香港写字楼租金连涨，零售销售增速温和放缓
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香港写字楼租金连涨，零售销售增速温和放缓
摩根大通指出，香港5月零售销售同比增长8%，增速较4月小幅放缓，但剔除异常品类后实际需求依然强劲；同时，甲级写字楼租金在2026年第二季度实现连续第三个季度环比增长，资本价值亦自2022年以来首次回升。
- 香港5月零售销售同比增长8%，较4月的9%小幅放缓。
- 必需品零售同比增长4%，趋势趋于稳定，预计未来几个月保持中个位数增长。
- 非必需品零售同比增长12%，若剔除汽车和电器两类异常波动品类，实际增速加速至13%。
- 甲级写字楼整体租金环比上涨1.7%，中环地区领涨3.3%，主要受金融行业租赁需求驱动。
- 写字楼资本价值环比上涨0.8%，为2022年第二季度以来首次实现环比增长。
- 核心零售租金环比下跌1.4%，跌幅略有扩大，主要受体验式零售和大众市场品牌支撑。
- 拼多多等跨境电商平台对香港本地零售构成结构性挑战，但近期趋势显示影响趋于稳定。
研报解读
概览
本报告深入分析了2026年5月香港零售销售数据及第二季度商业地产市场表现。核心结论显示，虽然整体零售销售增速从4月的9%温和放缓至5月的8%，但这一变化主要受汽车和电器等高波动品类的基数效应影响，剔除后非必需品消费实际呈现加速态势。与此同时，香港写字楼市场展现出强劲的复苏迹象，租金连续三个季度环比上涨，资本价值亦迎来拐点；而零售物业租金则继续承压，但跌幅可控，租赁需求正向体验式消费和大众品牌转移。
核心观点
零售销售方面，5月整体同比增长8%。必需品零售（如超市、食品）同比增长4%，虽较4月的5%略有回落，但已高于2015-2018年平均水平的8%，显示出稳定的基本面。研报认为，尽管拼多多等跨境电商平台带来结构性挑战，但其对本地必需品销售的冲击趋势已趋于稳定，预计未来几个月必需品销售将维持中个位数的同比增长。 非必需品零售同比增长12%，较4月的14%有所放缓。然而，这种放缓具有误导性：汽车销量增速从4月的46%骤降至2%，电器商品从23%降至13%。若剔除这两类异常波动品类，非必需品零售实际同比增长13%，反而较4月的8%显著加速。细分品类中，珠宝及贵重礼品表现最佳，同比增长26%；百货商店、其他消费品及耐用消费品均增长9%；燃油销售继续下滑12%。 写字楼市场在2026年第二季度表现亮眼。整体甲级写字楼租金环比上涨1.7%，达到每平方尺48港元，涨幅较第一季度的1.5%进一步扩大。中环地区以3.3%的环比涨幅领跑，主要得益于金融行业强劲的租赁需求，并溢出至湾仔/铜锣湾地区（+1.4%）。相比之下，九龙东和港岛东租金分别下跌1.1%和0.8%。受租金上涨支撑，写字楼整体资本价值环比上涨0.8%，这是自2022年第二季度以来的首次环比增长，标志着资产价格可能已触底回升。 零售物业方面，核心地段租金环比下跌1.4%，跌幅较第一季度的1.3%略微扩大。租赁活动主要由体验式零售设施、新进入市场的品牌以及折扣店和超市等大众市场运营商的扩张需求驱动。
分析框架
研报采用“量价拆分”与“结构性归因”相结合的分析方法。首先，通过对比同比增速的变化，识别出整体零售增速放缓的表象；其次，深入拆解细分品类，剔除汽车和电器等高波动性“噪音”数据，还原非必需品消费的真实动能。在商业地产分析中，机构关注租金与资本价值的联动关系，通过观察核心区（如中环）与非核心区（如九龙东）的分化，判断行业复苏的深度与广度。此外，研报还引入了跨境电商渗透率（如拼多多MAU数据）作为长期结构性变量，评估其对本地实体零售的边际影响变化。
方法论与常识提炼
量价拆分与结构性归因
在分析零售数据时，不只看总量增速，而是将数据拆分为必需品/非必需品，并进一步剔除高波动品类（如汽车、电器），以识别真实的消费趋势。这种方法能帮助投资者透过短期噪音看清需求本质。
商业地产供需与分区表现
在分析写字楼和零售物业时，不仅看整体平均租金，还细分到不同区域（如中环vs九龙东）和不同业态（如体验式零售vs传统百货），通过供需匹配情况判断各细分市场的景气度差异。
跨境电商对实体零售的替代效应
通过分析拼多多等跨境平台的活跃用户数（MAU）变化，评估其对香港本地实体零售的替代压力。研报指出当替代效应趋势稳定时，意味着实体零售的最坏时刻可能已经过去。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- 领展房产基金 (0823.HK)受益：社区零售稳定，预期1QFY27租户销售正增长
- 优势
- 租户销售预期转正，受跨境电商冲击相对较小
- 香港置地 (HKLD.SI)受益：持有大量中环优质写字楼资产
- 优势
- 中环租金领涨3.3%，资本价值回升
- 太古地产 (1972.HK)受益：金融区租赁需求强劲
- 优势
- 受益于中环及周边地区租赁需求溢出
关键数据
- 5月零售销售同比增速8%较4月的9%小幅放缓
- 5月必需品零售同比增速4%趋势稳定，高于2015-18年均值8%
- 5月非必需品零售同比增速（剔除汽车/电器）13%较4月的8%加速，显示真实需求强劲
- Q2甲级写字楼租金环比变化+1.7%连续第三个季度增长，中环领涨3.3%
- Q2写字楼资本价值环比变化+0.8%自2022年Q2以来首次环比增长
- Q2核心零售租金环比变化-1.4%跌幅较Q1的-1.3%略微扩大
影响与含义
对于香港地产股而言，写字楼市场的复苏利好拥有优质办公资产的开发商（如太古地产、香港置地），资本价值的回升有助于改善其资产负债表。零售方面，虽然租金仍在下跌，但降幅收窄且租赁需求结构优化，利好专注于社区商业和体验式零售的运营商（如领展房产基金）。研报特别提到，领展在2027财年第一季度（2026年4-6月）的租户销售额有望实现正同比增长。跨境电商影响的稳定化也减轻了市场对实体零售长期被侵蚀的担忧。
风险
- 跨境电商平台（如拼多多）持续对本地零售构成结构性挑战
- 汽车和电器销售增速大幅波动可能掩盖整体消费趋势
- 核心零售租金仍在下跌，租赁市场复苏尚不均衡
后续跟踪
- 未来几个月必需品零售是否可持续保持中个位数增长
- 领展房产基金2027财年第一季度租户销售实际表现
- 中环写字楼租赁需求的持续性及其对其他区域的溢出效应