中国房地产高频指标继续走弱，3Q房价跌幅或加快
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中国房地产高频指标继续走弱，3Q房价跌幅或加快
Morgan Stanley认为二手房挂牌价、挂牌量和到访量同步转弱，短期应保持审慎并等待更好入场点，但仍偏好CR Land、C&D和Seazen等优质alpha标的。
- 85个样本城市6月二手挂牌价环比下跌0.5%、同比下跌10.5%，94%的样本城市录得环比下跌。
- 约50个样本城市总挂牌量6月环比小幅上升0.2%，同时新增二手挂牌继续下降，显示市场供需仍在分化。
- 45个样本城市经纪门店到访量6月平均环比下降16%，报告预计3Q主要城市二手房销售可能转为同比负增长。
- 报告建议维持审慎，等待更好入场点，并相对看好China Resources Land、C&D International和Seazen。
研报解读
概览
本报告聚焦中国房地产行业6月高频指标。Morgan Stanley指出，二手房挂牌价继续下行、总挂牌量仍偏高、经纪门店到访意外进一步降温，叠加6月新房和二手房销售快速走软，可能推动3Q房价环比跌幅略有加快。报告对行业实物市场复苏保持谨慎，但认为部分一线城市由于供需结构较好，仍可能出现温和改善。
核心观点
核心观点是短期不宜过早博弈行业beta修复。报告认为销售复苏不确定、1H26业绩可能偏弱、7月政治局会议政策上行空间有限以及资金流扰动，都会限制行业估值修复。尽管近期股价下跌已使行业P/B估值回到历史低位，策略上仍应等待更好入场点，并坚持选择具备可信自救能力、EPS前景较稳和中期重估潜力的优质房企。
分析框架
报告主要通过城市级二手房挂牌价格、挂牌量、新增挂牌量和经纪门店到访量来判断需求与供给变化，并结合新房和二手房销售趋势、政策催化预期、资金流和行业估值位置形成投资建议。个股层面则使用2026e NAV、DCF、投资物业资本化率以及开发商评分卡来评估目标价和风险回报。
方法论与常识提炼
用月环比、同比和城市占比衡量实物市场冷暖
报告跟踪85城二手挂牌价、约50城挂牌量和45城经纪门店到访量，以判断销售动能、供给压力和价格传导风险。
开发物业DCF、投资物业资本化率和净债务调整
对房企目标价的基础估值来自2026e NAV，开发物业采用DCF和WACC，投资物业使用资本化率，再扣除净债务。
土地储备、执行力、规模、增长、盈利、融资和杠杆评分
报告基于开发商评分卡给予30%-45%的NAV折扣，不同公司折扣反映其资产质量、融资能力和经营韧性差异。
Overweight、Equal-weight和Underweight代表相对行业覆盖范围的12-18个月风险调整总回报判断
本报告的行业观点为In-Line，意味着分析师预计未来12-18个月行业表现大致与相关市场基准相当。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- 中国房地产行业报告研究对象
- 优势
- 一线城市二手房销售韧性相对较强，部分城市供需结构更好，可能出现温和上行。
- 劣势
- 二手挂牌价持续下跌、挂牌量偏高、到访量降温，销售复苏不确定性上升。
- 对比
- 一线城市6月挂牌价环比仅下跌0.1%，好于85城平均环比下跌0.5%。
- 风险
- 3Q淡季叠加到访减少，可能推动主要城市二手房销售同比转负并加大交易价格压力。
- China Resources Land Ltd. (1109.HK)报告相对偏好的优质alpha标的
- 优势
- 报告认为其EPS前景稳健并有中期重估潜力；2026e NAV为HK$60.88/share，目标价为HK$30.00。
- 劣势
- 仍受行业销售复苏、购物中心开业节奏和投资物业运营表现影响。
- 对比
- 在行业beta受压背景下，报告认为其当前估值风险回报相对更有吸引力。
- 风险
- 弱于预期的合同销售和新购物中心开业慢于预期可能压制表现。
- C&D International Investment Group Ltd (1908.HK)报告相对偏好的优质alpha标的
- 优势
- 报告认为其具备稳健EPS前景和中期重估潜力；2026e NAV为HK$29.69/share，目标价为HK$13.50。
