地产销售延续弱复苏，聚焦国企阿尔法龙头

概览

本报告基于CREIS数据，分析了2026年5月中国房地产开发商销售表现。核心结论是：行业整体销售仍未走出底部，但结构性分化极为显著——以中海海外、华润置地、中国金茂为代表的国企开发商展现出强劲的抗周期能力与阿尔法属性，成为当前市场环境下最值得关注的投资主线。

核心观点

报告指出，5月全国百强房企合约销售额同比下滑4%，与4月的-5%基本持平，显示行业尚未出现趋势性回暖。更关键的是，其绝对水平较2018-2021年四年均值仍低71%，表明复苏基础依然薄弱。尽管5月底板块曾因市场对城市更新政策的憧憬而上涨，但报告明确指出，最新发布的“十五五”城市更新规划缺乏实质性突破，尤其未提及市场期待的‘现金补偿’机制，因此难以构成销售端的有效催化剂。在整体疲软的背景下，国企开发商的表现成为最大亮点：其5月销售同比实现+6%，且较四年均值的跌幅已收窄至-3%，显示出强大的经营韧性和资源禀赋优势。相比之下，民营及出险房企销售则大幅下滑，分别下跌50%和30%。在此格局下，报告强烈建议投资者摒弃行业Beta，转向精选具备持续正增长能力的阿尔法个股，并将中海海外（COLI）、华润置地（CR Land）和中国金茂（Jinmao）列为首选。其中，中海和华润在5月单月分别实现+14%和+28%的强劲增长；金茂虽单月下滑16%，但主因是新盘供应减少（2026年仅1个新盘，2025年为6个），其前5个月累计销售仍保持+11%的正增长。

分析框架

报告采用典型的“总量+结构”双轨分析框架。首先，从宏观总量层面，追踪百强房企整体销售的同比（Y/Y）及相对历史均值（vs. 2018-21 avg）变化，以此判断行业景气度的绝对位置与修复斜率。其次，进行深度结构拆分，将开发商按所有制性质（SOE/POE/Distressed）分类，对比其销售增速与恢复进度，从而识别出真正具备内生增长动力的优质主体。这种分析逻辑的核心在于，当行业总量缺乏弹性时，投资价值将高度集中于少数能穿越周期的龙头企业，而非简单押注行业整体反弹。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  房地产行业的核心矛盾在供给端与需求端的动态平衡

  报告虽未直接使用'供需'一词，但其分析逻辑完全建立在供需关系上：销售数据是需求端的直接体现，而国企与民企销售的巨大分化，则深刻反映了不同主体在土地获取、融资能力、品牌信任等供给端要素上的根本差异。

• 行业/产业分析框架量价拆分

  将销售业绩拆解为销售面积（量）与销售均价（价）两个维度

  报告虽未提供具体价格数据，但其反复强调‘绿色萌芽’更多体现在二手房市场，暗示一手房市场可能面临价格压力，这正是量价拆分分析法的应用——通过区分‘量’（销售面积）与‘价’（销售均价）的变化，来更精准地判断市场真实健康度。

• 行业/产业分析框架产业链上中下游传导

  房地产产业链的传导效应

  报告分析城市更新政策时，特别关注其对住宅销售的‘传导’效果，即政策是否能有效转化为居民购房意愿和开发商销售回款，这体现了对产业链上下游（政策制定→地方政府执行→开发商拿地推盘→购房者决策）传导链条的审视。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国金茂 (0817.HK)

  报告首推的阿尔法标的之一，前5个月销售同比增长11%，展现较强韧性

  优势

  央企背景，财务稳健，核心城市布局优越

  劣势

  5月单月销售下滑16%，主要受新盘供应大幅减少影响

  对比

  相比中海和华润，其单月波动性更大，但累计表现同样优异

  风险

  新盘供应节奏不确定性带来的销售波动风险

• 中海海外 (0688.HK)

  报告首推的阿尔法标的，前5个月销售同比增长14%，位居行业第一

  优势

  销售增速领跑行业，经营效率高，信用资质极佳

  对比

  在三只核心标的中，其销售增长最为稳定和领先

• 华润置地 (1109.HK)

  报告首推的阿尔法标的，5月单月销售同比增长28%，增长势头最猛

  优势

  单月销售爆发力强，多元化业务（商业、运营）提供稳定现金流

  对比

  在三只核心标的中，其单月增长动能最强，但累计增速略低于中海

关键数据

• 百强房企5月销售同比-4%与4月的-5%基本持平，显示边际变化不明显
• 国企开发商5月销售同比+6%连续第二个月为正，较4月的+19%有所放缓，但仍显著优于行业
• 中海海外（COLI）前5个月销售同比+14%位列TOP30开发商榜首，是报告首推的阿尔法标的
• 华润置地（CR Land）5月单月销售同比+28%单月增速最高，凸显其强劲的销售执行力
• 中国金茂（Jinmao）前5个月销售同比+11%虽5月单月下滑16%，但全年累计仍保持正增长

影响与含义

该报告的结论意味着，在当前房地产行业深度调整的背景下，投资逻辑已从‘博取行业反弹’转向‘精选优质个体’。对于投资者而言，应重点关注那些财务稳健、土储优质、销售持续向好的国企龙头，它们不仅能在下行周期中更好地抵御风险，也将在行业企稳后率先受益于市场份额的提升。对于政策制定者而言，报告也间接提示，单纯依靠规划纲领难以扭转市场预期，亟需出台更具针对性、能直接提振购房者信心和开发商现金流的实质性举措。

风险

• 城市更新等政策落地效果不及预期，无法有效提振市场信心
• 销售数据季节性波动可能导致短期解读偏差
• 宏观经济下行压力加大，进一步抑制购房需求

后续跟踪

• 6月销售数据（传统半年度冲刺期，是验证销售趋势的关键窗口）
• 国企开发商后续新盘推出节奏与去化情况
• 中央及地方层面是否有新的、更实质性的房地产支持政策出台