中国房地产周度销售分化：一手销售同比转弱，二手成交保持增长

概览

本报告是 Morgan Stanley 对中国房地产行业的第30期周度数据库跟踪，重点观察一手房与二手房登记销售、去化率、二手挂牌价格指数和地产中介景气指标。报告覆盖 China Property，地域表述为 Asia Pacific，核心数据集中在中国主要城市住宅市场。

核心观点

报告核心结论偏中性且分化：一手房销售在周度同比口径转弱，50城数据由前一周同比增长3%转为下降4%，显示新房市场仍承压；二手房销售维持正增长但增速小幅回落，10城同比增长5%；去化率明显改善至50%，但需要观察其持续性。行业观点披露为 In-Line，说明分析师预期中国房地产覆盖行业未来12-18个月表现大体与相关基准一致。

分析框架

报告采用高频周度数据库跟踪方法，比较一手房与二手房登记套数的同比变化、前周变化和年初至今表现，并按城市能级拆分一线、二线、三线城市表现；同时结合去化率、二手挂牌价指数和地产中介指数来判断销售动能、库存吸收和价格预期。

方法论与常识提炼

• 高频行业跟踪Weekly Database Tracker

  周度销售与去化监测

  通过周度登记套数、同比变化、年初至今同比和去化率跟踪房地产基本面变化，适合捕捉短期销售动能。

• 城市分层分析城市能级拆分

  一线、二线、三线城市对比

  报告分别披露不同城市能级的一手和二手销售表现，用于识别区域和城市层级之间的差异。

• 价格与情绪指标中原六城二手房挂牌价跟踪指数与一线城市地产中介指数

  价格预期与交易景气观察

  挂牌价指数和中介指数用于辅助判断二手房价格压力、市场活跃度和交易信心。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产行业

  报告覆盖行业

  优势

  二手房成交维持同比增长，整体去化率较前周改善，部分一线和三线城市一手销售同比转正。

  劣势

  50城一手房销售同比下降，年初至今仍下降11%，二线城市一手销售明显转弱。

  对比

  行业观点为 In-Line，意味着相对相关区域基准的预期表现大体持平。

  风险

  销售复苏不持续、价格压力加大、政策效果低于预期、开发商融资与交付压力。

• 中国上市房地产开发商覆盖组合

  报告披露的行业覆盖股票池

  优势

  覆盖多家港股和A股开发商，便于横向比较评级、价格和行业暴露。

  劣势

  本报告主体为周度数据库跟踪，并非逐家公司深度估值更新。

  对比

  披露股票评级包括 Overweight、Equal-weight、Underweight 等 Morgan Stanley 相对评级体系。

  风险

  个股评级可能随最新研究变化；公司层面的流动性、销售和政策敏感度差异较大。

关键数据

• 50城一手房周度登记套数同比-4%截至2026年7月26日的一周；前一周为同比+3%；年初至今同比-11%。
• 一线城市一手房销售同比+13%前一周为同比-20%。
• 二线城市一手房销售同比-11%前一周为同比+14%。
• 三线城市一手房销售同比+9%前一周为同比-1%。
• 10城二手房周度登记套数同比+5%前一周为同比+6%；年初至今同比+4%。
• 一线城市二手房销售同比+6%前一周为同比+9%。
• 二线城市二手房销售同比+4%前一周为同比+5%。
• 整体去化率50%前一周为26%；一线城市为52%，二线城市为49%。
• 中原六城二手房挂牌价跟踪指数16.0%前一周为16.5%。
• 一线城市地产中介指数53.3前一周为52.8。

影响与含义

对投资者而言，报告显示中国房地产行业仍处于基本面修复不均衡阶段。二手房成交保持同比增长、去化率改善，对市场活跃度形成支撑；但一手房销售年初至今仍为双位数同比下滑，且二线城市周度新房销售转弱，表明开发商销售和现金流压力仍未完全解除。行业 In-Line 观点意味着相对配置上更偏中性，应继续关注政策支持、销售持续性、价格压力和开发商资产负债表改善。

风险

• 一手房销售继续下滑，拖累开发商现金回款与利润预期。
• 二手房成交增速放缓或挂牌价压力扩大，削弱市场信心。
• 去化率改善可能受短期供给或项目结构影响，持续性仍需验证。
• 政策支持力度、落地节奏或居民购房信心低于预期。
• 报告披露 Morgan Stanley 与部分覆盖公司存在投行业务或其他服务关系，投资者应注意潜在利益冲突。

后续跟踪

• 后续几周50城一手房销售同比是否重新改善。
• 10城二手房成交同比能否维持正增长。
• 整体去化率能否维持在接近或高于50%的水平。
• 中原六城二手房挂牌价跟踪指数是否继续回落。
• 一线城市地产中介指数是否持续高于前周水平。
• 重点开发商的最新评级、价格、融资和销售数据变化。