4月新房销售金额同比降幅收窄，一线城市价格趋稳

概览

本报告跟踪中国房地产市场4月及5月上半月的销售、价格、开工、竣工和投资数据。核心结论是全国新房销售金额同比降幅收窄，一线城市销售与价格相对更稳，但全国层面的新开工和房地产投资仍然疲弱，行业复苏呈现明显城市能级分化。

核心观点

4月全国新房销售仍同比下滑，但金额降幅收窄至6.5%，好于销售面积9.6%的降幅；一线城市新房销售面积和金额均实现同比增长，二手房价格环比也维持正增长。与此同时，住宅新开工、竣工和房地产投资继续明显下滑，显示开发商投资意愿和施工活动仍弱。美银预计，尽管核心城市出现恢复迹象，2026年全国新开工仍可能维持低位，原因包括土地供应同比下降以配合去库存，以及复苏仍不均衡。

分析框架

报告主要采用国家统计局房地产数据、30个重点城市一手房成交样本、15个重点城市二手房成交样本、CRIC百强房企合约销售数据，以及城市分层价格数据进行交叉验证。分析重点放在同比销售动能、环比价格稳定性、开发端投资强度和5月高频成交趋势。

方法论与常识提炼

• 宏观与行业数据跟踪国家统计局房地产数据

  新房销售、房地产投资、新开工和竣工

  用全国口径衡量房地产需求、开发活动和投资强度，适合判断行业总体景气度。

• 高频成交跟踪30城新房与15城二手房样本

  重点城市成交量同比变化

  用城市样本观察一手房和二手房市场的短期成交趋势，并区分一线和其他城市表现。

• 城市分层比较一线、二线、三线城市价格变化

  新房与二手房价格环比

  通过不同城市能级的价格环比变化判断价格稳定性和复苏分化程度。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商股票

  行业基本面和销售数据直接影响估值与盈利预期

  优势

  销售金额降幅收窄，一线城市销售表现优于全国。

  劣势

  全国新开工、竣工和房地产投资仍大幅下滑。

  对比

  一线城市开发商或项目组合质量较高的企业相对更具韧性，低线城市敞口较高的企业仍承压。

  风险

  销售改善若不能持续，现金流和投资恢复可能继续受限。

• 一线城市住宅市场

  报告中表现最强的城市能级

  优势

  4月新房销售面积和金额同比增长，二手房价格环比稳定。

  劣势

  新房价格涨幅仍小，整体复苏尚不强劲。

  对比

  明显好于二线和三线城市价格表现，也好于全国销售口径。

  风险

  若政策支持或需求释放减弱，成交和价格稳定性可能回落。

• 低线城市房地产市场

  拖累30城新房成交和全国复苏的一部分

  优势

  报告未提供低线城市显著优势证据。

  劣势

  5月上半月30城新房成交同比下降主要受低线城市拖累，三线城市价格环比仍下跌。

  对比

  相对一线和二线城市更弱。

  风险

  库存去化慢、价格压力和开发商投资意愿不足可能延续。

• 房地产投资与施工链条

  受新开工、竣工和房地产投资变化影响

  优势

  新开工占销售面积约50%，理论上有利于库存去化。

  劣势

  住宅新开工、竣工和房地产投资均明显下滑。

  对比

  需求端在核心城市有改善迹象，但开发投资端恢复更慢。

  风险

  新开工持续偏弱可能压制建筑材料、施工和相关产业链需求。

关键数据

• 4月全国新房销售面积同比-9.6%国家统计局口径。
• 4月全国新房销售金额同比-6.5%报告标题强调销售金额降幅收窄。
• 1-4月全国新房销售面积和金额同比-12.5%和-15.9%累计口径仍弱于4月单月销售金额表现。
• 4月30个重点城市一手房成交量同比-2%美银跟踪样本。
• 4月百强房企合约销售金额同比-10%CRIC口径。
• 4月一线城市新房销售面积和金额同比+4%和+3%一线城市明显跑赢全国。
• 4月15个重点城市二手房成交量同比+10%二手房市场成交改善。
• 4月和1-4月住宅新开工同比-28%和-23%开发端仍偏弱。
• 4月和1-4月住宅竣工面积同比-22%和-26%竣工活动继续下滑。
• 4月和1-4月房地产投资同比-18%和-13%房地产投资降幅仍大。
• 4月二手房价格环比一线+0.4%、二线-0.2%、三线-0.3%一线城市价格表现相对稳定。
• 4月新房价格环比一线+0.1%、二线-0.1%、三线-0.3%一线新房价格小幅上涨。
• 5月截至5月16日15城二手房成交量同比+17%其中一线城市同比+23%，其他城市同比+13%。
• 5月截至5月16日30城新房成交量同比-4%一线和二线城市分别同比+7%和+5%，但低线城市拖累整体。

影响与含义

报告对中国房地产权益资产的含义偏分化：一线城市和二手房成交改善有助于市场信心和去库存，但全国新开工、竣工和投资下行说明开发端现金流、拿地和施工链条仍处于收缩状态。投资判断更可能聚焦城市能级、资产质量和销售恢复持续性，而不是简单押注全国性复苏。

风险

• 全国复苏分化，一线城市改善不代表全国市场同步企稳。
• 住宅新开工持续下滑，可能导致房地产投资降幅进一步扩大。
• 低线城市成交和价格仍弱，可能继续拖累全国销售和库存去化。
• 土地供应同比下降有助于去库存，但也可能限制后续新开工和开发投资恢复。
• 报告未给出个股评级或目标价，行业数据不能直接等同于单一股票投资结论。

后续跟踪

• 5月全月一手房和二手房成交量能否延续月中改善趋势。
• 一线城市新房和二手房价格环比是否继续稳定。
• 二线和三线城市成交是否改善，低线城市拖累是否减轻。
• 住宅新开工和房地产投资降幅是否继续扩大。
• 土地供应收缩对库存去化和未来新开工的双重影响。