高盛：地产成交温和回撤，但领先指标预示动能回升

概览

本篇高盛中国地产周刊回顾了2026年第19周的市场表现。虽然新房和二手房的注册成交量出现温和的环比回落，但多项领先指标（如新房搜索量、二手房带看量）显著回升，暗示市场动能正在重新加速。政策层面，地方继续聚焦公积金贷款优化和区级支持。估值方面，覆盖的开发商股价大幅反弹，尤其是强势国企开发商，目前估值仍处于历史低位区间。

核心观点

市场交易数据呈现“量缩势稳”特征。第19周新房销售面积环比下降3%，同比持平；二手房交易量环比下降4%，但同比大幅增长23%。值得注意的是，新房搜索活动环比上升4%，二手房认购量和带看量分别环比回升21%和12%，接近4月下旬平均水平，这些领先指标的改善预示着后续成交可能回暖。 政策端持续发力，重点在于降低购房门槛和成本。惠州提高了个人和家庭公积金贷款额度，并放宽了房产认定标准；贵阳推出利息补贴以缩小商业贷款与公积金贷款的利差；广州花都区则通过赋予购房者子女入学权、推广“以旧换新”等措施刺激本地需求。 基本面推导显示竣工和新开工降幅收窄。基于高盛的浮法玻璃供需模型追踪器（GSPC），预计4月竣工面积同比下降约10%，较3月的降幅明显收窄；新开工面积预计同比下降中十几百分比。库存方面，监测城市库存总量环比微降0.2%，去化周期为28.9个月，略低于4月平均水平，新增挂牌供应量也在减少，有助于价格稳定。 资本市场反应积极，估值极具吸引力。第19周，覆盖的强势国企开发商股价平均上涨15%，其中中国海外发展（COLI）和金茂（Jinmao）领涨19%；民营开发商和其他国企开发商分别上涨13%和2%。目前离岸和在岸覆盖标的分别较2026年底预期净资产价值（NAV）折让13%和9%，市净率（P/B）分别为0.6倍和0.5倍，远低于2008年、2011年和2014年周期底部的估值水平。

分析框架

研报采用了高频数据追踪与宏观基本面推导相结合的分析框架。首先，通过周度新房/二手房成交量、搜索量、带看量等高频率数据捕捉市场短期情绪和边际变化，特别强调“领先指标”对趋势转折的指引作用。其次，利用独特的“高盛物业竣工追踪器（GSPC）”，基于浮法玻璃行业的供需数据和专有模型来反推房地产竣工进度，从而更及时地验证基本面情况，而非单纯依赖滞后的官方统计数据。最后，结合历史估值分位数（对比历次周期底部）来评估当前板块的安全边际和投资价值。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架

  领先指标分析法（搜索量/带看量）

  在房地产销售数据正式确认前，通过观察购房者的搜索行为和线下带看频次等先行行为，预判未来几周的成交趋势。这种方法能比最终签约数据更早发现市场热度的变化。

• 行业/产业分析框架

  上游原材料倒推法（浮法玻璃模型）

  房地产竣工阶段需要大量使用玻璃。通过追踪浮法玻璃的出货和需求数据，可以反向推导房地产项目的实际竣工进度。这是一种绕过官方统计滞后性、更真实反映行业供给端状况的方法。

• 估值方法PB 估值

  市净率（P/B）与历史周期底部对比

  将当前房地产股的市净率与历史上几次重大周期底部（如2008年、2011年、2014年）进行横向对比，以判断当前估值是否已充分反映悲观预期，从而评估安全边际。

• 估值方法NAV 净资产价值法

  股价相对于预期净资产价值（NAV）的折溢价

  对于重资产的房地产开发商，净资产价值（NAV）是核心估值锚。研报计算股价相对于2026年底预期NAV的折让幅度，以此衡量股票被低估的程度。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国海外发展 (0688.HK)

  强势国企开发商代表，受益于市场回暖及估值修复

  优势

  周报显示其股价周涨幅达19%，跑赢行业平均，获“买入”评级

  对比

  与金茂并列表现最佳

• 中国金茂 (0817.HK)

  强势国企开发商代表，受益于市场回暖及估值修复

  优势

  周报显示其股价周涨幅达19%，获“买入”评级

  对比

  与中国海外发展并列表现最佳

关键数据

• 新房销量环比变化-3%第19周数据，同比持平
• 二手房销量同比变化+23%第19周数据，环比-4%
• 新房搜索活动环比+4%领先指标，显示关注度回升
• 库存去化周期28.9个月环比微降，低于4月平均的29.3个月
• 强势国企开发商股价周涨幅+15%平均涨幅，跑赢大盘
• 离岸开发商估值折扣13%较2026E NAV折让，P/B为0.6x

影响与含义

研报认为，尽管短期成交数据有波动，但领先指标的改善和政策持续的微调优化表明市场最困难的时刻可能已经过去。对于投资者而言，当前板块估值处于极具吸引力的历史底部区域，尤其是财务稳健的强势国企开发商，其股价反弹力度更强，显示出资金对确定性的偏好。竣工数据的改善也有助于缓解市场对交付风险的担忧。

后续跟踪

• 后续几周新房及二手房成交量的持续性
• 地方政策（如公积金、补贴）对实际需求的转化效果
• 竣工数据是否如GSPC模型预测般持续收窄降幅