香港楼市回暖迹象显现，内地房企销售出现局部亮点

概览

本篇为汇丰银行发布的香港及中国大陆房地产市场每日要闻跟踪报告（数据截至2026年4月24日收盘）。研报以新闻摘要形式，梳理了近期两地房地产市场的关键动态：香港方面，新盘销售火热带动市场情绪回暖，二手市场成交环比回升；内地方面，首批商业REITs获批标志市场扩容，深圳、杭州等地高端改善型项目首开去化表现亮眼，但宏观层面土地出让收入仍处于同比下滑区间。报告同步附带了覆盖标的的估值汇总、NAV折价图及个股表现追踪。

核心观点

香港楼市短期回暖：中原数据显示，过去周末（4月25-26日）香港十大最受欢迎屋苑录得13宗二手买卖，环比上升30%。新盘市场表现更为强劲，周末两日新盘成交超330宗，带动整体市场情绪与交投气氛改善。恒基、希慎等合作的红磡维港1号首轮推售218套全数售罄，套现近16.4亿港元；新世界与港铁合作的大围柏傲庄III期加推75套亦全部售罄，涉资约7.9亿港元。 内地政策与销售亮点：证监会及上交所批准了首批4只商业REITs，合计拟募资193亿元，底层资产涵盖商场、写字楼及 outlets，标志着REITs市场向商业地产领域正式扩容。在销售端，招商蛇口与华润置地合作的深圳宝安马立图项目首开录得超60亿元销售额，188平方米四房户型两小时内售罄；滨江集团与金地合作的杭州萧山项目首开去化率达94%，合约金额超20亿元，显示核心城市高端改善需求依然旺盛。 宏观与土地数据偏弱：尽管局部销售火热，财政部数据显示2026年一季度全国土地使用权出让收入为5180亿元，同比下降24%；地方政府性基金预算收入6600亿元，同比下降19%。但同期全国一般公共预算收入6.2万亿元，同比增长2.4%，创近三年同期最快增速，显示财政总体收入结构中税收端有所企稳。 估值层面：截至数据日，覆盖的香港及内地开发商平均NAV折价约为52%左右，远期PE在9.5-10.5倍区间，整体估值仍处历史低位。图表显示，行业PB已从2010-2011年的约0.8-0.9倍降至2024-2025年的0.3-0.4倍水平，低于均值且接近-1标准差线。

分析框架

本篇研报采用自下而上的新闻事件驱动跟踪法，通过高频微观销售数据来感知市场温度的边际变化。具体而言，研报重点追踪香港热门新盘的首轮去化率和加推售罄情况（如维港1号、柏傲庄），以及内地核心一二线城市的高端项目开盘表现（如深圳宝安、杭州萧山项目），以此作为判断局部需求活力的依据。 在宏观交叉验证上，研报将微观热销现象与财政部公布的宏观土地出让金数据进行对比——尽管局部项目热销，但全国土地出让收入同比仍降24%，由此揭示出市场回暖的结构性特征：即需求回暖主要集中在核心城市的优质改善型项目，而广泛的下沉市场与土地财政仍在承压。 估值跟踪层面，研报通过NAV折价、PB和远期PE三个维度的长期时间序列图（2010年至今），结合均值及±1标准差区间，判断当前板块估值处于历史底部区域。这种将高频微观数据与宏观财政数据相印证、并辅以长周期估值锚定来判断板块底部的方法，是该类跟踪报告的核心分析框架。

方法论与常识提炼

• 估值方法NAV 净资产价值法

  NAV折价（NAV discount）

  NAV即净资产价值，是将房地产公司的土地储备和在建项目按当前市场价值重估后得到的每股净资产值。股价相对NAV的折价幅度，反映市场对公司资产变现能力和盈利前景的悲观/乐观程度。研报中开发商平均NAV折价约52%，意味着市场仅给出约一半的资产估值，通常被视为行业处于底部区域的信号之一。

• 估值方法PB 估值

  市净率（PB）与历史标准差通道

  PB即股价与每股净资产的比值。研报通过绘制2010年至今的PB走势图，并叠加均值及±1标准差线，来衡量当前估值在历史周期中的相对位置。当前PB约0.4倍、接近-1标准差，表明估值已跌至历史极少见的低位区间。

• 行业/产业分析框架量价拆分

  去化率（Sell-through rate）

  去化率指项目开盘后实际售出套数占推售总套数的比例，是衡量房地产项目市场接受度的核心高频指标。研报通过追踪新盘去化率（如杭州项目94%去化），来判断特定城市或产品的真实需求热度。

• 行业/产业分析框架供需框架

  土地出让金增速

  土地出让金是地方政府卖地收入，其同比增速反映房地产企业拿地意愿和前端供给端的景气度。研报引用财政部数据指出土地出让金同比降24，与微观项目热销形成对比，揭示行业供给端（尤其是非核心城市）仍处收缩状态。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 新世界发展（17 HK）

  合作开发的大围柏傲庄III期75套加推全数售罄，体现其香港项目的市场号召力

  优势

  核心区项目去化能力强，套现速度快

• 恒基地产（12 HK）

  参与合作的维港1号首轮218套全数售罄，套现16.4亿港元

• 招商蛇口（CMSK）与华润置地（1109 HK）

  合作的深圳宝安马立图项目首开录得超60亿元销售额，验证核心城市高端改善需求

  优势

  项目定价能力强（均价14万/平米），品牌溢价高

• 滨江集团与金地

  合作的杭州萧山项目首开去化率达94%，合约额超20亿元

  优势

  杭州本地高端市场去化能力突出

关键数据

• 香港十大屋苑周末二手成交环比+30%录得13宗买卖，环比上升30%
• 柏傲庄III期第二轮销售金额约7.9亿港元75套全数售罄，单套价格789万至1440万港元
• 维港1号首轮销售金额约16.4亿港元218套全数售罄
• 2026年一季度土地出让金同比-24%金额为5180亿元人民币
• 首批商业REITs拟募资规模193亿元人民币共4只REITs获批
• 招商蛇口/华润深圳项目首开销售额超60亿元均价约14万元/平方米
• 滨江/金地杭州项目去化率94%合约金额超20亿元
• 开发商平均NAV折价约-52%基于汇丰覆盖标的估值表

影响与含义

研报认为，香港新盘市场的强劲去化有助于改善整体楼市情绪与交投资金流，核心城市优质项目仍具吸引力。内地首批商业REITs获批，为商业地产提供了新的融资与退出渠道，有望改善相关房企的资产流动性。然而，全国土地出让金的大幅下滑表明，行业整体仍处于深度调整与去库存阶段，回暖更多呈现结构性、局部性特征。对覆盖标的而言，具备核心城市优质项目储备和强开发能力的房企（如华润置地、招商蛇口）有望受益于这波高端改善需求的释放。

后续跟踪

• 香港新盘后续轮次销售去化率是否持续
• 内地首批商业REITs募资进度及后续审批节奏
• 全国土地出让金增速的边际变化趋势