香港及内地房地产：CVI回升至86.19点，市场情绪维持乐观

概览

HSBC Global Investment Research于2026年6月22日发布香港及中国大陆房地产行业日评，主题为“Daily dose of HK & mainland China Real Estate”。报告以新闻跟踪方式覆盖香港楼市高频指标、二手成交、TOSCANA销售资料、杭州和北京土地挂牌，以及CR Land融资和投资物业资本循环。

核心观点

核心观点是香港楼市情绪仍处于乐观区间：CVI回升至86.19点，且持续多周位于高位，暗示银行按揭取态建设性、短期楼价上行趋势未变。内地方面，杭州和北京继续推出住宅用地，显示重点城市土地供应仍在推进。公司层面，CR Land的贷款安排和第三方购物中心收购被视为强化资本循环和租金增长的线索。

分析框架

报告采用日度新闻流和高频行业指标跟踪框架，结合CVI、香港十大热门屋苑周末成交、楼盘售楼书发布、土地挂牌公告、公司公告以及板块估值和股价表现表格，形成对香港及中国大陆房地产板块的短期观察。

方法论与常识提炼

• 情绪与价格趋势指标Centa-Valuation Index (CVI)

  主要银行视角下的未来楼价趋势指标

  报告将CVI作为判断香港住宅价格趋势和银行按揭意愿的高频指标；CVI维持在60点以上、尤其80点以上，被解读为处于乐观区间。

• 市场活跃度跟踪十大热门屋苑周末成交

  香港二手住宅成交高频样本

  报告用十大热门屋苑周末成交数量和按周变化衡量二手市场活跃度；本期5宗成交、按周增长66.7%，端午三日假期合计10宗。

• 公司资产与资本结构分析资本循环管线

  通过投资物业收购、运营和潜在退出释放价值

  报告在CR Land研究焦点中指出，第三方购物中心收购可能带来租金和盈利增长，并扩大投资物业资本循环管线。

• 板块相对估值开发商、REITs和地主估值摘要

  用估值、收益率、负债等指标比较香港及中国大陆地产资产

  报告包含香港及中国大陆开发商、REITs和地主的估值摘要，以及股价表现和关键行业指标，用于辅助板块横向比较。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 香港住宅市场

  报告通过CVI和十大热门屋苑成交跟踪市场情绪与二手交易活跃度。

  优势

  CVI连续高于乐观阈值，银行按揭取态建设性，周末成交按周改善。

  劣势

  二手成交绝对数量仍有限，短期数据可能受假期、天气和样本范围影响。

  对比

  相较此前两周CVI回落，本周指标反弹，显示短期情绪边际改善。

  风险

  若按揭环境、利率预期或买家信心转弱，楼价上行趋势可能中断。

• 中国大陆住宅土地市场

  报告跟踪杭州和北京住宅用地挂牌，反映重点城市土地供应节奏。

  优势

  杭州4宗宅地和北京朝阳区地块显示核心城市仍有新增供应和开发机会。

  劣势

  挂牌不等同于高溢价成交，开发商资金压力和利润率约束仍可能影响参与度。

  对比

  杭州多地块分布于拱墅、上城和钱塘，北京则为单宗朝阳区预申请地块，城市和地块属性不同。

  风险

  土地成交热度、政策条件、融资环境和后续销售去化均可能影响开发回报。

• China Resources Land (1109 HK)

  报告研究焦点讨论其资本循环管线，并记录RMB1bn贷款安排。

  优势

  第三方购物中心收购可能带来租金和盈利增长，并扩大投资物业价值释放空间。

  劣势

  融资安排带有控股股东持股和董事会控制相关违约条件，需关注资本结构约束。

  对比

  相较单纯住宅开发商，CR Land的商业物业和投资物业资本循环提供差异化增长线索。

  风险

  若CR Holdings持股或控制权变化、租金增长不及预期或资产退出受阻，相关投资逻辑会受压。

• TOSCANA / HKR International Discovery Bay

  报告记录ONE TOSCANA和ONE TOSCANA 2销售资料发布。

  优势

  两期合计490套供应，有助补充香港新盘市场可售资源。

  劣势

  报告未披露定价、认购或销售速度，难以判断项目真实需求强度。

  对比

  该项目属于具体楼盘供应新闻，和CVI、二手成交等市场层面指标形成互补。

  风险

  销售表现仍取决于定价、按揭环境、买家信心和区域竞争。

• 香港及中国大陆开发商、REITs和地主板块

  报告包含估值摘要、股价表现和关键行业指标，用于板块比较。

  优势

  估值、收益率和负债指标有助识别不同地产资产的相对吸引力。

  劣势

  摘录内容未提供完整表格数值，无法在本摘要中复原全部公司级比较。

  对比

  开发商、REITs和地主受住宅销售、租金、利率和资本结构影响程度不同。

  风险

  利率变化、资金成本、资产重估、租金增长放缓和政策调整都会影响板块表现。

关键数据

• 报告日期2026-06-22报告披露称作者于2026年6月22日00:33 GMT完成签发。
• CVI86.19点12日至18日当周按周上升3.50个百分点，连续19周高于80点、连续37周高于60点。
• 香港二手成交周末5宗十大热门屋苑于6月20日至21日录得5宗成交，按周增长66.7%；端午三日假期合计10宗。
• TOSCANA供应490套ONE TOSCANA与ONE TOSCANA 2合计提供490套，其中第一期320套、第二期170套。
• 杭州住宅土地挂牌RMB3.1bn杭州挂牌4宗宅地；拱墅区地块起价最高，为RMB1.3bn，对应均价RMB16,281/平方米。
• 北京住宅土地挂牌RMB3.7bn北京朝阳区一宗宅地以预申请方式挂牌，建筑面积57,800平方米，申请截止日为2026年7月17日。
• CR Land贷款RMB1bnCR Land与一家银行签署36个月定期贷款融资函；若CR Holdings不再为持股至少35%的单一最大股东或失去董事会任命控制权，将构成违约事件。
• HSBC评级分布Buy 59%、Hold 36%、Sell 6%截至2026年3月31日，HSBC独立评级分布；该数据属于披露附录，不构成本报告对单一股票的新评级。

影响与含义

对投资者而言，本期信息更支持对香港住宅短期修复保持关注，尤其是CVI高位和二手成交改善带来的情绪信号。但内地土地市场仍需观察成交质量和开发商资金能力。CR Land相关信息提示优质商业资产运营和资本循环可能成为估值修复线索，但融资条款和控股股东条件也需要持续跟踪。

风险

• 香港CVI处于乐观区间，但若按揭取态、利率预期或购房情绪转弱，短期楼价上行趋势可能中断。
• 香港二手成交样本仍小，周末5宗成交虽按周增长，但绝对水平有限。
• 杭州、北京土地挂牌能否转化为高质量成交，仍取决于开发商资金能力、政策环境和项目利润率。
• CR Land融资包含控股股东持股和董事会控制相关违约条款，若股权或控制权变化可能触发风险。
• 报告依赖媒体、公司公告和第三方数据，披露中说明HSBC未独立验证所有信息。

后续跟踪

• CVI能否继续维持在80点以上，并在2026年三季度保持乐观区间。
• 香港十大热门屋苑周末成交和看楼查询是否持续改善。
• ONE TOSCANA和ONE TOSCANA 2后续定价、认购和销售速度。
• 杭州4宗宅地和北京朝阳区地块的最终成交价格、竞买热度和开发商参与度。
• CR Land第三方购物中心收购后的租金贡献、盈利增长和资本循环落地进度。
• 香港及中国大陆开发商、REITs和地主的估值、股价表现、负债和收益率变化。