中国房地产价格与租金企稳仍在路上，但供给侧疲弱延续

概览

本报告为Goldman Sachs对中国房地产市场的月度跟踪。报告认为，6月数据继续显示房价和租金企稳路径未被破坏，尤其是一线城市ASP和租金表现较强；但销售、施工、土地成交和开发投资仍偏弱，供给侧修复不足，因此下调2026E/2027E多项行业预测。

核心观点

核心观点包括：第一，新房和二手房价格环比降幅维持在低位，一线城市继续表现优于低线城市；第二，全国新房销售仍承压，1H26销售面积和销售额分别同比-12%/-14%；第三，施工活动疲弱是最大拖累，1H26新开工、竣工和FAI分别同比-23%/-24%/-18%；第四，二手房成交与挂牌指标边际改善，但二手供给竞争仍强；第五，租金6月出现环比改善，支持住宅收益率修复的观察线索；第六，强势国企开发商拿地仍聚焦高能级城市，项目层面毛利率估算仍较稳。

分析框架

报告结合NBS全国数据、高频新房和二手房跟踪、70城ASP指数、15城二手成交、100城二手挂牌、50城租金、土地成交与拍卖指标、开发商拿地样本、REITs融资和上游建材指标，对销售、价格、租金、施工、土地和融资进行交叉验证，并据此调整2026E-2027E行业预测。

方法论与常识提炼

• 房地产周期跟踪China Property Monthly Tracker

  月度高频与官方数据交叉验证

  通过全国统计数据、城市分层价格指数、二手成交和挂牌、租金、土地成交、开发商拿地和上游建材指标，判断房地产市场是否进入价格、租金和供给侧企稳阶段。

• 开发商盈利监测Landbanking profitability monitor

  拿地强度与项目毛利率估算

  以覆盖开发商的新增拿地金额占销售额比例、城市能级分布、Top-10城市敞口和项目层面GPM估算，评估开发商补货质量和未来利润率。

• 行业预测修订GSe forecast revision

  2026E-2027E销售、价格、开工、竣工和FAI预测调整

  根据1H26销售、施工、土地和政策执行节奏，将2026E销售面积、销售额、ASP、新开工、竣工和房地产FAI预测整体下调。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产行业

  核心研究对象

  优势

  一线城市ASP连续环比改善，租金出现转升，二手房成交和挂牌指标边际改善。

  劣势

  全国销售、施工、新开工、竣工、FAI和土地成交仍疲弱。

  对比

  一线城市明显强于二线和低线城市；二手成交表现好于新房销售，但二手供给竞争仍高。

  风险

  购房信心弱、就业预期未改善、政策落地慢、二手供给压力持续。

• 强势SOE开发商

  潜在受益者和行业整合主体

  优势

  拿地集中于一二线和Top-10城市，项目层面GPM估算仍较稳，REITs融资渠道更活跃。

  劣势

  整体行业销售下行仍会压制合同销售和内部现金流。

  对比

  相较POE开发商，强势SOE具备更强融资能力和补货能力。

  风险

  若销售复苏慢于预期，新增土地利润率和周转速度可能承压。

• 商业REITs

  房地产融资渠道和资产盘活工具

  优势

  6月发行加速，1H26发行规模同比接近翻倍，有助于强势开发商盘活商业资产。

  劣势

  规模仍不足以完全对冲开发销售和施工端下行压力。

  对比

  相较传统开发贷和销售回款，REITs更偏资产证券化和存量资产融资。

  风险

  底层资产经营表现、估值和市场风险偏好变化可能影响发行和再融资。

关键数据

• 2026E销售面积预测同比-8%此前GSe为同比-4%；2027E调整为同比-2%。
• 2026E房地产销售额预测同比-12%对应2027E同比-4%；主要受销售量和ASP预测下调影响。
• 2026E ASP预测同比-4%此前为同比-2%；2027E为同比-3%。
• 2026E新开工GFA预测同比-22%此前为同比-19%；隐含2H26E同比-21%。
• 2026E竣工GFA预测同比-15%此前为同比-1%；隐含2H26E同比-10%。
• 2026E房地产FAI预测同比-15%此前为同比-12%；隐含2H26E同比-11%。
• 6月70城新房/二手房ASP环比-0.2%/-0.3%与5月趋势接近；一线城市分别为环比+0.1%/+0.3%。
• 6月全国商品房销售面积/销售额同比-14%/-14%1H26分别同比-12%/-14%。
• 1H26新开工/竣工/FAI同比-23%/-24%/-18%显示施工和投资端继续疲弱。
• 6月土地销售面积/金额同比-23%/-15%1H26全国土地销售面积/金额为同比-22%/-28%。
• 6月15城二手房成交量同比+10%1H26同比持平；高于此前GSe中个位数同比改善预期。
• 50城平均租金6月环比转升结束连续9个月下降；一线城市平均租金连续4个月环比为正。
• 强势开发商6月拿地强度约占合同销售额31%平均项目层面GPM约22%，64%敞口在一二线城市，65%敞口在Top-10城市。
• 1H26商业REITs发行Rmb30bn环比半年度+21%，同比接近翻倍；6月4只商业REITs发行合计募资Rmb20bn。

影响与含义

报告对行业的含义是，市场底部修复仍更像结构性、城市分化和价格租金先行的过程，而非全面复苏。一线城市价格和租金韧性、二手挂牌下降、土地拍卖溢价率改善和REITs融资活跃是积极信号；但购房者信心、就业预期、政策执行速度、施工链条和土地成交量仍不足以支持更强的全国性复苏。因此，行业配置更应关注高能级城市敞口、资金实力和拿地质量较好的整合型开发商。

风险

• 就业和居民收入预期没有实质改善，购房者信心继续偏弱。
• 供给侧政策执行节奏未明显加快，去库存和城市更新支持不足。
• 二手房供给竞争继续压制新房销售和价格修复。
• 新开工、竣工、土地成交和房地产FAI持续下滑，拖累产业链和开发商现金流。
• 低线城市价格、租金和库存压力可能延续，与一线城市分化扩大。

后续跟踪

• 核心一线城市，尤其上海和深圳，是否出现更明确的房价企稳或拐点。
• 其他重点城市能否跟随一线城市出现ASP环比改善。
• 二手房挂牌量、供需平衡和成交周期是否继续改善。
• 高能级城市租金和住宅租赁收益率能否持续回升。
• 一线城市限购等HPR政策是否进一步全面放松。
• 城市更新是否在资金和执行支持下加速落地。
• 土地拍卖流拍率和溢价率改善能否持续，并带动开发商拿地意愿。