香港6月零售增速降至5%，Link REIT仍为首选

概览

报告分析香港2026年6月零售销售、各零售类别、跨境电商渗透、游客到访及商业地产相关标的。整体零售销售同比增速由5月的8%降至6月的5%，主要受股市表现偏弱、恶劣天气、游客到访放缓以及汽车和电器高增长降温影响。尽管短期动能减弱，2026年上半年零售销售仍同比增长10%。

核心观点

未来数月香港零售销售预计维持约5%的温和同比增长。必需消费仍高于2015—2018年平均水平，跨境电商竞争趋于稳定但难以显著逆转；可选消费继续增长，但增速放缓且销售仍明显低于疫情前平均水平。标的方面，Link REIT因收益率、运营改善和资本管理因素更具吸引力，Wharf REIC则面临游客与奢侈品需求转弱压力。

分析框架

报告结合香港月度零售销售、分品类销售、游客到访和跨境电商月活跃用户数据进行同比及历史基准比较，并剔除汽车和电器等异常高波动类别检验趋势稳健性；随后将行业变化映射至零售物业租户销售、租金续租和相关房地产投资信托基金估值。

方法论与常识提炼

• 增长分析同比增速比较

  比较月度及半年度零售销售的同比变化

  通过比较2026年5月、6月及上半年数据，识别整体、必需消费和可选消费的增长方向及动能变化。

• 标准化处理春节季节性调整

  合并1月和2月数据

  将1月与2月合并为前两个月数据，以降低春节日期变化对月度同比比较的干扰。

• 敏感性分析异常类别剔除

  剔除电器及汽车销售

  在排除电器和汽车两个高波动类别后重新观察整体及可选消费增速，以确认放缓并非仅由异常类别造成。

• 历史比较疫情前基准比较

  以2015—2018年平均销售水平作为基准

  用于衡量必需消费和可选消费相对于疫情前常态的恢复程度。

• 资产映射零售销售至物业经营传导

  将消费趋势映射至租户销售和租金续租

  以行业销售及游客趋势判断Link REIT、Fortune REIT和Wharf REIC的租户销售、租金续租与估值前景。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• Link REIT (0823.HK)

  香港零售物业主要受益标的及报告行业首选

  优势

  股息率约6.4%，2026年第二季度租户销售有望改善，持续进行单位回购并主动实施资本循环；潜在纳入互联互通构成上行催化。

  劣势

  零售增长放缓及负租金续租尚未完全消失，运营改善仍需后续数据验证。

  对比

  相较Wharf REIC，社区零售及必需消费敞口更具防御性，资本管理催化也更明确。

  风险

  游客及消费恢复不及预期、租户销售走弱、负租金续租收窄慢于预期，以及资本循环执行偏差。

• Wharf REIC (1997.HK)

  游客及高端消费敏感的香港零售物业标的

  优势

  拥有香港核心商业物业，对游客和奢侈品消费复苏具备较高弹性。

  劣势

  游客到访放缓以及全球奢侈品牌对中国市场趋势偏弱的评论，可能令租户销售承压。

  对比

  较Link REIT更依赖游客及高端可选消费，短期防御性相对较弱。

  风险

  游客到访持续下降、奢侈品需求走弱、租户销售及租金表现低于预期。

• Fortune REIT

  必需消费及社区零售趋势的参考标的

  优势

  2026年上半年租户销售实现温和同比增长，并预计下半年负租金续租幅度收窄。

  劣势

  增长幅度有限，租金续租仍处于负值。

  对比

  可作为判断Link REIT社区零售经营趋势的同业参照。

  风险

  消费增长放缓可能推迟租金恢复。

• PDD HOLDINGS INC (PDD.US)

  通过拼多多在香港的月活跃用户反映跨境电商竞争

  优势

  在香港跨境电商市场具有用户规模和价格竞争力。

  劣势

  香港月活跃用户趋势仅呈稳定迹象，报告预计不会出现显著逆转。

  对比

  其用户趋势用于评估非本地电商对香港实体零售及必需消费销售的分流压力。

  风险

  跨境电商渗透重新加速可能继续挤压本地零售商及零售物业租户销售。

关键数据

• 香港整体零售销售增速2026年6月同比增长5%低于2026年5月的8%。
• 2026年上半年零售销售同比增长10%可选消费增长15%，必需消费增长5%。
• 未来数月零售销售增速预测约5%受到高基数及游客到访放缓影响。
• 必需消费零售2026年6月同比增长2%5月为增长4%；销售仍较2015—2018年平均水平高5%。
• 可选消费零售2026年6月同比增长7%5月为增长12%；剔除汽车和电器后，6月增长8%、5月增长13%。
• 可选消费相对历史水平较2015—2018年平均水平低24%较5月低25%的差距略有改善。
• 珠宝及贵重礼品销售6月同比增长20%2026年上半年同比增长25%，属于表现领先类别。
• 燃料销售6月同比下降15%2026年上半年同比下降14%，属于表现落后类别。
• 游客到访2026年7月同比下降1%增速转负，可能拖累游客相关零售与奢侈品销售。
• Link REIT股息率6.4%为报告将其列为行业首选的核心因素之一。
• Link REIT历史评级记录增持，目标价HK$432026年6月26日记录价格为HK$36.18，对应约18.9%的潜在上涨空间；并非报告日实时价格。

影响与含义

零售增长放缓意味着香港零售物业租户销售改善将更趋温和，游客及奢侈品敞口较大的资产更易承压。社区型及必需消费导向物业相对更具韧性，负租金续租幅度可能逐步收窄。对Link REIT而言，经营改善若与持续回购、资本循环及潜在纳入互联互通形成共振，可能支持估值；Wharf REIC则需要游客流量和高端消费重新加速才能改善预期。

风险

• 香港股市表现偏弱可能通过财富效应抑制消费。
• 恶劣天气可能扰动客流和线下零售销售。
• 游客到访同比转负可能进一步拖累旅游及奢侈品相关消费。
• 高基数可能令未来数月同比增速继续放缓。
• 跨境电商渗透若重新加速，可能持续分流本地实体零售需求。
• 汽车和电器等高波动类别变化可能放大月度数据波动。
• 租户销售改善不及预期可能延缓负租金续租收窄。
• 研究机构与Link REIT及Wharf REIC存在做市、客户、持仓或服务关系等潜在利益冲突。

后续跟踪

• 2026年8月中旬公布的Link REIT第二季度租户销售数据。
• 香港未来数月整体、必需消费及可选消费零售销售同比增速。
• 游客到访能否从2026年7月同比下降1%的水平恢复。
• Link REIT负租金续租幅度是否在2027年开始收窄。
• Link REIT单位回购、资本循环及潜在纳入互联互通的进展。
• 拼多多及其他非本地电商在香港的月活跃用户变化。
• 全球奢侈品牌对中国及香港需求趋势的最新评论。