香港2M26零售销售超预期，利好零售业主但油价风险需关注
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香港2M26零售销售超预期，利好零售业主但油价风险需关注
UBS认为，香港1-2月零售销售同比增长12%，高于此前7%-10%的预期，主要受金价、iPhone需求及电动车提前购买带动，并对Link REIT、WREIC和Hysan等零售业主形成正面读数。
- 2M26香港零售销售同比增长12%，明显高于UBS此前7%-10%的预期；2月单月同比增长19%，较1月的6%进一步加速。
- 超预期主要来自强劲金价表现、新款iPhone需求持续旺盛，以及首次登记税豁免到期前的电动车提前购买。
- 剔除消费电子和一次性汽车及零部件销售后，年初至今零售销售仍同比增长9%，反映内地访客到港增长及人民币升值带来的支持。
- UBS预计3月零售销售增速将放缓至中高单位数，因内地访客增长降温、本地居民外游增加，以及中东地缘紧张带来资产价格调整。
研报解读
概览
本报告讨论香港2026年1-2月零售销售表现及其对香港房地产、尤其零售物业业主的影响。香港2月零售销售同比增长19%，1-2月合计同比增长12%，高于UBS此前7%-10%的预期。增长由金价上涨、iPhone需求、电动车税务优惠到期前提前购买，以及内地访客恢复共同推动。
核心观点
UBS的核心观点是，2M26香港零售销售显著好于预期，对零售物业业主具有正面读数；不过部分增长带有价格效应和一次性因素。奢侈品销售额年初至今同比增长28%，但扣除涨价后销量仅增长8%。3月零售增长预计放缓至中高单位数，主要因为内地访客增速放缓、本地居民外游增加，以及油价和资产价格波动可能削弱消费。
分析框架
报告以香港政府月度零售销售数据为基础，将1月和2月合并以平滑春节错位影响，并分拆消费电子、汽车、奢侈品、服装、化妆品、百货、食品饮料和超市等品类表现。报告同时结合访港旅客、人民币走势、线上零售渗透率、本地居民离港数据和油价情景，评估零售销售对零售业主的传导。
方法论与常识提炼
使用1-2月合并数据平滑春节季节性扰动，并用同比增速判断零售动能。
报告将1月和2月数据合并观察，认为2M26零售销售同比增长12%，比单月数据更能反映春节错位后的趋势。
剔除消费电子和汽车等受特定事件推动的项目，以评估更底层的零售需求。
剔除消费电子和一次性汽车及零部件销售后，年初至今零售销售仍同比增长9%，说明改善并不完全依赖特殊项目。
通过零售销售增长判断商场客流、租户销售和零售租金环境的潜在改善。
报告认为强于预期的零售销售对Link REIT、WREIC和Hysan等零售业主具有正面传导。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- Link REIT零售业主，受香港零售销售改善正面传导
- 优势
- 零售销售超预期和访客恢复有助于改善商场销售和租户经营环境。
- 劣势
- 若增长来自金价、iPhone和电动车等一次性或价格因素，持续性可能有限。
- 对比
- 与其他零售业主类似受益于零售复苏。
- 风险
- 高油价、访客放缓、本地居民外游增加和宏观走弱。
- WREIC零售业主，受香港零售销售改善正面传导
- 优势
- 零售销售和旅客恢复对旗下零售物业形成正面读数。
- 劣势
- 3月增长可能放缓，部分2M26增长存在一次性因素。
- 对比
- 与Link REIT和Hysan同属报告提到的正面传导对象。
- 风险
- 油价上升、资产价格调整及消费外流。
- Hysan零售业主，受香港零售销售改善正面传导
- 优势
- 奢侈品和访客消费改善可能有利于核心商圈零售表现。
- 劣势
- 奢侈品销售额增长中价格效应较大，销量增幅低于销售额增幅。
- 对比
- 与其他香港零售业主一样受益于零售销售改善。
- 风险
- 奢侈品需求回落、高油价和访港旅客增速放缓。
关键数据
- 2月香港整体零售销售+19% YoY较2026年1月的+6%进一步加速。
- 2M26年初至今零售销售+12% YoY高于UBS此前7%-10%的预期。
- 剔除消费电子和一次性汽车及零部件后的零售销售+9% YoY显示底层零售需求仍有改善。
- 奢侈品销售额+28% YoY YTD扣除价格上涨后，奢侈品销量约同比增长8%。
- 内地访客到港+22% in 2M26高于2025年12月的+8%，支撑零售复苏。
- 线上零售销售增长+28% in 2M26较2025年12月的+34%略有放缓，线上渗透率大致稳定在8%。
- 3月内地访客增速+16% YoY低于2M26的+22%，是3月零售增速放缓原因之一。
- 本地居民外游+13% in March较2M26的+2%加速，可能分流本地消费。
影响与含义
短期看，零售销售强于预期改善市场对香港零售物业基本面的判断，有利于零售租户销售、商场客流和零售业主租金预期。中期看，若高油价持续，可能通过减少高消费过夜旅客、推动本地居民北上或线上消费、以及增强美元等渠道压制香港零售。
风险
- 高油价持续可能压制香港零售销售。
- 中东地缘政治紧张引发资产价格调整，包括黄金价格回落。
- 内地访客到港增速从2M26的+22%放缓至3月的+16%。
- 本地居民外游增加可能分流本地消费。
- 宏观经济走弱、住宅新增供应增加以及美联储加息高于预期是香港地产板块风险。
后续跟踪
- 3月及后续香港零售销售同比增速是否从2M26高位放缓。
- 内地访客和海外访客到港恢复率。
- 金价、油价和人民币汇率变化对消费的影响。
- 电动车首次登记税豁免到期后的汽车销售回落程度。
- 线上零售渗透率是否继续稳定在约8%，以及内地电商平台竞争压力是否继续缓和。