Landsec FY26业绩基本符合预期，中期指引重申

概览

本报告为Goldman Sachs对Landsec FY26业绩的点评。报告指出，Landsec FY26业绩整体与Goldman Sachs预测和市场一致预期相符：EPRA EPS符合GSe并略高于一致预期，EPRA NTA每股较GSe高2%且与一致预期一致，DPS与GSe和Visible Alpha一致预期一致。经营层面表现更积极，同店租金收入增长、空置率下降，办公室和零售业务均呈现较好租金动能。

核心观点

核心观点是：业绩本身大体符合预期，因此对股价的即时影响预计有限；但经营质量偏强，尤其是租金增长、续租/重租租金提升和低空置率，为中期盈利增长提供支撑。管理层重申中期指引，预计FY27 EPS稳定，FY28 EPRA EPS高个位数增长，FY30 EPS约62p。需要关注较高利率环境下租金增长能否抵消融资成本压力，以及公司在当前市场中的资产轮动机会。

分析框架

报告主要采用业绩对比和经营指标拆解方法，将FY26实际结果与Goldman Sachs预测、Visible Alpha一致预期以及1H26数据进行比较，并分别评估办公室、零售和资产负债表指标。重点指标包括EPRA EPS、EPRA NTA每股、DPS、同店净租金收入、EPRA空置率、ERV增长、LTV、债务成本、处置和收购规模。

方法论与常识提炼

• 业绩对比实际值对比GSe与Visible Alpha一致预期

  通过比较公司实际业绩、分析师预测和市场一致预期，判断业绩是否超预期或低于预期。

  报告将EPRA EPS、EPRA NTA每股和DPS分别与Goldman Sachs预测及Visible Alpha Consensus Data比较，结论是整体基本符合预期。

• 地产经营指标EPRA指标与同店租金增长

  EPRA EPS、EPRA NTA、空置率和同店净租金收入用于衡量地产公司的盈利、资产净值和经营动能。

  Landsec FY26同店净租金收入增长4.6%，EPRA空置率降至2.0%，显示运营动能较强。

• 券商因子框架GS Factor Profile

  Goldman Sachs使用Growth、Financial Returns、Multiple和Integrated四类属性，将股票与市场和行业同业进行比较。

  该框架属于报告附录披露的方法说明，并非本次业绩点评的主要结论来源。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• Landsec (LAND.L)

  研究对象

  优势

  FY26业绩基本符合预期；同店净租金收入增长4.6%；EPRA空置率降至2.0%；办公室和零售业务租金动能较强；中期EPS增长指引得到重申。

  劣势

  FY27 EPS预计仅保持稳定；资产处置对NTA和EPS有一定负面影响；EPRA LTV升至40.4%。

  对比

  EPRA EPS符合Goldman Sachs预测并较Visible Alpha一致预期高1%；EPRA NTA每股较Goldman Sachs预测高2%且与一致预期一致；DPS与预测和一致预期基本一致。

  风险

  高利率可能抵消租金增长；资产轮动执行存在不确定性；处置低回报资产短期压低EPS；房地产估值和融资环境变化可能影响NTA和杠杆。

关键数据

• FY26调整后摊薄EPS51.4p同比增长2%，符合Goldman Sachs预测51.4p，较Visible Alpha一致预期51.1p高1%。
• EPRA NTA每股882p较2025年9月末867p上升2%，较Goldman Sachs预测867p高2%，与一致预期880p基本一致。
• FY26 DPS41.2p同比增长2%，与Goldman Sachs预测41.0p及Visible Alpha一致预期41.1p基本一致。
• 同店净租金收入增长4.6%低于1H26的5.2%，但符合公司在1H26给出的4%-5%指引。
• EPRA空置率2.0%较1H26的2.3%下降30bp，为20年低位。
• 办公室同店净租金收入增长6.0%FY26整体增长6.0%，低于1H26的6.8%；办公室ERV增长7.1%。
• 零售同店净租金收入增长5.5%高于1H26的5.0%；零售ERV增长5.8%。
• EPRA LTV40.4%较2025年9月末40.0%上升40bp。
• 债务成本3.6%截至2026年3月末，与2025年9月末持平。
• 资产处置£705mn处置低回报或无回报资产，对整体NTA造成1.1%成本，并带来约-0.4%的EPS影响。

影响与含义

报告预计该业绩发布对Landsec股票交易影响有限但偏正面。业绩本身并未显著超预期，但低空置率、办公室和零售租金增长、续租和重租租金提升，以及FY30 EPS约62p的中期目标，有助于支撑市场对公司经营韧性的判断。不过，资产处置、LTV小幅上升以及利率环境仍可能限制估值重估空间。

风险

• 租金增长能否在高利率环境下抵消融资成本压力仍需观察。
• 资产轮动机会和执行价格存在不确定性。
• £705mn资产处置对整体NTA造成1.1%成本，并带来约-0.4%的EPS影响。
• EPRA LTV升至40.4%，杠杆水平变化可能影响投资者对资产负债表的判断。
• 报告披露Goldman Sachs与Landsec存在投行业务关系或潜在投行业务补偿安排，需注意利益冲突披露。

后续跟踪

• FY27 EPS能否按管理层预期保持稳定。
• FY28 EPRA EPS能否实现高个位数增长。
• FY30 EPS是否能达到约62p，对应FY27-FY30约5% CAGR。
• 办公室和零售业务的同店净租金收入、ERV增长和续租/重租租金溢价能否延续。
• EPRA空置率是否维持在低位。
• 公司在当前市场环境下的资产处置、收购和资产轮动节奏。
• 利率和债务成本变化对盈利和估值的影响。