中国房地产周度成交改善，但年初至今仍承压

概览

本报告为摩根士丹利中国房地产行业周度数据库追踪，核心关注一手房成交、二手房成交、项目去化率和二手房挂牌价指标。报告指出，截至2026年4月5日当周，周度销售同比改善明显，但其中一部分受到清明假期日历效应影响；从年初至今维度看，一手房和二手房销售仍为负增长。

核心观点

核心观点是短期成交数据边际改善，但行业基本面尚未确认趋势性修复。50城一手房销售从前一周同比下降8%转为同比增长21%，10城二手房销售从前一周同比下降3%转为同比增长32%；不过一手房年初至今仍同比下降21%，二手房年初至今仍同比下降4%。摩根士丹利对中国房地产行业维持 In-Line 观点，意味着预计行业未来12-18个月表现大致与相关市场基准相当。

分析框架

报告采用高频数据库跟踪方法，按城市能级拆分一手房和二手房周度成交，并结合项目去化率、挂牌价指数和前一周对比来观察需求变化。分析重点不是单家公司盈利预测，而是通过成交、价格和去化指标判断中国房地产行业景气度。

方法论与常识提炼

• 行业高频跟踪周度房地产数据库追踪

  一手房与二手房周度成交同比、年初至今同比、去化率和挂牌价指数

  通过比较当周同比、前一周同比和年初至今同比，识别短期销售波动与累计趋势之间的差异。

• 评级框架Morgan Stanley Industry View In-Line

  行业观点 In-Line

  根据摩根士丹利定义，In-Line 表示分析师预计未来12-18个月行业覆盖范围表现将与相关广义市场基准大致一致。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商权益资产

  行业景气度相关

  优势

  周度一手和二手成交同比均明显改善，二线城市去化率达到100%，显示部分城市或项目层面存在需求释放。

  劣势

  一手房年初至今同比仍下降21%，二手房年初至今同比仍下降4%，累计趋势未完全修复。

  对比

  二手房累计表现好于一手房，一手房周度改善在三线城市同比增幅更高，但一线城市去化率显著低于前一周。

  风险

  清明假期日历效应可能夸大周度同比改善；若后续周度数据回落，市场可能重新关注基本面疲弱。

• 中国房地产行业信用与债务相关资产

  间接受行业销售回款影响

  优势

  销售改善若持续，将有助于开发商现金回款和流动性预期。

  劣势

  报告未提供信用利差、债务偿付或融资数据，无法仅凭本周成交确认信用修复。

  对比

  权益行业观点为 In-Line，未显示强烈超配信号。

  风险

  销售累计负增长、价格压力、融资条件和公司层面流动性风险仍可能影响债务资产表现。

关键数据

• 50城一手房周度销量+21% YoY前一周为-8% YoY；截至4月5日当周。
• 一手房年初至今销量-21% YoY尽管周度改善，累计口径仍为负增长。
• 一线城市一手房周度销量+28% YoY前一周为+4% YoY。
• 二线城市一手房周度销量+17% YoY前一周为-6% YoY。
• 三线城市一手房周度销量+32% YoY前一周为-30% YoY。
• 10城二手房周度销量+32% YoY前一周为-3% YoY。
• 二手房年初至今销量-4% YoY累计降幅小于一手房。
• 一线城市二手房周度销量+30% YoY前一周为+1% YoY。
• 二线城市二手房周度销量+33% YoY前一周为-8% YoY。
• 总去化率54%前一周为57%。
• 一线城市去化率7%报告称受一个远郊项目推出影响；前一周为71%。
• 二线城市去化率100%前一周为54%。
• 中原六城二手房挂牌价跟踪指数19.1%与前一周19.1%持平。

影响与含义

对投资者而言，周度成交改善有助于缓解对需求快速下行的担忧，但由于改善包含日历效应且累计销售仍为负，短期数据更适合作为边际观察信号，而不足以单独支持行业趋势反转结论。行业 In-Line 观点意味着配置上更偏中性，应继续区分销售修复的持续性、城市能级差异和开发商个体资产负债表质量。

风险

• 周度数据受到清明假期日历效应影响，短期同比改善可能不可持续。
• 一手房和二手房年初至今销量仍同比下降，累计需求仍偏弱。
• 一线城市去化率从71%降至7%，且受远郊项目推出影响，项目结构可能扭曲去化读数。
• 报告披露摩根士丹利与多家覆盖公司存在或可能存在投行业务、做市或其他服务关系，投资者应注意潜在利益冲突。
• 研究报告基于公开信息，数据完整性和准确性仍存在不确定性。

后续跟踪

• 后续几周一手房和二手房成交同比能否在剔除假期影响后维持改善。
• 年初至今销售降幅是否继续收窄，尤其是50城一手房累计同比。
• 一线城市去化率是否恢复，以及远郊项目对销售质量的影响是否减弱。
• 二线城市100%去化率能否持续，是否代表真实需求改善还是供给结构影响。
• 中原六城二手房挂牌价指数是否出现方向性变化。
• 政策放松、融资环境和重点开发商销售回款对行业风险偏好的影响。