中国房地产周度成交边际改善，但年初至今仍承压

概览

本报告是摩根士丹利对中国房地产行业的周度数据库跟踪，核心覆盖一手房销售、二手房销售、去化率和二手房挂牌价等高频指标。报告显示，截至2026年4月19日当周，一手和二手成交均出现同比改善，但累计销售仍显示行业修复基础不稳。

核心观点

周度成交边际改善是本期核心信号：50城一手房销量同比增长9%，10城二手房销量同比增长19%。不过，一手房年初至今销售仍同比下降18%，二手房年初至今仅同比下降2%，说明二手市场相对更稳，而新房市场仍面临较大压力。行业观点维持In-Line，意味着相对大盘表现预期偏中性。

分析框架

报告采用高频数据库跟踪框架，按城市能级拆分一手房和二手房成交，并结合去化率、挂牌价指数和历史移动平均趋势判断房地产市场景气度。图表展示50城一手房销量及4周移动平均，反映2019年至2026年4月期间成交量整体波动并在近年处于较低区间。

方法论与常识提炼

• 高频数据跟踪周度一手房成交跟踪

  50城一手房周度销量与4周移动平均

  通过50个城市的一手房周度成交套数及其4周移动平均观察新房市场短期景气变化。

• 高频数据跟踪周度二手房成交跟踪

  10城二手房周度销量

  通过10个城市二手房成交同比变化观察存量房市场活跃度，并与一手房形成对照。

• 销售效率指标去化率

  sell-through rate

  用当周销售与供应之间的关系衡量新推房源消化情况，本期总去化率为49%。

• 价格跟踪中原六城二手房挂牌价跟踪指数

  secondary asking price tracking index

  用于跟踪二手房挂牌价格变化，本期为18.8%，较前一周18.9%小幅下降。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产行业

  报告核心覆盖对象

  优势

  周度成交同比转正，二手房成交表现相对稳定，去化率较前一周改善。

  劣势

  一手房年初至今仍同比下降18%，三线城市仍为-15%同比，整体修复不均衡。

  对比

  二手房年初至今-2%同比明显好于一手房-18%同比，显示存量房市场韧性更强。

  风险

  政策效果不持续、居民购房信心不足、开发商资金链压力和价格下行压力。

• 覆盖开发商股票池

  行业披露表中列示的相关上市公司

  优势

  部分公司评级为Overweight，包括C&D International Investment Group Ltd、China Resources Land Ltd.、Seazen Group Ltd、Seazen Holdings Company Ltd.、Yuexiu Property Co Ltd。

  劣势

  部分公司评级为Underweight，包括China Vanke Company Ltd. (000002.SZ)、Gemdale Corporation、Greentown China Holdings。

  对比

  评级分布显示研究覆盖中仍存在明显分化，优质开发商与压力较大的开发商相对表现预期不同。

  风险

  公司层面融资、销售、资产负债表和政策执行差异可能导致表现分化。

关键数据

• 50城一手房周度销量+9% YoY前一周为-8% YoY，年初至今为-18% YoY。
• 一线城市一手房销量+2% YoY前一周同为+2% YoY。
• 二线城市一手房销量+20% YoY前一周为-9% YoY，改善最明显。
• 三线城市一手房销量-15% YoY前一周同为-15% YoY，仍然偏弱。
• 10城二手房周度销量+19% YoY前一周为-6% YoY，年初至今为-2% YoY。
• 总去化率49%前一周为33%；二线城市去化率为49%，前一周为19%。
• 中原六城二手房挂牌价跟踪指数18.8%前一周为18.9%。
• 行业观点In-Line摩根士丹利对中国房地产行业的12-18个月相对表现观点为中性。

影响与含义

本周数据对行业情绪有边际支撑，尤其是一手和二手成交均由负转正或明显改善；但累计新房销售仍深度负增长，说明需求修复仍需连续性验证。若二线城市成交和去化率改善能够持续，可能有助于缓解开发商现金流压力；若只是周度波动，则难以改变行业中性判断。

风险

• 周度成交改善可能只是短期波动，未必代表趋势性复苏。
• 一手房年初至今销售仍为-18%同比，显示新房需求仍弱。
• 三线城市一手房销量同比下降15%，低能级城市压力持续。
• 挂牌价指数小幅回落，价格预期仍可能压制购房需求。
• 摩根士丹利披露与多家覆盖公司存在投行业务或服务关系，投资者应注意潜在利益冲突。

后续跟踪

• 后续几周50城一手房销量同比和4周移动平均是否持续改善。
• 10城二手房成交能否维持正增长，以及年初至今同比能否转正。
• 二线城市去化率改善是否延续，并是否扩散至一线和三线城市。
• 中原六城二手房挂牌价指数是否继续下行。
• 重点开发商评级和价格表现的分化是否扩大。