百强房企6月销售同比-4%，弱企稳下 COLI 年初至今继续领跑

概览

本报告跟踪中国内地及香港地产开发商6月合约销售表现。百强房企销售同比下降4%，延续4月至5月约4%至5%的跌幅，显示新房市场处于弱企稳状态。尽管过去1至2个月没有显著政策支持，销售未进一步恶化；但与2018至2021年均值相比仍下降约74%，行业修复仍然有限。

核心观点

核心观点是：新房市场尚未明显复苏，但同比跌幅已稳定在低个位数；下半年低基数有助于维持类似的温和同比下滑。报告继续选择性看好领先国企开发商，尤其是聚焦一线城市、年初至今销售增长为正的公司。首选包括 COLI、CR Land 和 China Jinmao，其中 COLI 受益于1H26销售增长12%、上海安澜项目潜在推出以及全年目标完成进度较好。

分析框架

报告以 CREIS、CRIC 和公司数据为基础，比较百强房企总量销售、重点开发商6月和1H26同比表现、相对2018至2021年均值的恢复程度、国企与民企分化，以及重点公司的全年销售目标完成率。

方法论与常识提炼

• 行业高频跟踪CREIS 百强房企合约销售

  用月度合约销售同比和环比变化判断新房市场景气度。

  报告将6月同比-4%、环比+16%与前几个月及历史季节性比较，认为环比改善主要来自半年末冲刺，而非趋势性复苏。

• 历史基准比较相对2018至2021年均值

  用当前销售额相对正常化周期均值的折让衡量行业修复幅度。

  6月百强房企销售较2018至2021年均值仍低约74%，说明即使同比跌幅收窄，绝对销售水平仍处于低位。

• 公司筛选国企龙头与一线城市敞口

  在行业整体疲弱时，优先选择销售增长为正、项目布局更优、融资和执行能力更强的国企开发商。

  报告明确表示维持选择性配置，偏好 COLI、CR Land 和 China Jinmao 等领先国企开发商。

• 目标完成度评估全年销售目标完成率

  用1H26已完成销售占全年目标比例判断公司完成全年指引的可行性。

  COLI 在假设全年销售同比增长2%的情形下已完成52%；China Jinmao 已完成48%，即使2H26销售同比下降8%仍可能完成全年目标。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• China Overseas Land & Investment (COLI, 0688.HK)

  报告首选及年初至今跑赢者

  优势

  1H26销售同比增长12%，6月同比增长6%；按权益销售排名已成为第一大开发商；全年目标完成率约52%。

  劣势

  6月面临接近 Rmb30bn 的高基数，上海安澜项目推出有延迟因素。

  对比

  明显跑赢百强房企6月-4%和国企开发商6月-2%的整体表现。

  风险

  若上海安澜项目未按计划推出，或7月至8月淡季需求弱于预期，短期销售增长可能承压。

• China Resources Land (1109.HK)

  报告首选之一

  优势

  1H26销售同比增长6%，仍属于年初至今保持正增长的国企开发商。

  劣势

  6月销售同比下降2%，单月表现弱于其上半年趋势。

  对比

  上半年表现优于多数开发商，但6月单月不及 COLI 和 China Jinmao。

  风险

  若行业淡季销售转弱或政策支持不足，单月销售波动可能继续拖累市场预期。

• China Jinmao (0817.HK)

  报告首选之一

  优势

  1H26销售同比增长8%，6月同比增长1%；全年目标完成率48%，报告认为在2H26同比下降8%的假设下仍可完成全年目标。

  劣势

  全年销售目标同比增长7%，在国企开发商中较为激进。

  对比

  属于1H26仍实现正增长的四家国企开发商之一。

  风险

  下半年若销售下滑幅度超过报告假设，全年目标完成确定性会下降。

• 中国百强房企

  行业基准

  优势

  6月同比跌幅维持在-4%，较一季度后没有进一步恶化，体现弱企稳。

  劣势

  销售仍处于同比负增长，且较2018至2021年均值低约74%。

  对比

  二手房市场年初至今约5%至10%的正增长强于新房市场。

  风险

  缺乏实质政策支持、7月至8月季节性淡季以及开发商分化加剧，可能限制行业修复。

关键数据

• 百强房企6月销售同比-4%与5月-4%相近，延续低个位数下滑。
• 百强房企6月销售环比+16%报告认为主要受半年末冲刺销售目标的季节性影响。
• 百强房企6月销售相对2018至2021年均值-74%绝对销售水平仍显著低于历史正常区间。
• 二手房市场年初至今同比+5%至+10%报告称年初至今观察到的绿芽更多来自二手房市场。
• COLI 1H26及6月销售增长+12% / +6%1H26同比增长12%，6月同比增长6%，在高基数下仍表现较强。
• CR Land 1H26及6月销售增长+6% / -2%仍被列为首选之一，但6月单月同比转弱。
• China Jinmao 1H26及6月销售增长+8% / +1%报告认为即使2H26销售同比下降8%，仍可能完成全年目标。
• COLI 全年目标完成率52%基于管理层“稳中有进”并假设全年销售同比增长2%。
• China Jinmao 全年目标完成率48%其全年销售目标在国企中较激进，约为同比增长7%。

影响与含义

行业层面，销售低位企稳有助于减轻市场对进一步恶化的担忧，但尚不足以证明新房市场进入强复苏。投资层面，报告建议避免广泛配置地产开发商，而是聚焦销售表现优于行业、目标完成度更高、项目集中于高能级城市的国企龙头。

风险

• 过去1至2个月缺乏显著政策支持，新房销售企稳基础仍不稳固。
• 7月和8月通常为销售淡季，报告预计环比可能下降超过10%。
• 百强房企销售仍较2018至2021年均值低约74%，行业绝对规模恢复有限。
• 国企内部表现分化，Greentown 和 C&D 等公司6月销售明显下滑。
• 重点项目推出节奏若延迟，可能影响 COLI 等龙头公司的短期销售表现。

后续跟踪

• 7月和8月百强房企销售同比是否继续维持低于5%的温和跌幅。
• COLI 上海安澜项目是否按计划推出及其对7月销售的拉动效果。
• 二手房市场5%至10%的年初至今增长能否传导至新房市场。
• 国企开发商销售分化是否扩大，尤其是 COLI、CR Land、China Jinmao、Greentown 和 C&D 的月度表现。
• 是否出现更明确的地产政策支持，以及政策对一线城市销售的边际影响。