大摩地产周报：新房销售同比转跌，二手市场仍增4%

概览

本篇为摩根士丹利发布的中国房地产每周数据库追踪报告（第24期），主要更新截至2026年6月14日当周的新房与二手房成交、去化率及报价指数等高频数据。核心结论显示房地产市场表现分化：新房销售热度较前一周明显回落，同比转为负增长；二手房市场虽增速放缓，但仍维持正增长。机构维持亚太房地产行业“In-Line”（符合大市）的中性评级。

核心观点

新房销售同比转负，城市能级分化明显。截至6月14日当周，50个重点城市新房注册销售量同比下降1%，而前一周同比增长21%，环比出现显著回调。从年初至今累计数据看，50城新房销售仍同比下降12%。分城市层级看，一线城市新房周销售同比下降9%（前值+3%）；二线城市同比增长2%（前值+25%）；三线城市同比下降4%（前值+27%）。这表明近期新房市场的波动较大，且一线和三线城市在当前时点面临更大的销售压力。 二手房市场保持韧性，但增速有所放缓。10个样本城市的二手房注册销售量当周同比增长4%，低于前一周23%的增幅，但年初至今累计销售仍实现6%的正增长。其中，一线城市二手房周销售同比增长3%（前值+34%），二线城市同比增长3%（前值+17%）。相比新房，二手房市场在同比维度上表现出更强的稳定性。 去化率大幅回落，价格预期边际走弱。上周整体去化率为48%，较前一周的100%大幅下降。其中一线城市去化率为45%（前值100%），二线城市为51%（前值0%）。价格指标方面，中原六城二手房报价追踪指数微降至17.4%（前值17.5%），一线城市房产中介指数降至53.2（前值54.4），反映出卖方价格预期和中介信心均出现小幅降温。

分析框架

本报告采用典型的高频数据跟踪方法，通过监测50城新房和10城二手房的每周网签备案量来捕捉市场短期趋势。分析逻辑上，机构重点关注同比（YoY）变化以剔除季节性因素，并结合四周移动平均线平滑单周波动；同时按一线、二线、三线城市进行分层拆解，以识别结构性差异。此外，引入去化率和中原报价指数作为供需博弈与市场情绪的辅助验证指标，从而形成对楼市景气度的综合判断。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架量价拆分

  将房地产市场拆分为成交量（新房/二手房销售套数）与价格（报价指数/中介指数）两个维度分别跟踪。

  在房地产周期中，通常'量'是'价'的先行指标。研报通过同时监控销售量和报价指数，旨在判断当前市场处于'量价齐升'、'量跌价稳'还是'量价齐跌'阶段，帮助投资者识别周期拐点。

• 行业/产业分析框架

  城市能级分层分析（Tier 1/2/3 Cities Breakdown）。

  中国房地产市场具有极强的区域异质性。研报将样本城市按一线、二线、三线分类统计，是因为不同能级城市的人口流入、库存水平和政策敏感度完全不同，分层数据能避免总量掩盖局部风险或机会。

关键数据

• 50城新房周销售同比-1%前值为+21%，同比增速由正转负
• 50城新房年初至今销售同比-12%累计销售仍处于负增长区间
• 10城二手房周销售同比+4%前值为+23%，增速放缓但仍为正
• 总去化率48%前值为100%，环比大幅下降
• 中原六城二手房报价指数17.4%前值为17.5%，边际微降
• 一线城市房产中介指数53.2前值为54.4，反映中介信心小幅回落

影响与含义

研报认为当前房地产市场呈现'新房弱、二手稳'的特征，且各线城市轮动特征明显。新房销售的快速回调和去化率的骤降提示短期内开发商推盘节奏或购房者入市意愿存在不确定性。对于覆盖的房企而言，这种高频数据的波动意味着基本面修复过程并非线性向上，需持续关注后续周度数据以确认是短期扰动还是趋势性走弱。

后续跟踪

• 每周新房与二手房注册销售量的同比变化趋势
• 各线城市去化率的持续性表现
• 中原报价指数与中介指数的边际变动方向