- 劣势
- 利润率、拿地节奏和合同销售增长仍是关键敏感项。
- 对比
- 报告将其列为在无明显实物市场复苏下仍具相对吸引力的标的之一。
- 风险
- 毛利率弱于预期、拿地慢于预期或销售走弱将影响估值兑现。
- Seazen Group Ltd (1030.HK)报告相对偏好的优质alpha标的
- 优势
- 2026e NAV为HK$4.80/share，目标价为HK$1.33；报告认为其当前估值下风险回报更有吸引力。
- 劣势
- 合同销售、投资物业新项目推出、租金增长和利润率均可能影响业绩。
- 对比
- 与行业整体相比，报告更看重其自救alpha和中期重估可能。
- 风险
- 合同销售弱于预期、利润率压缩快于预期或租金增长弱于预期。
- Seazen Holdings Company Ltd. (601155.SS)报告相对偏好的优质alpha标的
- 优势
- 2026e NAV为Rmb35.84/share，目标价为Rmb10.26；报告认为其具备稳健EPS前景和中期重估潜力。
- 劣势
- 开发利润率、经常性收入增长和购物中心资产退出节奏存在不确定性。
- 对比
- 报告将其与1030.HK一并视为当前估值下更具风险回报吸引力的Seazen相关标的。
- 风险
- 开发利润率压缩快于预期、经常性收入增长弱于预期、购物中心注入私募REITs慢于预期。
关键数据
- 二手房挂牌价85城6月环比-0.5%，同比-10.5%跌幅与5月相同，报告披露6M26为-2.6%。
- 城市下跌广度94%的样本城市环比下跌跌幅加快的城市占比为56%，低于5月的64%。
- 一线城市表现挂牌价环比-0.1%一线城市跌幅相对稳定，报告归因于二手房销售更有韧性。
- 总挂牌量约50城6月环比+0.2%约65%的样本城市总挂牌量环比增加，高于5月约59%。
- 新增二手挂牌环比-3%，同比-13%76%的样本城市新增挂牌环比下降，高于5月的67%。
- 挂牌量相对2025年底45%的样本城市总挂牌量上升，35%创历史新高说明部分城市库存压力仍高。
- 经纪门店到访45城6月平均环比-16%，同比持平报告认为政策效果消退和3-5月需求释放后动能回落是原因之一。
- 3Q市场判断房价环比跌幅可能略加快报告预计主要城市二手房销售可能在3Q转为同比负增长。
- 行业观点Asia Pacific Industry View: In-Line对应未来12-18个月行业表现大致符合相关市场基准。
- 偏好标的1109.HK、1908.HK、601155.SS、1030.HK报告认为这些公司在当前估值下风险回报更有吸引力。
- 目标价1908.HK HK$13.50；1109.HK HK$30.00；1030.HK HK$1.33；601155.SS Rmb10.26来自行业覆盖表。
影响与含义
投资含义是行业短期更适合自下而上精选，而不是全面加仓。弱化的高频指标可能压制销售、价格和盈利预期，政策与资金流也暂不足以驱动板块普遍重估；但估值回落至历史低位后，具备稳健EPS、融资优势、资产运营能力和自救alpha的公司可能在无明显实物市场复苏的情况下仍有相对收益机会。
风险
- 二手挂牌价下跌可能进一步传导至成交价，导致房价跌幅在3Q加快。
- 经纪门店到访量持续下降，叠加淡季效应，可能使主要城市二手房销售同比转负。
- 销售复苏不确定性上升，可能拖累1H26业绩和市场信心。
- 7月政治局会议政策上行空间可能有限，行业催化不足。
- 资金流扰动可能继续压制板块估值修复。
- 房企合同销售弱于预期会影响收入、现金流和估值折扣。
- 利润率压缩、租金增长放缓或购物中心开业慢于预期会削弱个股alpha。
- 若土地获取或资产退出进度慢于预期，部分公司的中期重估逻辑可能延后。
后续跟踪
- 3Q主要城市二手房销售是否转为同比负增长。
- 85城二手挂牌价环比跌幅是否从-0.5%进一步扩大。
- 约50城总挂牌量是否继续上升，以及创历史新高城市占比是否扩大。
- 45城经纪门店到访量能否恢复，或是否继续低于季节性规律。
- 7月政治局会议是否释放超预期房地产支持政策。
- 房企1H26业绩、毛利率和现金流表现。
- CR Land、C&D和Seazen的合同销售、投资物业运营、购物中心开业和资产退出进展。