3月中国房地产价格跌幅继续收窄，一线城市改善最明显

概览

本报告跟踪中国房地产市场2026年3月表现并展望4月趋势。报告核心判断是：价格端出现连续改善，尤其一线城市新房和二手房均价环比修复明显；销售端降幅好于预期，并有望在4月低基数下进一步改善；但施工端仍弱，新开工和竣工同比降幅虽收窄但尚未扭转。

核心观点

高盛认为，中国住房市场正在寻找新的平衡。短期积极信号来自一线城市价格环比转正、二手房挂牌供应同比下降、线上找房和成交周转改善，以及强国企开发商拿地恢复。限制因素在于竣工、新开工、建材需求等产业链指标仍偏冷，说明开发投资和施工活动修复滞后。

分析框架

报告结合国家统计局70城房价指数、全国销售和施工数据、中指研究院、克而瑞、Centaline、58安居客等高频数据，并使用高盛对4月销售、价格、施工和二手房成交的预测框架，比较3月实际表现与此前高盛预期。

方法论与常识提炼

• 市场跟踪70城ASP指数

  新房和二手房均价环比变化

  用70个城市的新房和二手房平均销售价格指数观察价格跌幅是否收窄，并按城市能级比较一线、二线、三线城市的差异。

• 高频预测GS Property Completion tracker

  竣工预测跟踪

  通过高频产业链和项目活动指标估算竣工同比趋势，用于验证国家统计局竣工数据是否符合预期。

• 二手房市场15城成交与100城挂牌跟踪

  二手房成交、挂牌和情绪指标

  用15个重点城市二手房成交量、100城挂牌量、线上找房热度和周转速度衡量二手房供需及市场情绪。

• 开发商投资土地储备强度与项目GPM

  拿地金额占销售额比例和项目毛利率

  跟踪覆盖开发商拿地金额、城市分布和项目层面毛利率，判断开发商补货纪律性和盈利质量。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商

  直接受益或受压资产

  优势

  销售降幅收窄、融资改善、优质国企开发商拿地更积极且聚焦高能级城市。

  劣势

  新开工和竣工仍为同比负增长，行业整体投资和现金流修复尚不稳固。

  对比

  强国企开发商相对民企更有能力补充核心城市土地储备。

  风险

  若销售改善不能延续，拿地恢复可能加重资金压力。

• 一线城市住房市场

  领先观察指标

  优势

  新房和二手房均价环比改善最明显，上海、深圳等核心城市被列为重点观察对象。

  劣势

  改善尚需验证能否扩散至其他城市。

  对比

  一线城市表现强于二三线城市。

  风险

  若挂牌供应重新上升或政策不及预期，价格企稳可能中断。

• 地产产业链

  滞后修复资产

  优势

  低基数有助于竣工和新开工同比降幅继续收窄。

  劣势

  玻璃、产能、库存、水泥出货等指标显示动能仍温和偏弱。

  对比

  销售和价格端改善快于施工端。

  风险

  施工活动持续低迷可能拖累建材和工程链需求。

• 商业地产REITs与开发商融资工具

  潜在流动性支持

  优势

  商业物业REITs试点、白名单项目贷款和地方政府专项债可能改善开发商资金环境。

  劣势

  政策落地节奏和规模仍不确定。

  对比

  融资支持对流动性承压开发商更关键。

  风险

  若政策传导不足，市场信心和融资修复可能低于预期。

关键数据

• 3月70城新房均价环比-0.2%2月为环比-0.3%，跌幅收窄。
• 3月70城二手房均价环比-0.2%2月为环比-0.4%，跌幅明显收窄。
• 一线城市新房均价环比+0.2%为2023年5月以来最强环比表现。
• 一线城市二手房均价环比+0.4%为2025年3月以来首次环比转正。
• 3月全国商品房销售金额同比-7%，面积同比-13%好于高盛高频跟踪和此前预期。
• 1Q26全国商品房销售面积同比-10%，金额同比-17%住宅销售面积和金额分别同比-13%和-18%。
• 3月新开工同比-17%较1-2月的-23%收窄。
• 3月竣工同比-19%较1-2月的-28%收窄，但仍疲弱。
• 15城二手房成交量3月环比+112%，同比-8%好于此前高盛预期的一成高位数同比降幅。
• 开发商融资3月新增资金来源环比+48%，同比+14%1Q26同比+7%，主要受境内债发行驱动。
• 六家覆盖开发商3月拿地强度约占合约销售31%项目层面平均GPM约25%，98%布局一二线城市，45%布局Top-10城市。
• 4月高盛预测新房销售面积同比中个位数增长，销售金额同比大致持平主要受稳定的月初表现和低基数支持。

影响与含义

若一线城市价格修复和二手房供给下降持续，市场可能逐步形成价格企稳、改善预期、交易回暖的正反馈，对优质国企开发商、核心城市土地储备和商业地产REITs流动性改善更有利。但施工链条仍弱，意味着地产投资和上游建材需求的修复可能滞后于销售和价格。

风险

• 房价企稳只集中在一线城市，未能扩散至二线和低能级城市。
• 二手房挂牌供应重新上升，压制价格和成交修复。
• 租金收益率改善不足，购房持有成本仍偏负面。
• 新开工和竣工持续下滑，地产产业链需求恢复慢于销售。
• 政策支持力度或执行速度不及预期。
• 开发商流动性改善不足，民企融资压力仍高。
• 宏观就业和收入预期偏弱，限制居民购房需求。

后续跟踪

• 核心一线城市，尤其上海和深圳，是否出现房价稳定或正向拐点。
• 其他城市是否跟随一线城市价格改善。
• 高能级城市二手房挂牌余额是否继续下降。
• 高能级城市租金收益率和租金是否继续改善。
• 住房公积金改革、大规模房贷利息补贴或商业房贷利率进一步下调。
• 一线城市核心区是否进一步放松或取消限购。
• 促就业和扩大需求政策是否改善居民收入预期。
• 城市更新、城中村改造和政府收储是否获得更多资金支持。
• 商业物业REITs试点对白名单项目和开发商流动性的改善程度。