深圳楼市政策宽松幅度略强于预期
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深圳楼市政策宽松幅度略强于预期
J.P. Morgan认为深圳4月29日出台的新一轮住房支持政策强于北京和上海同类放松，或推动深圳成交量和房价在未来1-2个月改善，但投资者更关注后续基本面自发修复。
- 深圳允许本地家庭或具备1年个税证明的非本地家庭在限购区多买1套，并允许持居住证的非本地家庭在限购区购买1套。
- 深圳住房公积金最高贷款额度提高至Rmb1.3mn；首套房最高额度可上浮60%，多孩家庭等群体也获得更高上浮比例。
- 报告预计深圳成交量和价格至少在1-2个月内改善，但历史经验显示地方政策对短期需求更有效，股价反应可能较温和。
- 未来3-6个月，报告更看好COLI和China Jinmao，也偏好China Resources Land与China Resources Mixc。
研报解读
概览
本报告点评深圳于2026年4月29日发布的新一轮住房市场支持政策。J.P. Morgan认为，市场此前已普遍预期深圳会在北京和上海之后跟进放松，但本次政策力度略强于预期，尤其是在限购区购房资格和住房公积金贷款额度方面。报告判断，该政策有助于深圳楼市在未来1-2个月实现成交量和价格改善，但地方层面的政策放松通常更偏短期需求刺激，投资者目前更关注房价企稳和销售改善能否形成更持久的自发修复。
核心观点
核心观点包括：第一，深圳本轮放松主要面向非本地购房者，力度强于北京和上海，例如非本地家庭仅需1年个税证明即可在限购区最多购买3套，持居住证也可购买1套；第二，住房公积金支持明显增强，深圳最高贷款额度可扩展至Rmb3.5mn，高于上海Rmb2.4mn和北京Rmb1.2mn；第三，深圳二手房价自2025年8月以来仍下降3.4%、较高点低44%，库存去化周期约22个月，因此进一步放松有助于维持企稳趋势；第四，行业投资上，报告更看重未来3-6个月销售表现和基本面改善，偏好COLI、China Jinmao、China Resources Land和China Resources Mixc。
分析框架
报告采用政策比较、历史市场反应、城市基本面指标和公司敞口四类分析：先比较深圳、北京、上海在限购和公积金政策上的差异，再回顾一线城市过往政策放松后的股价表现，同时结合深圳二手房价格、库存月份、成交改善迹象判断政策必要性，最后用开发商在深圳及一线城市的销售和土地储备敞口筛选潜在受益标的。
方法论与常识提炼
比较深圳、北京、上海在HPR和HPF政策上的放松幅度
报告通过购房资格、税保证明年限、限购区可购套数和住房公积金最高贷款额度来衡量政策力度，结论是深圳本轮放松强于北京和上海。
观察一线城市政策放松后中国开发商相对HSCEI的1日、3日、5日表现
历史表明，地方政策放松对地产股的短期提振有限，强劲反应更多来自全国层面叙事变化或更大规模政策转向。
用价格环比变化、累计跌幅和库存去化周期判断政策必要性
深圳二手房价格自2025年8月以来仍下跌3.4%，库存月份约22个月，说明市场仍需政策支持来维持企稳趋势。
根据深圳销售排名、一线城市土地储备和年初至今销售表现识别受益者
报告认为COLI、China Jinmao、China Resources Land和China Resources Mixc较具相对吸引力，其中COLI和China Jinmao在未来3-6个月上行空间更明显。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- China Overseas Land & Investment (0688.HK) / COLI深圳销售领先且被报告列为未来3-6个月更具上行空间的标的
- 优势
- 3M26深圳销售排名第一，年初至今销售表现优于同业；估值表显示J.P. Morgan评级为OW。
- 劣势
- 仍受行业整体需求弱、房价低位和政策效果偏短期的约束。
- 对比
- 与多数开发商相比，COLI是报告明确提到的关键滞后但销售优于同业的受益者。
- 风险
- 深圳政策提振持续时间不足、房价未能企稳、市场对地方放松反应继续温和。
- China Jinmao (0817.HK)报告认为其销售优于同业的趋势可能延续，是未来3-6个月上行空间较大的标的之一
- 优势
- J.P. Morgan评级为OW，报告看好其销售表现持续优于同业。
