中国房地产周度成交改善，行业观点维持 In-Line

概览

本报告为摩根士丹利对中国房地产行业的周度数据库追踪，重点覆盖截至2026年7月5日的一周新房与二手房登记销售、去化率、挂牌价追踪指数和经纪人指数。报告显示短期成交数据较前一周改善，尤其是新房销售由前周同比下降转为同比增长，但年初至今新房销售仍为负增长。

核心观点

核心观点是中国房地产成交端出现周度改善：50城新房销售同比增长22%，10城二手房销售同比增长4%，去化率从53%升至68%。结构上，一线城市新房销售仍同比下降6%，但二手房同比增长14%；二线和三线城市新房分别同比增长29%和22%。不过，累计口径的新房销售仍同比下降11%，说明单周改善尚未完全改变年内疲弱趋势。

分析框架

报告采用高频行业数据库跟踪方法，对不同城市能级的新房登记套数、二手房登记套数、年初至今累计同比、去化率以及价格和中介景气指标进行周度比较，并与前一周数据对照，以判断房地产需求和成交动能变化。

方法论与常识提炼

• 高频行业跟踪周度数据库追踪

  用周度登记销售、去化率和中介指标观察房地产市场边际变化。

  该方法强调同比变化、前周对比和城市能级拆分，适合捕捉短期成交修复或走弱信号，但不能单独替代公司盈利、资产负债表和政策分析。

• 相对行业评级Morgan Stanley Industry View

  In-Line 表示未来12至18个月行业表现预期大致与相关市场基准一致。

  报告披露的行业观点为 In-Line，意味着分析师并未给出相对基准显著看多或显著谨慎的行业判断。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• China Property sector

  核心覆盖行业

  优势

  周度新房和二手房成交均出现同比改善，去化率上升，显示短期需求边际修复。

  劣势

  年初至今新房销售仍同比下降11%，行业基本面修复尚不稳固。

  对比

  二线和三线城市新房销售同比表现强于一线城市；一线城市二手房表现强于二线城市。

  风险

  成交改善持续性不足、房价预期偏弱、政策支持力度不及预期、开发商信用风险仍可能压制估值。

• Hong Kong listed and A-share China developers

  报告评级表覆盖的相关股票池

  优势

  部分大型开发商具备更高流动性、融资能力和市场关注度。

  劣势

  不同公司评级分化，且行业销售累计口径仍弱，个股表现可能受资产负债表和项目结构影响。

  对比

  评级表中既有 Overweight、Equal-weight，也有 Underweight 标的，说明行业内部基本面和风险偏好存在明显差异。

  风险

  销售复苏不及预期、融资环境收紧、项目减值、政策变化和市场流动性波动。

关键数据

• 50城新房周度登记套数+22% YoY前一周为-11% YoY；年初至今为-11% YoY。
• 10城二手房周度登记套数+4% YoY前一周为-1% YoY；年初至今为+5% YoY。
• 整体去化率68%前一周为53%；一线城市90%，二线城市68%。
• 一线城市新房销售-6% YoY前一周为-19% YoY，降幅收窄。
• 二线城市新房销售+29% YoY前一周为-13% YoY，转为增长。
• 三线城市新房销售+22% YoY前一周为+10% YoY，增速扩大。
• 一线城市二手房销售+14% YoY前一周基本持平。
• 二线城市二手房销售-3% YoY前一周为-0.4% YoY。
• 中原六城二手房挂牌价追踪指数16.7%前一周为17.0%。
• 一线城市物业经纪人指数54.7前一周为51.6。

影响与含义

单周数据改善对中国房地产板块情绪有边际支撑，特别是新房成交、二手房成交和去化率同步改善，可能缓解市场对短期需求的担忧。但年初至今新房销售仍同比下降，且一线城市新房仍为负增长，因此更适合解读为阶段性修复信号，而非行业趋势已确认反转。

风险

• 单周成交改善可能受基数、节奏或短期因素影响，持续性需要后续周度数据验证。
• 年初至今新房销售仍同比下降，说明行业需求修复尚未全面确认。
• 房价或挂牌价指标若继续承压，可能削弱购房者预期和开发商利润率。
• 报告披露摩根士丹利与部分覆盖公司存在投行业务或其他服务关系，投资者需注意潜在利益冲突。

后续跟踪

• 后续几周50城新房销售同比和年初至今累计降幅是否继续改善。
• 10城二手房销售能否维持正增长，尤其是一线城市二手房成交热度。
• 整体及分城市能级去化率是否维持在较高水平。
• 中原六城二手房挂牌价追踪指数和一线城市经纪人指数是否继续改善。
• 政策放松、融资支持和重点开发商信用事件对板块估值的影响。