增长12%。

  优势

  销售增长领先，具备头部房企规模和核心城市资源优势。

  劣势

  估值修复仍取决于销售增长延续和利润率指引。

  对比

  在报告列示的已实现销售正增长房企中增速较高。

  风险

  若政策支持或核心城市需求弱于预期，估值修复可能放缓。

• 中国房地产板块

  报告整体持正面观点，建议布局7月至10月潜在牛市行情。

  优势

  成交量回暖、低基数、政策支持和9月新盘供应回升形成共振。

  劣势

  1H26盈利疲弱、行业资产负债表修复仍未完成。

  对比

  核心城市表现优于弱能级城市，龙头和优质土储公司优于行业平均。

  风险

  政策力度不及预期、成交改善不可持续、土地成本上升、利润率继续承压。

关键数据

• 34城新房成交2026年7月首周同比增长18%主要由在售项目去化改善推动，尤其是豪宅和小户型入门产品。
• 18城二手房成交2026年7月首周同比增长12%一线城市同比增长21%，周度成交25.3k套，较2025年均值高6%。
• 15城7月上半月二手房成交同比增长13%佛山、宁波、上海、苏州同比增长超过20%；成都、深圳、北京、东莞同比增长10%至20%。
• 1H26已实现销售正增长的房企COLI +12%、Jinmao +8%、CMSK +8%、CRL +6%、COGO +15%报告认为7月至8月更多上市房企可能转为销售正增长。
• 300城土地销售建面1H26同比下降22%为20年低位；CRIC数据显示Top-100房企拿地同比下降25%。
• 平均土地溢价率2026年6月13.7%环比上升8个百分点，深圳、杭州、上海等优质地块供应受限推高价格。
• 中央预算城市更新投资Rmb97bn，同比增加Rmb17bn或21%报告将其视为支持房地产市场稳定的重要政策资金。
• 超长期特别国债支持Rmb160bn，同比增加Rmb25bn或18.5%用于城市更新等方向，有助于延续复苏动能。

影响与含义

对投资含义而言，报告倾向于在市场仍关注1H26盈利弱势时，提前布局销售增长改善、核心城市资源更强、估值仍有折价且可能受政策催化的房地产标的。板块层面，成交量改善和政策预期可能带来7月至10月的估值修复；公司层面，具备更强产品力、核心城市土储和销售弹性的龙头更受益。

风险

• 7月政治局会议或地方政策支持力度不及预期。
• 核心城市7月至9月成交改善可能受季节性或低基数影响，持续性仍需验证。
• 1H26盈利弱势若超出市场预期，可能压制板块估值修复。
• 土地供应收缩推高优质地块价格，可能削弱未来项目利润率。
• 新盘供应从9月起回升的节奏和去化率存在不确定性。
• 房企资产负债表修复和居民购房预期改善仍可能慢于预期。

后续跟踪

• 7月至9月核心城市一手房和二手房成交同比增速。
• 9月以后新盘供应管线及项目去化率。
• 7月政治局会议对房地产和居民资产负债表修复的政策表述。
• 地方公积金政策、住房以旧换新和城市更新资金落地情况。
• 上市房企7月至8月销售数据和1H26业绩会中的销售、利润率指引。
• 2H26土地供应恢复后的核心城市地价和龙头房企拿地节奏。