花旗对中国房地产板块近期回调后转向更积极，预计9月后新推盘增加将支撑销售改善。
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花旗对中国房地产板块近期回调后转向更积极，预计9月后新推盘增加将支撑销售改善。
19家房企参会后，花旗认为1H26业绩风险仍在，但销售韧性、低基数、土地供给改善和潜在政策支持使2H26板块机会更值得关注。
- 5家房企在5M26实现超过10%的销售同比增长，主要来自核心城市存量项目去化改善。
- 板块5M26整体销售同比下降15%，核心原因是新增推盘减少；报告预计9月起更多新盘推出后，6家公司销售同比增长有望延续。
- 重点城市土地供应显著收缩，300城按建筑面积计土地供应同比下降32%，上市房企5M26权益拿地同比下降48%。
- 1H26业绩仍是短期风险，COLI、Longfor、Poly、Yuexiu等面临高基数和利润率压力；CRL因经常性收入和REIT处置收益相对稳定。
- 花旗7月/8月首选股排序为CRL、C&D、Beike、Jinmao、COLI，并因C&D产品升级、拿地提速和深圳扩张而更积极。
研报解读
概览
本报告为花旗中国房地产会议纪要，覆盖19家房企及行业专家观点。核心结论是：虽然市场近期因周度二手房成交环比下降约10%和月末股票市场流动性收紧而出现抛售，且1H26业绩可能偏弱，但花旗对板块更加积极。支撑因素包括成交量韧性、2025年7月后的低基数、9月起更多新盘推出，以及7月政治局会议可能延续稳定房地产市场的支持性基调。
核心观点
报告认为中国房地产实物市场在2026年同比改善，但难以快速反转，底部周期可能延续至2026–2030E，并由核心城市率先企稳。销售端呈现结构分化：高端豪宅和低端老旧小户型表现较好，中端项目和2024年下半年以前旧标准项目去化较弱。土地端因重点城市供给减少，优质地块价格被推高；COLI、Jinmao、C&D、Greentown等可能等待2H26供给增加和价格更合理时加速拿地。业绩端，1H26高基数和库存项目利润率压力可能导致部分公司利润明显下滑，但CRL和Beike相对更具韧性。
分析框架
报告结合参会房企反馈、5M26合约销售、土地成交、同店销售增长、城市调研、专家访谈和估值表进行交叉判断。分析重点不是单一公司财务模型，而是从销售、土地、利润、商业地产经常性收入、政策预期和管理层变动等维度评估中国房地产板块2H26的风险收益。
方法论与常识提炼
通过合约销售、拿地节奏和利润率压力判断房企基本面拐点。
报告将5M26销售增长、土地供应收缩及1H26业绩压力放在同一框架下分析，认为销售改善和政策预期对情绪有支撑，但业绩下修仍可能造成短期波动。
不同城市、产品层级和项目标准之间表现分化。
专家观点认为高端豪宅和低端老旧小户型表现优于中端项目，新标准住宅受欢迎，而2024年下半年以前的旧标准项目成为去库存压力最大的部分。
用NAV折让和估值倍数衡量房企股票相对吸引力。
估值表列示多家H股和A股房企截至2026年6月26日的市值、评级、NAV折让、目标价、P/E、P/B和股息率，用于比较板块内风险收益。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- CRL / China Resources Land首选股之一，报告排序第一
- 优势
- 销售和拿地表现持续强劲，5M26同店销售同比增长10%，经常性收入同比增长8%，成都商场REIT分拆预计带来超过Rmb2bn收益。
- 劣势
- 仍暴露于房地产板块整体估值和销售波动。
- 对比
- 相对COLI、Longfor、Poly等1H26高基数压力较小，报告估计1H26盈利仅下降约10%。
- 风险
- 若REIT处置收益不及预期、商业地产同店增长放缓或政策支持不足，估值修复可能受限。
- C&D int / C&D首选股之一，报告态度转为更积极
- 优势
- 产品升级、6月在杭州和苏州等地拿地提速，并在深圳扩张。
- 劣势
- 5M26此前拿地节奏较慢，仍需验证2H26补货和销售兑现。
- 对比
- 花旗在7月/8月首选排序中将其置于CRL之后，并强调较此前更加正面。
- 风险
- 若土地市场未降温或新项目去化不及预期，改善节奏可能延后。
