北京楼市政策在旺季前适度放松，行业渐进复苏逻辑得到强化
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北京楼市政策在旺季前适度放松，行业渐进复苏逻辑得到强化
北京缩短非本地家庭购房所需社保或个税年限，有望在“金九银十”前释放需求；HSBC继续看好高端住宅优势突出、盈利能见度较强的 CR Land、C&D International及COLI。
- 北京自2026年8月7日起，将非本地家庭购买五环内住房所需的社保或个税缴纳年限由两年缩短至一年。
- 政策落地时点紧邻“金九银十”，有助于释放暑期淡季积压的购房需求，并稳定房价预期与市场信心。
- HSBC认为政策角色正从强刺激转向复苏保障，即使没有大规模新增刺激，行业基本面仍处于渐进修复过程。
- 2026年上半年业绩应淡化表面利润压力，重点观察未结算销售与预售项目隐含的利润率、豪宅销售持续性及高价地项目的定价能力。
- 境外投资者关注度正在回升，偏好住宅业务占比较高的中国内地开发商，但对零售物业敞口仍较谨慎。
研报解读
概览
本报告评估北京最新住房限购放松政策对中国房地产销售、市场情绪和上市开发商估值的影响，并给出2026年上半年业绩期的观察框架。HSBC认为，此次调整力度温和但时点适宜，能够在传统销售旺季前支持成交动能。行业全面修复仍需时间，但政策托底、核心城市复苏及高端住宅需求韧性，有利于基本面和估值逐步改善。
核心观点
第一，北京将非本地家庭购买五环内住房所需社保或个税年限由两年缩短至一年，可降低购房门槛并释放部分积压需求。第二，地方政策更可能以温和、定向方式维持销售动能，而非依赖大规模刺激，政策主要发挥稳定预期和保障复苏的作用。第三，2026年仍可能集中消化历史土储和减值压力，为2027年起的盈利修复建立更干净的基数。第四，业绩期应重点评估未结算项目利润率、高端住宅销售及定价能力，而非只看当期利润下滑。第五，境外资金对行业兴趣回升，住宅敞口较高、核心城市布局突出且盈利能见度较强的开发商更受青睐。
分析框架
报告结合政策事件分析、销售季节性判断、开发商北京土储敞口、管理层业绩指引、境外投资者反馈及相对估值进行研判；个股目标价主要采用资产净值折价法，将开发项目和投资物业的总资产价值相加后扣除净债务，并依据经营质量、财务实力和历史执行能力设定目标折价。
方法论与常识提炼
评估政策放松能否在传统旺季前释放积压需求并稳定市场预期。
北京政策于暑期淡季后、“金九银十”前落地，因此即使放松幅度有限，也可能对短期成交和购房者信心产生较强的边际支持。
利用未结算销售和预售项目判断未来利润率修复的速度与幅度。
历史高成本土储仍会拖累2026年报表利润，未结算项目的隐含利润率比当期利润更能反映未来盈利趋势。
以开发项目和投资物业总资产价值扣除净债务得到每股资产净值，再施加目标折价。
目标折价根据公司的销售动能、经常性收入、利润率前景、财务实力、库存风险和历史执行能力相对确定。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- CR Land（1109.HK）首选受益标的，维持买入
- 优势
- 高端项目领先、核心城市敞口较高、销售动能较强、经常性收入稳健，利润率修复路径较清晰。
- 劣势
- 商业及购物中心业务带来一定零售物业敞口，且股价年内已明显跑赢。
- 对比
- 相较多数覆盖开发商，盈利能见度、执行记录和资产质量更强，并有望较早受益于市场复苏。
- 风险
- 销售动能无法维持、利润率低于预期、购物中心业务显著放缓、股息稳定性下降以及宏观或房地产政策不确定性。
- C&D International（1908.HK）首选受益标的，维持买入
- 优势
- 高端住宅竞争力突出，年轻土储支持利润率修复，目标价隐含的潜在上涨空间在三只重点标的中最高。
- 劣势
- 净负债和项目合作风险需要持续关注，股价表现可能受融资活动影响。
- 对比
- 相较拥有较多历史低利润土储的开发商，其年轻土储和利润率恢复前景构成差异化优势。
- 风险
- 拿地放缓、销售急剧恶化、利润率大幅压缩、低折价配股、合资项目风险及政策不确定性。
- COLI（0688.HK）北京政策直接受益标的，维持买入
- 优势
- 北京敞口显著，具备央企背景、核心城市布局和较强的行业复苏参与度。
- 劣势
- 库存减值风险仍压制估值，利润率和结转节奏存在不确定性。
- 对比
- 相较北京敞口较低的开发商，政策敏感度更高；但资产净值折价设定较谨慎，以反映库存减值担忧。
- 风险
- 销售放缓、利润率低于预期、结转速度下降、重大减值损失以及宏观和房地产政策不确定性。
关键数据
- 北京购房资格调整五环内购房所需社保或个税年限由两年缩短至一年适用于非本地家庭，政策自2026年8月7日起推出。
- CR Land（1109.HK）现价HKD32.82；目标价HKD43.80；潜在上涨33.5%维持买入；每股资产净值估计HKD55.50，采用21%的目标折价。
- C&D International（1908.HK）现价HKD14.60；目标价HKD19.90；潜在上涨36.3%维持买入；每股资产净值估计HKD42.40，采用53%的目标折价。
- COLI（0688.HK）现价HKD13.14；目标价HKD16.50；潜在上涨25.6%维持买入；每股资产净值估计HKD25.70，采用36%的目标折价。
- 2026年初至8月7日股价表现CR Land上涨21%，COLI上涨7%，C&D International下跌7%同期HSI表现约为0%，覆盖开发商平均下跌14%。
- 行业盈利拐点判断2026年继续消化历史问题，2027年起盈利修复基础更清晰短期利润仍受历史土储、减值和低利润项目结转拖累。
影响与含义
北京政策有望直接改善当地项目的到访、去化和定价预期，并对其他一线城市形成示范效应。短期受益者主要是北京及核心城市敞口较高、住宅业务占比较大和高端项目竞争力突出的开发商。中期而言，销售稳定可减轻现金流压力、提升土地投资能力，并使市场关注点逐步从历史减值转向利润率和盈利恢复。估值进一步上行仍取决于销售复苏能否持续、利润率是否兑现以及行业基本面能否跨越当前估值门槛。
风险
- 北京及其他城市的政策放松力度或执行效果低于预期，积压需求释放有限。
- “金九银十”销售改善不可持续，行业复苏再次转弱。
- 历史高成本土储、库存减值和低利润项目结转导致利润率修复慢于预期。
- 高端住宅需求或定价能力下降，影响重点开发商的销售和盈利能见度。
- 宏观经济、居民收入和房价预期继续走弱，压制购房信心。
- 高杠杆开发商面临流动性、融资和再投资约束。
- 商业地产及零售物业经营放缓，拖累拥有相关敞口的开发商。
- 境外资金在股价上涨后因估值约束降低配置意愿。
后续跟踪
- 北京政策落地后的新房与二手房成交、到访量和去化率。
- 其他一线城市是否继续推出类似的定向放松措施。
- 2026年上半年未结算销售与预售项目所隐含的利润率。
- 高端住宅销售韧性及高地价项目的提价能力。
- 开发商对2027年盈利修复、减值和历史土储消化的指引。
- 境外投资者资金流向及其对住宅开发与零售物业敞口的偏好变化。
- CR Land、C&D International及COLI的销售动能、土地投资和资产负债表变化。