中国房地产周度成交边际改善，但去化率显著回落

概览

本报告是Morgan Stanley对中国房地产行业的每周数据库追踪，重点观察一手房登记销售、二手房登记销售、去化率、挂牌价追踪指数和地产中介指数。截至2026年7月19日的一周，周度成交数据边际转好，尤其二手房由前周同比下降转为同比增长，但一手房年初至今仍为负增长，显示行业需求恢复仍不均衡。

核心观点

核心结论是：成交端短期改善，但行业整体仍偏中性。一手房50城销售同比增长3%，二手房10城销售同比增长6%，二手房年初至今同比增长4%相对更稳；但总去化率从前周95%降至26%，且一线城市去化率仅4%，说明项目结构和区域差异对销售表现影响较大。报告披露的亚太行业观点为In-Line，意味着对未来12-18个月行业表现相对基准持中性判断。

分析框架

报告采用周度高频数据库追踪方法，对比当周同比、前周同比、年初至今同比以及城市能级分化，并结合去化率、挂牌价指数和中介景气指数判断中国房地产市场短期动能。个股层面通过覆盖公司评级与价格表提供行业覆盖范围背景，但正文重点不是单一公司估值。

方法论与常识提炼

• 高频行业跟踪Weekly Database Tracker

  周度成交、年初至今累计、城市能级分层、去化率

  通过一手房50城和二手房10城登记套数的同比变化，结合一线、二线、三线城市分层以及去化率变化，评估中国房地产销售动能。

• 相对评级体系Morgan Stanley Stock Ratings

  Overweight、Equal-weight、Underweight、In-Line

  Morgan Stanley使用相对评级体系，Overweight、Equal-weight和Underweight分别代表未来12-18个月相对行业覆盖范围的风险调整总回报预期；行业观点In-Line代表行业表现预计与相关基准大体一致。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商股票

  直接相关

  优势

  周度一手房和二手房成交同比改善，部分城市能级出现回升；部分覆盖公司评级为Overweight。

  劣势

  一手房年初至今仍同比下降11%，行业复苏基础仍不稳。

  对比

  二手房年初至今同比增长4%，表现强于一手房；二线城市一手房同比增长14%，强于一线城市的同比下降24%。

  风险

  去化率下滑、城市能级分化、销售恢复不持续、融资和政策环境变化。

• 香港上市内房股

  高度相关

  优势

  报告覆盖China Resources Land Ltd.、China Jinmao Holdings Group Ltd、Seazen Group Ltd等港股开发商，部分标的评级为O。

  劣势

  覆盖公司中也存在Equal-weight和Underweight评级，反映个股基本面和风险差异。

  对比

  港股覆盖标的评级分布包括O、E和U，不能用行业周度改善直接外推至全部公司。

  风险

  销售波动、信用风险、政策调整、市场流动性和估值折价。

• A股房地产开发商

  相关

  优势

  报告覆盖China Merchants Shekou Industrial Zone、China Vanke Company Ltd.、Gemdale Corporation、Poly Developments and Holdings Group、Seazen Holdings Company Ltd.等A股标的。

  劣势

  A股覆盖标的评级同样分化，且部分公司评级为Underweight。

  对比

  A股与港股地产标的都受中国房地产成交与政策周期影响，但个股评级、估值和流动性差异明显。

  风险

  销售低迷、利润率压力、资产减值、债务再融资压力。

关键数据

• 50城一手房周度登记套数+3% YoY前周为+1% YoY；年初至今为-11% YoY。
• 一线城市一手房销售-24% YoY前周为+40% YoY，显示波动较大。
• 二线城市一手房销售+14% YoY前周为+0% YoY。
• 三线城市一手房销售+2% YoY前周为-18% YoY。
• 10城二手房周度登记套数+6% YoY前周为-3% YoY；年初至今为+4% YoY。
• 一线城市二手房销售+9% YoY前周为+6% YoY。
• 二线城市二手房销售+5% YoY前周为-9% YoY。
• 总去化率26%前周为95%；一线城市为4%，二线城市为48%。
• 中原六城二手房挂牌价追踪指数16.5%前周为16.3%。
• 一线城市地产中介指数52.8前周为51.8。
• 亚太行业观点In-Line表格披露Asia Pacific Industry View为In-Line。

影响与含义

对投资判断的含义是，销售高频数据的边际改善有助于缓解对行业需求持续恶化的担忧，二手房表现相对更有韧性；但一手房累计跌幅仍然存在，去化率显著回落也提示项目结构、城市分化和购房信心仍是主要约束。行业观点维持In-Line，说明报告更偏向跟踪和验证复苏质量，而非明确转向积极。

风险

• 一手房年初至今销售仍同比下降，短期周度改善可能不足以确认趋势反转。
• 总去化率由前周95%降至26%，提示当周项目质量或区域结构可能显著影响销售表现。
• 一线城市一手房销售同比下降24%，与二线、三线城市表现分化。
• 报告披露Morgan Stanley与多家覆盖公司存在或寻求投资银行及其他业务关系，投资者需注意潜在利益冲突。
• 研究报告基于公开信息且不构成个性化投资建议，评级和观点可能随市场与公司情况变化。

后续跟踪

• 后续数周50城一手房销售同比能否持续转正，并推动年初至今跌幅收窄。
• 10城二手房销售年初至今正增长能否延续，以及是否向一手房需求传导。
• 去化率是否从26%回升，尤其是一线城市受偏远项目影响后的恢复情况。
• 中原六城二手房挂牌价追踪指数和一线城市地产中介指数是否继续改善。
• 政策支持、房企融资环境和重点开发商销售数据对行业观点的影响。