中国房地产周度成交仍承压，二手房改善相对更稳

概览

本报告为Morgan Stanley关于中国房地产行业的周度数据库追踪，聚焦截至2026年6月28日一周的一手房与二手房登记销售、去化率、挂牌价追踪指数及经纪人指数。整体来看，一手房销售仍同比下滑，但降幅较前一周略收窄；二手房同比接近持平，并优于前一周；去化率环比改善。

核心观点

报告的核心信息是：中国房地产销售基本面仍处于修复与分化状态。一手房端，50城周度登记套数同比下降13%，年初至今同比下降12%，显示新房市场仍承压；二手房端，10城周度登记套数仅同比下降1%，年初至今同比增长5%，相对韧性更强；去化率从47%升至53%，表明短期销售吸收有所改善。分城市层级看，一线与二线城市一手房同比仍为负，三线城市当周转正但波动较大。

分析框架

报告采用周度高频数据库追踪方法，将一手房50城登记销售、二手房10城登记销售、城市层级表现、去化率、挂牌价指数和经纪人指数进行环比与同比对比，并结合年初至今累计表现判断行业趋势。

方法论与常识提炼

• 高频数据跟踪周度房地产销售数据库

  一手房与二手房登记销售同比跟踪

  通过50城一手房和10城二手房登记套数的周度同比、前周对比及年初至今累计同比，观察中国房地产销售动能变化。

• 库存与销售吸收去化率分析

  sell-through rate

  去化率用于衡量当期销售吸收情况。报告显示总去化率为53%，高于前一周47%，其中一线城市为58%，二线城市为38%。

• 行业观点Morgan Stanley Analyst Industry View

  In-Line

  Morgan Stanley将行业观点分为Attractive、In-Line和Cautious；本报告披露亚太行业观点为In-Line，表示预期行业相对相关大盘基准表现大致一致。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商股票

  行业直接相关资产

  优势

  二手房销售年初至今同比为正，去化率环比改善，部分城市层级短期数据改善。

  劣势

  一手房销售仍同比下滑，年初至今50城一手房销售同比-12%，新房市场恢复仍不稳固。

  对比

  二手房表现明显好于一手房，10城二手房年初至今同比+5%，而50城一手房年初至今同比-12%。

  风险

  若一手房成交持续疲弱，开发商现金流、利润率和土地投资意愿可能继续承压。

• 港股和A股上市内房公司

  报告覆盖公司池相关资产

  优势

  部分公司评级为Overweight，例如China Resources Land Ltd.、C &D International Investment Group Ltd、Seazen Group Ltd、Seazen Holdings Company Ltd.、Yuexiu Property Co Ltd。

  劣势

  覆盖池中也存在Equal-weight和Underweight评级，显示行业内部基本面和风险差异较大。

  对比

  报告列示的公司评级从Overweight、Equal-weight到Underweight不等，需结合个股评级、价格和财务质量进行区分。

  风险

  评级可能变化；Morgan Stanley披露与部分覆盖公司存在投行业务或其他服务关系，投资者需关注潜在利益冲突披露。

关键数据

• 报告日期2026-06-29报告首页时间为June 29, 2026 01:33 PM GMT。
• 50城一手房周度登记销售套数同比-13%前一周为同比-16%；年初至今为同比-12%。
• 一线城市一手房销售同比-21%前一周为同比-11%。
• 二线城市一手房销售同比-15%前一周为同比-10%。
• 三线城市一手房销售同比+7%前一周为同比-38%。
• 10城二手房周度登记销售套数同比-1%前一周为同比-15%；年初至今为同比+5%。
• 一线城市二手房销售同比持平前一周为同比-10%。
• 二线城市二手房销售同比-0.4%前一周为同比-19%。
• 总去化率53%前一周为47%。
• 一线城市去化率58%前一周为59%。
• 二线城市去化率38%前一周为24%。
• 中原六城二手房挂牌价追踪指数17.0%前一周为17.3%。
• 一线城市房地产经纪人指数51.6前一周为51.0。
• 亚太行业观点In-Line报告披露Asia Pacific Industry View为In-Line。

影响与含义

数据对投资的含义偏中性：二手房成交和去化率改善显示需求端并非持续恶化，但一手房销售年初至今仍为负，说明开发商新房销售、现金回笼和盈利修复仍面临压力。对房地产开发商股票而言，投资者应重点区分资产负债表质量、城市布局、一二手房替代关系以及政策支持力度。

风险

• 一手房销售同比继续下滑，可能影响开发商现金流和新开工意愿。
• 城市层级表现分化，一线和二线一手房销售仍为负，三线城市当周改善可能存在波动。
• 二手房挂牌价追踪指数回落，可能反映价格预期仍偏弱。
• 报告包含Morgan Stanley与多家覆盖公司的投行或其他服务关系披露，研究客观性需结合利益冲突声明审慎看待。
• 监管披露提示研究报告不构成个性化投资建议，评级和价格可能随最新研究变化。

后续跟踪

• 50城一手房销售同比降幅是否继续收窄。
• 10城二手房年初至今正增长能否延续。
• 总去化率能否维持在50%以上，并观察一线、二线城市差异。
• 中原六城二手房挂牌价追踪指数是否继续下行。
• 一线城市房地产经纪人指数是否持续改善。
• 政策支持、按揭环境和开发商融资条件是否出现进一步变化。