中国房地产5月销售表现改善但分化加剧

概览

本报告分析了中国房地产行业2026年5月的销售表现。虽然整体销售情况有所改善，但开发商之间的表现出现了明显分化。国企凭借更强的品牌影响力和优质土储在一线城市的销售持续增长，而多数民企则面临较大的销售压力。展望未来，考虑到居民加杠杆意愿有限及收入前景谨慎，预计三季度新房销售可能再度疲软，房价或将延续温和下行趋势。

核心观点

根据CRIC数据，5月百强房企销售额同比下降2%，较4月的-10%明显收窄，显示出一定的回暖迹象。然而，对于摩根士丹利追踪的25家重点房企而言，销售额同比下滑17%，较4月的9%进一步恶化。 销售表现的分化尤为突出。国企继续表现出色，华润置地、招商蛇口、越秀地产、合景泰富和招商局置地分别同比增长38%、20%、18%、14%和13%。相比之下，融创、佳兆业、龙湖、新城发展和中梁控股等民企销售额同比下降超过45%。部分半国企开发商如金地集团和万科也录得较大跌幅，分别下降36%和44%。 展望未来，由于居民加杠杆意愿较低且收入预期谨慎，预计二手房成交量将在6月进一步放缓，并可能在三季度转为负增长。新房销售方面，受限于可售资源减少，预计将继续同比下降（潜在跌幅为5%-10%），全年销售总量预计将基本持平。房价方面，预计2026-27年将维持整体温和下行趋势，仅一线城市可能出现小幅上涨。

分析框架

研报通过对比不同规模房企的月度销售数据，评估整体市场的复苏力度与可持续性。同时，通过对国企与民企销售表现的横向比较，揭示当前市场环境下不同类型企业的竞争力差异。此外，报告还结合政策放松效果、购房者信心以及开发商可售资源等因素，对未来几个月的销售走势进行了预判。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  供需框架

  报告通过观察房企销售数据的变化来反映市场需求端的表现，进而评估整个房地产市场的供需状况。

• 行业/产业分析框架量价拆分

  量价拆分

  报告不仅关注销售金额的变化，还特别提到了成交量和价格两个维度的趋势，以便更全面地理解市场动态。

• 估值方法NAV 净资产价值法

  NAV（净资产价值）估值法

  报告中提到使用NAV模型对公司进行估值，并根据不同业务板块的价值给予一定折扣，体现了对资产内在价值的关注。

• 公司基本面与财务框架杜邦分析

  杜邦分析

  尽管未直接提及杜邦公式，但报告强调了盈利能力、执行能力和杠杆水平等多个财务指标对企业表现的影响，符合杜邦分析的基本逻辑。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 华润置地 (1109.HK)

  受益于国企背景带来的品牌优势和优质土储，在一线城市的销售表现优异

  优势

  具有良好的盈利前景、不错的股息收益率和中期重估潜力

  劣势

  新开购物中心进度可能不及预期的风险

  对比

  相比其他标的，华润置地在国企中具备较强的综合实力和发展潜力

  风险

  销售合同额低于预期、购物中心开业速度慢于预期

• 招商局置地 (1908.HK)

  同样受益于国企身份，在部分城市销售表现良好

  优势

  拥有稳健的盈利前景、合理的股息回报和一定的重估空间

  劣势

  毛利率可能低于预期的风险

  对比

  相较于其他国企，招商局置地在土地获取效率上有一定优势

  风险

  毛利率低于预期、土地收购进展缓慢

关键数据

• 5月百强房企销售额同比变化-2%相比4月的-10%有所收窄
• 25家重点房企销售额同比变化-17%相比4月的-9%进一步恶化
• 华润置地5月销售额同比变化+38%国企表现强劲
• 融创中国5月销售额同比变化-45%民企销售承压严重
• 全年新房销售预测8-10% 下降全年销售总量预计基本持平

影响与含义

研报认为，当前房地产市场正处于一个缓慢恢复的过程中，但由于购房者信心不足和政策刺激效果减弱，短期内难以实现全面复苏。国企因其品牌优势和资源优势将继续占据主导地位，而民企则面临更大的生存挑战。投资者应密切关注销售数据、房价走势、二手房挂牌量、交易结构和租金水平等关键指标，以确认市场是否出现真正的拐点。

风险

• 购房者信心不足导致销售持续低迷
• 政策放松效果逐渐消退，未能有效提振市场
• 开发商资金链紧张，影响项目开发进度
• 二手房市场价格波动加剧，拖累新房定价

后续跟踪

• 6月至8月期间的销售量、房价、二手房挂牌量、交易结构和租金水平
• 政府是否会出台新的刺激政策以稳定楼市
• 开发商特别是民企的资金状况和债务偿还能力
• 重点城市尤其是二线城市的去化速度和库存水平