- Beike首选股之一
- 优势
- 2Q GTV表现超预期，报告估计盈利同比增长26%。
- 劣势
- 受二手房成交、购房信心和资本市场情绪影响较大。
- 对比
- 与开发商相比，盈利韧性更多来自交易量和平台效率，而非土储和项目利润率。
- 风险
- 若二手房成交转弱或政策预期落空，GTV增长可能放缓。
- Jinmao Group首选股之一
- 优势
- 5M26销售同比增长超过10%，预计2H26在土地供应恢复时加速拿地。
- 劣势
- 1H25利润占FY25较高，1H26面临高基数和利润率压力。
- 对比
- 与COLI、C&D一样可能等待2H26土地窗口，但业绩压力较CRL更明显。
- 风险
- 业绩下滑幅度、拿地价格和销售去化是主要不确定性。
- COLI / China Overseas Land & Investment首选股之一
- 优势
- 5M26销售同比增长超过10%，具备核心城市资源和买入评级。
- 劣势
- 1H25贡献FY25利润的68%，1H26高基数压力较大。
- 对比
- 报告预计其和Jinmao、C&D等在2H26土地供应增加后加速拿地，但短期业绩风险高于CRL。
- 风险
- 1H26盈利下滑、管理层变化和土地补货价格均可能影响市场预期。
- Longfor覆盖标的，花旗表中为买入评级
- 优势
- 商业地产同店销售5M26同比增长9%，受益于租户组合调整和资产提升。
- 劣势
- 报告预计受库存销售利润率压力影响，1H26可能亏损。
- 对比
- 商业经常性收入较强，但开发业务利润压力使其短期不如CRL稳定。
- 风险
- 库存项目去化、毛利率压缩和盈利转亏风险。
关键数据
- 参会房企数量19家报告开头指出共有19家房地产公司参加花旗会议。
- 5M26销售增长超过10%的公司COLI、Jinmao、CRL、COGO、CMSK这些公司在新增推盘较少的情况下，依靠核心城市存量项目销售改善实现超过10%的同比增长。
- 板块5M26整体销售表现同比下降15%主要原因是新增推盘减少。
- 重点城市土地供应300城按建筑面积计同比下降32%，处于20年低位土地供应减少推高优质地块价格。
- 上市房企5M26权益拿地同比下降48%报告将其归因于重点城市土地供应减少。
- CRL与Longfor 5M26同店销售增长CRL +10% YoY；Longfor +9% YoY受益于租户组合调整和资产提升工程。
- CRL REIT处置收益估计超过Rmb2bn来自成都商场REIT分拆，预计对1H26盈利形成支撑。
- Beike盈利预期预计同比增长26%报告称Beike 2Q GTV超预期，并估计盈利同比增长26%。
- 长沙库存22个月；若包括土地约7年报告预计长沙房价将在底部维持较长时间，可能超过3年。
- 深圳二手挂牌约100k套，其中50%挂牌超过一年报告认为长期挂牌部分并非真实卖家，豪宅去化略有放缓但仍强。
影响与含义
投资含义上，报告倾向认为近期板块抛售提供了重新审视优质房企的机会。短期需防范1H26业绩下滑、利润率压力和成交环比波动；中期更重要的是9月后推盘能否兑现、核心城市销售能否延续、土地供给恢复后优质房企能否以合理价格补充土储，以及政策表态能否稳定市场预期。
风险
- 1H26业绩下滑幅度可能超过市场预期，尤其是高基数和库存销售利润率压力较大的房企。
- 9月后新增推盘若不及预期，销售同比改善可能无法延续。
- 核心城市土地供给恢复后，若竞争激烈导致地价偏高，优质房企补仓回报率可能被压缩。
- 全国层面若缺乏实质性政策刺激，仅靠支持性表态可能不足以扭转市场信心。
- K型分化可能加剧，旧标准项目和中端项目去库存压力或拖累利润率。
- 股票市场流动性收紧和二手房成交环比下降可能继续造成板块估值波动。
后续跟踪
- 7月政治局会议对稳定房地产市场的政策表态。
- 2026年9月以后新盘推出节奏和核心城市去化率。
- COLI、Jinmao、C&D、Greentown等在2H26的拿地节奏和拿地价格。
- CRL REIT分拆收益确认、经常性收入增长和商业地产同店销售表现。
- Beike 2Q及后续GTV增长能否延续。
- 长沙、深圳等城市二手房价格、库存和豪宅去化变化。
- Greentown新CEO和COLI董事长变动对经营策略的影响。