中国房市周度销售环比改善，行业观点维持中性

概览

本报告为摩根士丹利中国房地产行业第22期周度数据库追踪，更新截至2026年5月31日当周的核心市场指标，涵盖50城一手房、10城二手房销售数据、去化率及价格情绪指数，并明确标注行业观点为“In-Line”（与基准持平）。

核心观点

一手房市场方面，监测的50个城市周度注册销售单元同比上升10%（前一周为-7%），但年初至今累计销售仍同比下降14%。分城市能级看，一线城市销售同比增4%（前值+8%），二线城市增6%（前值-10%），三线城市显著改善至+34%（前值-12%），显示低线城市需求回暖势头较强。 二手房市场方面，10个重点城市周度注册销售单元同比增9%（前值+45%），增速环比放缓但仍保持正增长，年初至今累计销售同比上升5%。其中一线城市同比增12%（前值+63%），二线城市增6%（前值+36%）。 市场去化与价格情绪方面，整体去化率为53%（前值66%），一线城市63%（前值66%），二线城市42%（前值无数据）。中原地产六城二手房挂牌价追踪指数为17.5%（前值18.2%），一线城市房产中介景气指数为53.8（前值55.5），两项价格相关指标均环比微降，反映市场情绪略有收敛。

分析框架

报告采用高频周度数据跟踪框架，聚焦销售“量”（注册套数）与市场“价”（挂牌价指数、中介景气指数）双维度指标，结合同比与环比变化评估短期边际动向。分析按城市能级（一线、二线、三线）分层展开，识别区域分化特征，并引入去化率作为供需平衡的辅助观测点，形成对市场活跃度与健康度的综合判断。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架量价拆分

  通过销售量（注册套数）与价格类指标（挂牌价指数、中介景气指数）双线跟踪判断市场景气度

  “量”反映实际交易活跃度与需求强度，“价”体现市场预期与供需博弈；二者结合可避免单一指标误判，是房地产高频监测的通用逻辑。本报告同步呈现量、价指标的周度变化以综合评估市场状态。

• 周期与景气框架库存周期（基钦）

  去化率作为库存去化速度的关键观测指标

  去化率=当周销售量/当周新增供应量（行业通用口径），数值高低直接反映库存压力与市场冷热。本报告跟踪整体及分城市去化率变化，用于判断短期供需平衡状态与市场韧性。

关键数据

• 50城一手房周度销售同比+10%前值-7%，年初至今累计-14%
• 10城二手房周度销售同比+9%前值+45%，年初至今累计+5%
• 整体去化率53%前值66%
• 中原六城二手房挂牌价指数17.5%前值18.2%
• 一线城市房产中介景气指数53.8前值55.5

影响与含义

研报指出，周度销售数据环比改善（尤其三线城市弹性显著），但去化率回落与价格类指标微降表明市场仍处温和修复阶段，未现全面强势反弹。行业观点维持“In-Line”，意味着短期内房地产板块表现预期与相关市场基准指数基本同步，需持续观察量价指标的持续性。