中国大陆二手房实时成交放缓，香港Link REIT启动回购

概览

本报告为摩根大通对中国大陆与香港房地产及综合企业板块的高频数据跟踪，覆盖成交、挂牌、价格、市场情绪、南向持仓、股价表现、信用债表现和精选标的观点。核心结论是：中国大陆二手成交仍有同比增长但动能明显放缓，挂牌量下降有助于价格稳定；香港住宅价格已实现全年目标区间，后续涨幅可能放慢；行业投资机会更多来自个股、REIT回购和信用债相对价值。

核心观点

中国大陆方面，Iceberg 10城实时二手成交同比增长2%，较上周11%显著放缓；60城一手网签同比增长10%，12城二手网签同比增长10%，年初至今12城二手销售同比增长5%。香港方面，Link REIT启动单位回购是正面资本管理信号，但香港二手楼价周环比下跌0.8%，报告认为下半年房价动能将较上半年放缓。股票板块上周跑输恒生指数，信用债中中国高收益地产指数表现略优于中国高收益整体指数。

分析框架

报告采用高频市场监测框架，将中国大陆Iceberg实时二手成交与挂牌、官方一手和二手网签、中原领先指标、香港住宅成交与价格指数、南向资金持仓、股价表现和信用债指数结合，判断地产市场的短期成交动能、供给压力、价格趋势、投资者风险偏好与信用相对价值。

方法论与常识提炼

• 高频地产数据跟踪Iceberg实时二手成交与挂牌监测

  用10城实时二手成交和挂牌量观察中国大陆二手房市场短期动能。

  报告指出实时销售通常领先官方销售登记数周，因此可用于提前判断官方网签趋势；挂牌量下降则被视为价格企稳的重要支撑。

• 领先指标Centaline价格与经理信心指数

  用中原二手叫价指数、经理信心指数、CSI和CVI衡量价格预期与市场情绪。

  中国大陆一线城市二手叫价指数和经理信心指数均回落；香港CSI仍高于50但边际回落，CVI小幅上升。

• 市场表现跟踪南向持仓、股价与信用债相对表现

  结合资金流、股票表现和JACI China HY Property指数评估资产价格动量。

  中国大陆与香港地产相关板块上周均上涨约1%但跑输HSI；南向持仓小幅增加；JACI China HY Property指数上周上涨0.36%。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• COLI、CR Land、Jinmao、CR Mixc

  中国大陆地产股票首选

  优势

  被列为摩根大通中国大陆地产Top picks，受益于精选龙头和服务类资产偏好。

  劣势

  板块整体股价上周仅上涨1%，跑输HSI。

  对比

  COLI和Sunac Services上周均上涨4%，为中国大陆地产板块表现较好的公司。

  风险

  销售修复放缓、价格企稳不及预期、政策或流动性支持不足。

• Link REIT

  香港房产与REIT首选之一

  优势

  启动单位回购，若处置所得全部用于回购，可能减少约1.6%单位数，并抵消以股代息摊薄影响。

  劣势

  香港住宅价格动能放缓可能压制地产资产情绪。

  对比

  报告同时将Swire Prop列为香港业主类Top pick。

  风险

  回购规模低于假设、DPU摊薄高于预期、香港资产价格回落。

• CKA、Sino、CKH、JM、Swire Prop

  香港开发商、综合企业和业主类精选标的

  优势

  被列为香港地产与综合企业相关Top picks，部分公司受益于南向持仓上升和板块轮动。

  劣势

  香港地产与综合企业板块上周上涨1%，落后HSI的3%。

  对比

  CK Hutchison上周上涨6%，Wharf REIC和Swire Pacific均上涨5%，表现优于板块。

  风险

  香港房价涨幅放缓、成交波动、利率和宏观信心变化。

• LNGFOR ’29s、SHUION ’29s、GLPSP ’28s、GLPCHI ’29s

  中国地产信用债推荐与关注标的

  优势

  LNGFOR ’29s和SHUION ’29s为信用Top picks；GLP数据中心合作被视为信用正面，并维持相关债券OW。

  劣势

  行业信用仍受开发商盈利、债务到期和再融资能力影响。

  对比

  JACI China HY Property指数上周上涨0.36%，优于China HY的0.1%。

  风险

  信用利差扩大、个别发行人盈利恶化、境内外债务展期不顺。

• Vanke

  信用风险观察对象

  优势

  境内到期债务在2026年7月后压力减轻，12月仅有Rmb3.4bn到期且已由2025年12月展期。

  劣势

  公司预警2026年上半年核心净亏损Rmb11-14bn，二季度亏损较一季度扩大。

  对比

  相较GLP的合作进展，Vanke披露更偏负面，反映开发商基本面分化。

  风险

  盈利继续恶化、减值压力、销售和毛利率继续下行。

关键数据

• Iceberg 10城实时二手周成交+2% Y/Y上周为+11%，显示成交动能边际放缓。
• 一线城市实时二手成交+4% Y/Y上海表现较强，为+8% Y/Y。
• 一线城市二手挂牌量较3月高点下降3.8%报告认为挂牌量下降是支撑价格企稳的关键因素。
• 60城一手网签+10% Y/Y上周为+20% Y/Y。
• 12城二手网签+10% Y/Y年初至今12城二手销售同比增长5%，上海同比增长15%。
• 香港二手住宅价格指数-0.8% W/W为年初至今最大周跌幅；年初至今上涨11%。
• Link REIT回购HK$83mn7月9日和10日合计回购220万份单位，相当于Swing By @ Thompson Plaza处置所得HK$1.5bn的5.6%。
• JACI China HY Property指数+0.36% W/W，YTD +5.86%同期China HY为+0.1%。

影响与含义

对投资而言，中国大陆地产数据仍显示需求修复但力度减弱，二手挂牌下降有助于缓和价格压力；香港住宅市场上半年涨幅较快，后续价格弹性可能下降。资产选择上，报告更偏向有资金流支撑、资本管理改善或信用基本面信号改善的标的，而非全面看多地产板块。

风险

• 中国大陆二手成交同比增速继续放缓，导致官方网签后续走弱。
• 二手挂牌量若重新上升，可能削弱价格企稳基础。
• 香港住宅价格已达到全年目标区间，若下半年回调或成交转弱，地产股估值可能承压。
• 开发商盈利预警、减值和债务到期压力可能扩大信用风险。
• 南向资金流入和回购执行若不及预期，相关个股催化可能减弱。

后续跟踪

• Iceberg 10城实时二手成交是否继续领先官方二手网签放缓。
• 一线城市二手挂牌量能否延续自3月高点以来的下降趋势。
• 香港CCL、CSI和CVI是否确认价格动能放缓。
• Link REIT后续是否继续使用处置所得扩大回购规模。
• Vanke亏损、展期和到期债务安排对地产信用情绪的影响。
• JACI China HY Property指数相对China HY的表现是否延续。