一线城市房价在“春季反弹”中改善，但全国性政策转向概率仍低
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一线城市房价在“春季反弹”中改善，但全国性政策转向概率仍低
JPMorgan认为，中国楼市活动3月温和修复，一线城市新房和二手房价格环比转正或跌幅收窄，但要确认底部仍需成交、价格和库存连续数月、并扩散至二线城市的广泛改善。
- JPM住房活动指数3月继续温和回升，销售额、新开工、竣工和房价环比跌幅均较1-2月改善。
- 70城新房价格3月环比跌幅收窄至0.21%，一线城市新房价格环比上涨0.2%；二手房价格跌幅收窄至0.24%，一线城市二手房价格环比上涨0.4%。
- 报告认为当前反弹主要由核心城市和二手房成交带动，尚不足以证明全国楼市见底，库存仍高且价格信心指标仍偏弱。
- 4月政治局会议是下一政策催化剂，但JPMorgan判断全国性住房政策大转向概率较低，政策更可能继续以城市层面宽松和前置财政支持为主。
- 若无重大政策变化，报告预计2026年新房销售、新开工、竣工和价格仍将继续收缩，只是收缩速度放缓。
研报解读
概览
报告聚焦中国房地产市场在2026年春季的阶段性修复。JPMorgan指出，3月住房活动指数从2025年底附近低位继续温和反弹，一线城市新房和二手房价格改善明显，上海、北京、广州、深圳等核心城市受近期放松措施支持。但报告强调，当前改善仍集中在一线及核心城市，尚未形成成交、价格、库存同步且跨城市层级的持续修复，因此不能确认楼市已形成耐久底部。
核心观点
核心观点是“短期改善可见，但底部确认仍早”。一方面，春节后二手房成交带动核心城市回暖，上海等地在限购、社保年限、公积金贷款和房产税规则优化后成交活跃；另一方面，正增长的二手房成交并非首次出现，一线二手房挂牌价指数仍偏软，库存压力仍高。政策层面，4月政治局会议可能成为观察窗口，但报告认为全国性住房政策大转向概率低，未来更可能延续地方因城施策、局部放松和财政前置支持。
分析框架
报告结合JPM住房活动指数、国家统计局70城房价、新房销售额、新开工、竣工、二手房成交、库存月数、Centaline经理信心和挂牌价指数，以及地方政策和专项债发行情况，评估楼市是否从短期反弹走向可持续复苏。
方法论与常识提炼
用销售、新开工、竣工、房价和土地相关指标观察房地产活动强弱。
该指数显示3月住房活动从2025年底低位继续温和回升，但仍不足以确认周期底部。
跟踪新房和二手房价格的环比变化及城市层级差异。
3月70城新房和二手房价格跌幅均收窄，一线城市价格转为正增长，是报告判断春季反弹的重要证据。
通过中央会议、政府工作报告、地方购房政策和专项债投向判断政策强度。
报告认为中央层面仍强调稳定房地产市场，但缺少全国性强刺激信号，政策重心仍在地方层面放松和财政支持前置。
只有成交量、价格和库存连续数月广泛改善，并从一线扩散到至少二线城市，才更接近可持续复苏。
当前改善尚未满足这一条件，因此报告不认为楼市已经形成稳固底部。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- 中国房地产开发商直接相关
- 优势
- 一线城市价格改善、核心城市二手房成交回暖、地方政策持续放松可能短期改善销售和现金流预期。
- 劣势
- 新房销售、新开工和竣工仍同比下滑，库存高企，价格较峰值仍大幅下跌。
- 对比
- 核心城市和二手房市场表现好于低线城市和新房市场。
- 风险
- 全国性政策支持不足、库存去化慢、房价再度走弱、融资和信用压力延续。
- 中国地方政府专项债与城投相关资产间接相关
- 优势
- 专项债发行前置，房地产相关资金投向城市更新、城中村改造和土地储备，有助于托底部分地方投资和土地市场。
- 劣势
- 购买存量商品房用于保障房的专项债规模仍小，对全国去库存拉动有限。
- 对比
- 财政工具更多偏向城市更新和土地收储，而非全面接盘私人住房库存。
- 风险
- 地方财政承压、项目回报不足、土地市场恢复不及预期。
- 房地产产业链与宏观风险资产宏观传导相关
- 优势
- 若春季成交延续，家居、建材、金融和消费信心可能边际受益。
- 劣势
- 报告预计2026年销售、开工、竣工和价格仍收缩，地产链需求恢复基础不稳。
- 对比
- 政策驱动的短期交易机会可能强于基本面驱动的持续复苏。
- 风险
- 政策预期落空、成交反弹不可持续、二线及低线城市未能跟进。
关键数据
- 3月新房销售额同比-15.7%较1-2月的-21.8%收窄。
- 3月新开工同比-20.3%较1-2月约-23.3%的跌幅改善。
- 3月竣工同比-25.7%较1-2月的-26.9%小幅改善。
- 70城新房价格环比-0.21%3月未经季调环比跌幅较2月的-0.28%收窄。
- 一线城市新房价格环比+0.2%上海+0.3%，广州+0.3%，深圳+0.2%。
- 70城二手房价格环比-0.24%较2月的-0.43%明显收窄。
- 一线城市二手房价格环比+0.4%北京+0.6%，上海+0.4%，深圳+0.4%。
- 新房价格较2021年峰值-13.4%显示价格仍处于深度调整后区间。
- 二手房价格较2021年峰值-22.2%二手房累计调整幅度更大。
- 1Q26地方政府专项债发行人民币1.2万亿元其中房地产相关发行约人民币2250亿元，偏向城市更新、城中村改造和土地储备。
影响与含义
对投资判断而言，报告提示中国房地产链短期情绪和核心城市成交可能受政策微调、优质项目入市和土地供应回暖支撑，但中期基本面仍偏弱。若政策仍停留在地方层面，房地产投资、新房销售和价格可能继续拖累宏观增长与地产信用修复；若未来出现中央主导的大规模稳定基金、去库存和全面取消限购，才可能构成更强的趋势反转信号。
风险
- 春季反弹可能只是核心城市阶段性成交回暖，未必代表全国楼市见底。
- 一线城市二手房挂牌价指数仍偏弱，价格改善的持续性存在不确定性。
- 库存仍处于高位，若去化不加速，价格和开发商现金流仍承压。
- 4月政治局会议若缺乏强政策信号，市场对全国性政策转向的预期可能落空。
- 地方层面放松难以替代中央主导的大规模去库存和稳定基金。
- 新房销售、新开工、竣工和价格在2026年仍可能继续同比收缩。
后续跟踪
- 4月政治局会议是否释放更强的房地产政策信号。
- 4-5月核心城市优质新盘供应和销售持续性。
- 上海、北京、杭州、南京、苏州等核心城市土地拍卖和国企补库存情况。
- 一线城市二手房挂牌价和成交量能否同步改善。
- 改善能否从一线城市扩散至至少二线城市。
- 地方专项债中用于收购存量商品房和保障房建设的规模是否扩大。
- Centaline销售经理信心指数和二手房挂牌价指数是否重新上行。