中国房地产周度追踪：一手房走弱，二手房维持高同比增长

概览

本报告为 Morgan Stanley 中国房地产周度数据库追踪，核心关注截至2026年5月24日一周的一手房、二手房、去化率及价格/中介景气指标。数据呈现明显分化：一手房销售同比转弱且年初至今仍为负增长，二手房成交则继续保持较高同比增速。

核心观点

行业整体观点为 In-Line。一手房方面，50城周度登记套数同比下降9%，较前一周的同比增长5%明显转弱，年初至今同比下降15%；分城市能级看，一线城市同比增长11%，二线城市同比下降14%，三线城市同比下降10%。二手房方面，10城周度登记套数同比增长45%，略低于前一周的49%，年初至今同比增长5%；其中一线城市同比增长63%，二线城市同比增长36%。

分析框架

报告采用高频周度数据库追踪框架，分别观察一手房登记销售、二手房登记销售、新盘去化率、二手房挂牌价追踪指数和地产中介指数，并按城市能级拆分一线、二线和三线城市表现。

方法论与常识提炼

• 高频行业追踪周度房地产数据库追踪

  通过周度登记套数、去化率、挂牌价指数和中介指数判断房地产销售与市场热度变化。

  一手房和二手房成交同比反映需求强弱，去化率反映新盘销售吸收能力，挂牌价和中介指数提供价格预期与市场活跃度的补充信号。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产行业

  报告核心覆盖对象

  优势

  二手房成交维持较高同比增长，一线城市二手房表现强于二线城市。

  劣势

  一手房周度销售同比下降，年初至今累计仍为负增长，二三线城市一手房表现偏弱。

  对比

  二手房销售明显强于一手房；一线城市整体表现好于二线和三线城市。

  风险

  一手房需求持续疲弱、价格预期走弱、政策支持不及预期、开发商融资和交付压力。

关键数据

• 50城一手房周度登记套数同比-9%前一周为同比+5%；截至5月24日一周。
• 50城一手房年初至今销售同比-15%显示一手房销售累计仍处负增长。
• 一线城市一手房销售同比+11%前一周为同比+18%。
• 二线城市一手房销售同比-14%前一周为同比+4%。
• 三线城市一手房销售同比-10%前一周为同比-2%。
• 10城二手房周度登记套数同比+45%前一周为同比+49%；年初至今同比+5%。
• 一线城市二手房销售同比+63%前一周为同比+65%。
• 二线城市二手房销售同比+36%前一周为同比+40%。
• 整体去化率66%一线城市去化率为66%；二线城市本周无新盘推出。
• 中原六城二手房挂牌价追踪指数18.2%前一周为18.5%。
• 一线城市地产中介指数53.5前一周为55.6。

影响与含义

数据对中国房地产板块的含义偏中性且分化：二手房成交同比高增长显示存量房交易活跃度仍有支撑，但一手房销售重新转负、低线城市弱于一线城市，说明新房需求和开发商销售恢复仍不稳固。价格和中介指数环比走弱，也提示市场热度可能边际降温。

风险

• 一手房销售同比重新转负，累计销售仍处负增长。
• 二线和三线城市一手房销售弱于一线城市，区域分化可能延续。
• 二手房挂牌价追踪指数和一线城市中介指数较前一周回落，市场热度存在边际降温风险。
• 报告披露 Morgan Stanley 与多家覆盖公司存在或寻求投行业务关系，投资者需考虑潜在利益冲突。

后续跟踪

• 后续50城一手房登记套数能否恢复同比正增长。
• 10城二手房成交高增长能否持续，并观察年初至今增速是否继续改善。
• 一线城市去化率及二线城市新盘推出情况。
• 中原六城二手房挂牌价追踪指数和地产中介指数是否继续回落。
• 政策放松、融资支持和开发商销售回款对行业基本面的传导效果。