一线城市房价继续温和企稳，但全国房地产走势仍明显分化
AI 摘要卡
一线城市房价继续温和企稳，但全国房地产走势仍明显分化
摩根大通认为，2026 年一线城市房价有望呈现软着陆式企稳，上海表现领先，但全国销售额、二手房价格和施工活动仍承压，投资上应聚焦销售增长跑赢的国企开发商。
- 6 月一线城市新房价格环比上涨约 0.12%，连续五个月为正，其中上海和深圳均上涨 0.3%。
- 70 城新房价格环比跌幅由 5 月的 -0.20% 收窄至 6 月的 -0.15%，但二手房价格跌幅由 -0.26% 扩大至 -0.32%。
- 住宅销售额 6 月同比下滑约 12%至14%，较 5 月进一步走弱；摩根大通将 2026 年全年销售额预测下调至同比下降 10%。
- 新开工 6 月同比下降 26%，全年预测下调至同比下降 22%；供给收缩虽反映需求疲弱，但也可能帮助房价企稳。
- 报告建议坚持配置 alpha，偏好销售增长跑赢的国企开发商，包括 China Overseas Land & Investment、China Resources Land 和 China Jinmao。
研报解读
概览
本报告跟踪中国房地产 6 月行业数据，核心结论是市场呈现明显分化：一线城市房价继续改善，尤其上海表现突出，但全国 70 城价格、住宅销售额、新开工和竣工仍偏弱。摩根大通维持 2026 年一线城市房价软企稳的判断，同时认为全国新房价格和销售额仍处下行通道，只是跌幅有望收窄。
核心观点
报告的核心观点包括：第一，一线城市新房和二手房价格连续多月环比为正，说明核心城市需求和价格韧性较强；第二，全国 70 城二手房价格跌幅扩大，显示非核心城市或二手房市场压力仍大；第三，住宅销售额同比跌幅扩大，全年销售预测被下调，行业需求复苏仍不稳固；第四，新开工和竣工持续下降，短期反映开发商投资意愿不足，但中期有助于减少新增供给并支持房价稳定；第五，在这种 K 型企稳背景下，应选择销售增长更强的国企开发商，而不是广泛押注行业 beta。
分析框架
报告主要基于 NBS 70 城房价指数、Centaline 一线城市二手房价格指数、CREIS 百强房企销售与 300 城土地销售数据，以及全国房地产销售、施工、库存和估值表进行交叉验证。分析路径是先比较一线城市与全国市场的价格分化，再结合销售、新开工、竣工、土地和库存数据判断供需方向，最后映射到开发商个股表现和估值偏好。
方法论与常识提炼
通过房价、销售额、新开工、竣工、土地销售和库存同时判断房地产周期位置。
房价用于观察需求和预期变化，销售额体现成交强度，新开工和土地销售反映开发商投资意愿，库存和竣工影响后续供给压力。
核心城市和优质国企开发商改善，而全国市场和弱资质主体仍承压。
报告并未判断行业全面复苏，而是强调一线城市价格企稳与全国销售下滑并存，因此投资结论更偏向精选 alpha。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- China Overseas Land & Investment (0688.HK)重点推荐的国企开发商，报告列示评级为 OW。
- 优势
- 销售表现相对更稳，国企背景和核心城市布局有助于在分化市场中获得 alpha。
- 劣势
- 仍受全国住宅销售下行和行业估值压制影响。
- 对比
- 报告将其与 CR Land、China Jinmao 一并列为应坚持配置的 alpha 标的。
- 风险
- 若全国销售跌幅扩大或核心城市价格企稳失败，估值与盈利预期可能承压。
- China Resources Land (1109.HK)重点推荐的国企开发商，报告列示评级为 OW。
- 优势
- 年初至今表现强于恒生指数，销售和资产质量相对更具韧性。
- 劣势
- 估值和股价表现已部分反映相对优势。
- 对比
- 在三只重点标的中，报告列示其年初至今涨幅较高。
- 风险
- 若房地产需求复苏慢于预期，估值扩张空间可能受限。
- China Jinmao (0817.HK)重点推荐的国企开发商，报告列示评级为 OW。
- 优势
- 被纳入销售增长跑赢的国企开发商组合，具备结构性配置价值。
- 劣势
- 股价距离一年高位仍有较大差距，反映市场对行业和公司基本面的折价。
- 对比
- 与 COLI、CR Land 同属报告建议坚持配置的 alpha 标的。
- 风险
- 若销售复苏不足或融资、利润率压力延续，股价修复可能较慢。
- 中国房地产行业报告覆盖的核心行业资产。
- 优势
- 一线城市房价正在温和企稳，新开工下降有助于减少未来供给。
- 劣势
- 全国销售额、新开工、竣工和部分二手房价格仍在下行。
- 对比
- 一线城市和优质国企开发商优于全国整体市场和弱资质开发商。
- 风险
- 销售下滑持续、二手房价格再度转弱、土地销售疲弱和库存去化慢。
关键数据
- 一线城市新房价格+0.12% M/M6 月连续第五个月环比上涨，上海和深圳均为 +0.3% M/M。
- 70 城新房价格-0.15% M/M跌幅较 5 月的 -0.20% 收窄。
- 70 城二手房价格-0.32% M/M跌幅较 5 月的 -0.26% 扩大。
- 一线城市二手房价格+0.3% M/MNBS 口径连续第四个月上涨，但 Centaline 指数 6 月转为 -0.2% M/M。
- 住宅销售额6 月同比下滑约 12%至14%较 5 月跌幅扩大，1H26 累计销售额同比下滑 14%。
- 2026 年全国销售额预测-10% Y/Y由此前 -7% 下调，隐含 2H26 约 -5% Y/Y。
- 新开工6 月 -26% Y/Y全年预测下调至 -22% Y/Y，土地销售疲弱是重要原因。
- 竣工6 月 -25% Y/YFY26 预测为 -20% Y/Y。
- 重点推荐方向COLI、CR Land、China Jinmao三者年初至今分别跑赢或维持较强表现，评级均为 OW。
影响与含义
该报告对资产配置的含义是：房地产板块仍不适合简单交易全面复苏，因全国销售和施工数据尚未确认趋势反转；但一线城市房价企稳、供给下降和国企开发商销售优势，为优质开发商提供相对收益机会。若后续一线城市二手挂牌继续下降并带动成交企稳，优质开发商估值可能获得支撑；反之，如果销售跌幅未能在下半年收窄，行业盈利和现金流压力仍会延续。
风险
- 全国住宅销售额跌幅可能超过全年 -10% 的预测。
- 70 城二手房价格跌幅扩大，可能拖累居民预期和改善性需求。
- 土地销售持续低迷可能反映开发商信心不足，并影响后续投资链条。
- 新开工和竣工下滑虽有助于供给收缩，但也会压制产业链活动和开发商收入确认。
- 一线城市房价企稳若主要集中在上海，其他城市修复不足将削弱行业复苏广度。
- 政策宽松若不足或传导不畅，销售与价格改善可能难以持续。
后续跟踪
- 7 月及 2H26 全国新房销售额同比跌幅能否收窄至 5%至10%。
- 一线城市二手房挂牌量是否继续下降，并支撑二手房价格企稳。
- 上海、北京、广州、深圳四个一线城市的新房和二手房价格是否继续分化。
- 百强房企销售增速是否继续好于全国 NBS 口径销售数据。
- 新开工、土地销售和竣工降幅是否进一步扩大。
- COLI、CR Land、China Jinmao 的销售增长能否持续跑赢同业。