中国房地产旺季开局成交回升，但领先指标仍指向更平淡的成交前景

概览

本报告跟踪中国房地产第13周市场表现。报告指出，随着传统旺季开启，成交量连续第五周回升，一手房成交加速改善，二手房改善速度放缓。但从同比维度看，3月一手房和二手房成交仍低于去年同期；同时，新房搜索、二手认购销售和看房量等领先指标继续转弱，暗示后续成交量恢复可能较为平淡。

核心观点

核心观点是：短期成交环比改善更多反映季节性旺季和低基数修复，而非需求趋势显著反转。地方政策仍在边际放松，主要集中在住房公积金贷款额度、利息补贴和购房补贴，但政策范围和额度有限。开发商销售、竣工、新开工以及地产后周期消费仍面临同比压力，开发商股票估值处于折价区间但缺乏明确催化。

分析框架

报告采用高频周度销售、城市样本成交、房价预期指数、库存月数、开发商股价表现、估值折价以及地产链领先指标进行交叉验证。成交端覆盖约75个城市的一手房销售和约20个城市的二手房销售；竣工判断结合GS Property Completion tracker、浮法玻璃供需模型和官方统计口径；新开工判断结合300城土地销售趋势和全国水泥发运比例。

方法论与常识提炼

• 高频市场跟踪一手房和二手房成交面积跟踪

  通过周度GFA sold观察成交量的环比、同比和年初至今趋势。

  报告用约75个城市一手房成交和约20个城市二手房成交衡量需求修复强度，并将2026年表现与2022至2025年历史路径对比。

• 领先指标新房搜索、二手认购销售和看房量

  用交易前置行为判断未来2至3周成交动能。

  新房搜索下降、二手认购销售下降以及看房量持平，说明成交改善可能缺乏持续动力。

• 价格预期Centaline Salesman Index和Centaline Seller Asking Index

  CSI反映中介对房价上涨的看法，CAI反映卖方挂牌价格预期。

  指数高于50通常表示对价格上涨更乐观；本报告显示相关指标环比小幅改善但同比仍承压。

• 估值框架NAV折价和P/B估值

  用相对净资产价值折价和市净率评估开发商股票估值水平。

  离岸覆盖开发商平均较2026年底预期NAV折价35%、2026E P/B为0.5倍；在岸覆盖开发商平均折价23%、2026E P/B为0.4倍。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商股票

  直接相关

  优势

  估值折价较深，若政策加码或成交持续改善，可能具备阶段性修复空间。

  劣势

  销售同比仍弱，领先指标走软，行业基本面尚未确认反转。

  对比

  离岸覆盖开发商第13周平均下跌1%，在岸覆盖开发商平均持平，均弱于主要指数表现。

  风险

  成交旺季不及预期、政策力度有限、融资和现金流压力延续。

• 强国企开发商

  行业内相对防御资产

  优势

  通常融资能力和项目质量较优，市场下行阶段相对稳健。

  劣势

  第13周股价仍下跌约1%，未出现明显跑赢者。

  对比

  表现与其他国企开发商接近，但未显著跑赢大盘。

  风险

  行业需求疲弱可能压制估值和销售增长。

• 民营开发商

  高弹性相关资产

  优势

  若销售和融资环境显著改善，股价弹性可能更大。

  劣势

  信用风险、现金流压力和投资者风险偏好约束仍更明显。

  对比

  第13周民营开发商平均股价大致持平。

  风险

  销售恢复不足、债务重组或流动性压力反复。

• 地产后周期板块

  间接相关

  优势

  若交付和二手房交易改善，建材、家电、家居等需求可能受益。

  劣势

  报告预计3月家电销售整体同比下降，竣工和新开工仍承压。

  对比

  地产链相关指数表现分化，但基本面信号仍偏弱。

  风险

  竣工下滑、新开工下降和居民购房意愿不足。

关键数据

• 第13周一手房成交+36% wow，-9% yoy样本为约75个城市，显示旺季环比回升但同比仍下降。
• 第13周二手房成交+7% wow，-6% yoy样本为约20个城市，环比改善速度较前一周放缓。
• 3月一手房成交面积+68% mom，-16% yoy按中位数口径，月环比大幅改善但同比仍为负。
• 3月二手房成交面积+74% mom，-14% yoy按中位数口径，二手房同样呈现环比恢复、同比下降。
• 1Q26一手房成交面积-23% yoy，较2024年/2023年分别-19%/-52%显示一手房市场仍显著低于历史水平。
• 1Q26二手房成交面积-9% yoy，较2024年+22%、较2023年持平二手房相对一手房韧性更强。
• 库存月数29.3个月库存余额环比下降0.5%，低于2026年2月平均30.0个月。
• 百强房企3月预售估计-34% yoy约75个城市销售数据暗示百强房企3月预售同比降幅仍大。
• 3月竣工趋势同比高十位数下降GSPC tracker显示3月竣工同比降幅为高十位数，FY26E预计同比下降1%。
• 3月新开工趋势约-20% yoy基于300城土地销售趋势和全国水泥发运比例判断。
• BEKE 1Q26 GTV-18% yoy其中新房/存量房GTV预计分别同比下降27%/15%。
• 离岸开发商估值较2026E NAV折价35%，2026E P/B为0.5倍覆盖离岸开发商第13周平均股价下跌1%，落后MSCI China的2%上涨。
• 在岸开发商估值较2026E NAV折价23%，2026E P/B为0.4倍覆盖在岸开发商第13周平均股价持平，落后CSI 300的2%上涨。

影响与含义

对投资含义而言，房地产行业短期仍处于政策托底与基本面偏弱并存的阶段。成交环比反弹有助于缓解悲观预期，但同比下滑和领先指标转弱限制了估值修复空间。若后续政策支持力度不扩大，开发商销售、现金流和地产链需求仍可能维持低位，地产后周期板块如建材、家电、家居也可能承受需求压力。

风险

• 地方政策支持力度有限，难以显著扭转需求趋势。
• 新房搜索、二手认购销售和看房量等领先指标走弱，可能导致后续成交低于旺季预期。
• 一手房和二手房成交同比仍下降，开发商现金流修复可能慢于预期。
• 竣工和新开工同比下滑可能拖累地产链需求。
• 开发商估值虽低，但若缺乏基本面催化，折价可能维持。
• 报告中的行业预测和高频样本数据可能与最终官方数据存在偏差。

后续跟踪

• 中央层面是否出台更强房地产支持政策。
• 地方公积金放松、购房补贴和人才购房政策的扩围情况。
• 新房搜索、二手认购销售和看房量未来2至3周是否改善。
• 一手房和二手房4月成交同比降幅是否收窄。
• 百强房企预售、BEKE GTV和库存月数变化。
• 竣工、新开工、土地销售、水泥发运和浮法玻璃需求指标。
• 离岸和在岸开发商相对MSCI China、CSI 300的股价表现。