中国住房活动继续走弱，政策重心从投资扩张转向消费赋能

概览

本报告聚焦中国住房市场活动与促消费15th Five-Year Plan下住房角色变化。JPMorgan指出，住房活动指数继续下行，主要活动指标在6月进一步走弱；与此同时，政策叙事从以房地产拉动投资扩张，转向通过保障性住房、改善型需求、租赁市场、城市更新、装修家居和物业服务来支持消费升级。

核心观点

核心观点是：住房市场尚未进入广泛、可自我维持的全国性复苏。政策希望提升可负担性并降低经济对房地产的依赖，但又受居民财富和地方财政约束，价格调整节奏受限，因此压力更多体现在成交量、开工、拿地和房地产投资等数量指标上。一线城市二手房和改善型需求曾出现积极信号，但修复范围狭窄且边际动能减弱，低线城市仍普遍低迷。

分析框架

报告采用宏观与行业指标跟踪方式，结合JPM住房活动指数、国家统计局70城房价、住宅新开工、销售、竣工、房企资金来源、库存、二手房挂牌价格、销售经理信心指数及30城交易等指标，评估住房市场的数量调整、价格稳定性和政策含义。

方法论与常识提炼

• 行业周期跟踪住房活动指数与价格量化观察

  以开工、销售、竣工、融资、库存和房价等指标判断房地产周期位置。

  报告通过JPM住房活动指数和多项住房活动指标判断市场仍在收缩，并将价格端有限改善与数量端持续承压区分开来。

• 政策分析消费赋能框架

  将住房从投资引擎重新定位为消费升级、居住质量改善和服务消费平台。

  促消费15th Five-Year Plan强调保障房、改善型需求、租赁市场、好房子、城市更新、适老化改造、智能家居和物业服务，显示政策重心从增量销售转向居住质量和相关服务消费。

• 结构分化判断K形企稳

  不同城市能级和需求层级表现分化，局部改善不等于全国复苏。

  报告认为一线城市和改善型、高端需求的修复较窄，低线城市仍疲弱，因此近期表现更像长期调整中的K形企稳。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 房地产开发及住宅销售链条

  直接受住房活动下行影响

  优势

  政策仍强调房地产市场健康发展，并允许地方优化住房政策和公积金制度以支持首套与改善型需求。

  劣势

  开工、销售、竣工、房企资金来源和房地产投资仍承压，库存偏高，居民信贷需求偏弱。

  对比

  相较家居建材和服务消费链，传统开发链更受数量调整和价格预期制约。

  风险

  价格调整延续、成交修复不及预期、低线城市库存压力、房企融资改善不足。

• 家居、家电、建材与装修链条

  受益于住房消费外延扩展

  优势

  政策强调好房子、绿色安全智能住房、城市更新、旧房改造、适老化改造和智能家居升级，需求不只来自新房销售。

  劣势

  若新房销售和二手房交易持续疲弱，装修和大件耐用品消费释放可能受限。

  对比

  相比开发商资产，该链条更贴近消费升级和存量房更新逻辑。

  风险

  居民收入和财富信心不足、政策落地慢、消费升级需求弱于预期。

• 租赁市场与物业管理服务

  政策支持的住房服务消费方向

  优势

  报告提到更发达的租赁市场和物业服务质量提升，物业管理被明确识别为消费分部。

  劣势

  服务消费增长依赖居民支付意愿、社区服务供给质量和地方政策执行。

  对比

  相较一次性房屋交易，服务型业务更偏经常性消费，但弹性可能较低。

  风险

  居民预算收缩、服务价格提升受限、地产基本面拖累社区消费。

关键数据

• 6月住宅新开工面积-26.6%oya5月为-22.9%oya，降幅扩大。
• 6月住宅销售-15.3%oya5月为-12.4%oya，降幅扩大。
• 6月70城新房价格-0.15%m/m nsa5月为-0.20%，跌幅小幅收窄。
• 6月70城二手房价格-0.32%m/m nsa5月为-0.26%，跌幅扩大。
• 一线城市新房价格+0.1%m/m nsa较5月放缓0.1个百分点。
• 一线城市二手房价格+0.3%m/m nsa较5月放缓0.1个百分点。
• 新房价格较2021年高点-13.9%显示价格调整仍未完全结束。
• 二手房价格较高点-22.8%二手房价格调整幅度更大。

影响与含义

对投资研究的含义是，房地产链条短期仍面临数量调整压力，开发、开工、拿地和融资相关环节承压；但政策将住房纳入促消费框架，可能为装修、家居、家电、建材、智能家居、适老化改造、租赁和物业服务带来结构性机会。整体配置应区分传统地产投资链与居住质量改善和消费服务链，避免把局部一线城市回暖解读为全国性复苏。

风险

• 住房价格企稳不稳固，二手房价格跌幅扩大。
• 住房活动数量指标继续走弱，包括新开工、销售、竣工和房企资金来源。
• 一线城市和改善型、高端需求修复范围狭窄且动能放缓。
• 低线城市仍普遍低迷，库存压力和居民信贷需求疲弱可能延长调整周期。
• 政策目标存在时间不一致性：既要改善可负担性、降低地产依赖，又要顾及居民财富和地方财政。

后续跟踪

• JPM住房活动指数后续是否企稳。
• 70城新房与二手房价格环比变化，尤其是二手房跌幅是否收窄。
• 一线城市二手房成交、挂牌价和销售经理信心指数是否恢复。
• 住宅新开工、销售、竣工、房企资金来源和房地产投资降幅是否收敛。
• 促消费15th Five-Year Plan下保障房、租赁市场、城市更新、适老化改造、智能家居和物业服务政策落地力度。
• 低线城市库存去化和居民按揭信贷需求变化。