- 劣势
- 估值表显示1FY与2FY P/E较高，短期股价可能受行业情绪影响。
- 对比
- 与COLI一起被列为相对更有上行空间的重点标的。
- 风险
- 销售改善不及预期、行业政策传导弱、融资和盈利能力承压。
- China Resources Land (1109.HK) / CR Land深圳销售排名前三，报告表示仍然偏好
- 优势
- 3M26深圳销售排名第三；J.P. Morgan评级为OW；估值表显示年初至今股价上涨21%。
- 劣势
- 股价接近历史高位，估值修复空间可能低于更滞后的标的。
- 对比
- 相比COLI和Jinmao，报告语气是“也喜欢”，但没有将其列为最具上行空间的核心滞后标的。
- 风险
- 政策催化边际减弱、销售增长不持续、估值已较充分反映优质国企溢价。
- China Resources Mixc Lifestyle Services (1209.HK) / CR Mixc报告偏好的物管/商业运营相关标的
- 优势
- J.P. Morgan评级为OW，估值表显示1年回报37%，相对资产质量和商业运营属性较强。
- 劣势
- 受地产开发链条景气度和母公司销售、交付节奏影响。
- 对比
- 在物管板块中估值较高，1FY P/E为21.7x、P/B为6.1x，反映市场对其质量的较高认可。
- 风险
- 商业运营增速放缓、母公司地产销售走弱、估值压缩。
- Shenzhen Investment深圳3M26销售排名第二，可能受本地政策放松带动
- 优势
- 深圳本地销售规模突出，3M26销售额约Rmb7bn。
- 劣势
- 报告未在估值表中给出J.P. Morgan评级和详细投资观点。
- 对比
- 在深圳销售排名上接近COLI，但报告主要投资偏好并未重点落在该标的。
- 风险
- 缺乏明确评级支持、政策效果短期化、区域集中度风险。
关键数据
- 政策发布时间2026-04-29深圳发布进一步支持住房市场的通知，新政自2026-04-30起适用。
- 深圳上次宽松时间2025-09本次政策距离上轮深圳放松约7个月。
- 非本地家庭限购区购房资格1年个税证明最多可买3套；持居住证可买1套相比上海3年税证最多2套、北京2年税证五环内1套，深圳限制更宽。
- 住房公积金基础最高贷款额度Rmb1.3mn首套房最高额度可上浮60%至Rmb2.1mn；多孩家庭等群体另有上浮。
- 住房公积金扩展最高额度Rmb3.5mn报告称深圳扩展后最高额度高于上海Rmb2.4mn和北京Rmb1.2mn。
- 深圳二手房价格表现自2025年8月以来下跌3.4%，较高点低44%数据来源为Centaline，显示价格仍处低位。
- 深圳库存月份22个月按报告引用数据，深圳库存去化压力仍高。
- 深圳3M26销售前三开发商COLI、Shenzhen Investment、CR LandCRIC数据显示三者为深圳总合约销售额排名前三。
- 港股内地开发商整体估值1FY P/E 8.9x，2FY P/E 7.7x，1FY股息率2.7%，2FY股息率3.0%来自报告估值汇总表。
影响与含义
政策层面，深圳本轮放松有助于改善短期购房需求和市场预期，并可能推动北京进一步微调限购政策以向上海和深圳看齐。投资层面，单一城市政策放松对地产股的短期催化可能有限，真正的重估条件在于成交、价格和销售表现能否形成持续改善。受益方向更集中在一线城市和深圳敞口较高、销售表现较好的优质国企开发商及相关物管平台。
风险
- 地方层面政策放松对需求的提振可能只持续1-2个月，难以形成长期趋势。
- 投资者可能已经充分预期深圳跟进宽松，股价反应因此较为温和。
- 深圳库存月份仍高达约22个月，去化压力可能压制价格修复。
- 若二手房价格不能持续企稳，市场可能继续质疑政策有效性。
- 全国层面短期不宽松的判断若成立，行业整体贝塔修复空间可能有限。
- 地产股还面临融资、盈利、去库存、估值压缩和利益冲突披露等风险。
后续跟踪
- 深圳新政后1-2个月的一手及二手房成交量变化。
- 深圳二手房价格是否延续过去两个月约1%的改善趋势。
- 北京是否进一步微调HPR政策，例如放宽非本地购房套数或税保证明要求。
- 住房公积金贷款额度上调、按揭补贴、收储加速、土地置换或退地等后续地方政策。
- COLI、China Jinmao、CR Land在深圳和一线城市的销售排名及年初至今销售表现。
- 地产股相对HSCEI在政策后1日、3日、5日的市场反应。