一线城市房价企稳延续至4月，继续看好一线城市敞口强的国企开发商

概览

本报告跟踪中国房地产行业4月房价、销售和施工数据。核心结论是，一线城市房价企稳趋势延续，尤其是二手房价格表现更清晰；但全国销售改善主要受低基数影响，新开工和竣工仍偏弱，行业整体仍处在温和企稳而非强复苏阶段。

核心观点

报告认为，5月18日地产板块相对恒生指数走弱，主要因为NBS数据缺乏重大上行惊喜，引发前期跑赢后的获利回吐。基本面上，一线城市继续跑赢全国，上海表现尤其强。摩根大通预计2026年一线城市二手房价格将以较温和方式企稳，同时预计全年全国住宅销售额同比下降7%、新开工同比下降18%、竣工同比下降19%。

分析框架

报告主要使用NBS 70城房价指数、Centaline一线城市二手房指数、全国住宅销售额、新开工、竣工以及库存相关指标进行交叉验证，并将月度环比、同比和相对2018-2021年均值的差距结合起来判断真实景气度。

方法论与常识提炼

• 行业高频数据跟踪NBS与Centaline房价交叉验证

  用官方统计与中介市场指数共同观察房价企稳信号

  NBS数据显示一线城市二手房价格4月环比上涨0.4%；Centaline一线城市二手房指数也显示环比上涨0.6%，两类数据方向一致，增强了对一线城市房价企稳的判断。

• 周期与基数分析同比、环比与长期均值对比

  区分低基数带来的同比改善与真实需求恢复

  住宅销售额同比跌幅从-15%收窄至-7%，但相对2018-2021年均值的降幅从-40%扩大至-53%，说明同比改善并不等同于需求强劲复苏。

• 供需分析弱新开工对未来供给的影响

  低新开工可能减少未来新房供应，从而缓和价格压力

  4月新开工同比下降27%，报告预计未来数月仍弱；负面含义是建设活动低迷，正面含义是未来新房新增供给减少，可能帮助房价稳定。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• China Overseas Land & Investment (0688)

  报告明确看好的国企开发商之一，受益于一线城市敞口。

  优势

  一线城市布局较强，可能更受益于核心城市房价企稳。

  劣势

  仍受全国房地产销售疲弱和行业估值波动影响。

  对比

  相较广泛民营开发商，报告更偏好具备一线城市聚焦和国企属性的开发商。

  风险

  若一线城市房价企稳不能延续，或销售继续弱于预期，股价可能承压。

• China Resources Land (1109)

  报告明确看好的国企开发商之一。

  优势

  一线城市和高能级城市敞口有助于承接房价企稳逻辑。

  劣势

  板块整体缺乏超预期数据时，容易出现获利回吐。

  对比

  与一般开发商相比，更符合报告偏好的国企和核心城市敞口特征。

  风险

  政策落地不及预期、销售复苏偏弱和估值回调。

• China Jinmao (0817)

  报告明确看好的国企开发商之一。

  优势

  受益于市场对国企开发商融资稳定性和核心城市项目的偏好。

  劣势

  仍暴露于地产行业周期和销售下行压力。

  对比

  报告将其与COLI、CR Land共同列为偏好的国企开发商组合。

  风险

  如果低基数消退后销售同比重新走弱，基本面支撑可能不足。

• 中国房地产板块

  行业研究对象，报告对板块中的优质国企开发商更正面。

  优势

  一线城市房价和二手房数据出现连续企稳迹象。

  劣势

  全国销售、开工和竣工仍弱，复苏质量不足。

  对比

  一线城市显著好于多数低能级城市，上海表现尤其强。

  风险

  数据缺乏上行惊喜、获利回吐、低基数掩盖真实需求疲弱。

关键数据

• 一线城市二手房价格环比+0.4%NBS口径，4月连续第二个月为正，四个一线城市均为正增长。
• 北京二手房价格环比+0.4%NBS口径，4月数据。
• 上海二手房价格环比+0.7%NBS口径，一线城市中表现突出。
• 广州二手房价格环比+0.2%NBS口径，4月数据。
• 深圳二手房价格环比+0.3%NBS口径，4月数据。
• Centaline一线城市二手房指数环比+0.6%较此前+0.9%放缓，但仍保持正增长。
• 70城新房价格环比-0.19%4月跌幅较3月的-0.21%小幅收窄。
• 一线城市新房价格环比+0.1%NBS口径，上海上涨0.4%带动表现。
• 住宅销售额同比-7%4月跌幅较3月的-15%收窄，部分受低基数影响。
• 住宅销售额相对2018-2021年均值-53%4月降幅较3月的-40%扩大，显示需求仍弱。
• 2026年住宅销售额预测-7% Y/Y摩根大通全年预测。
• 4月新开工同比-27%较3月的-17%进一步走弱。
• 2026年新开工预测-18% Y/Y报告下调全年新开工预测。
• 4月竣工同比-19%与3月的-19%相同。
• 2026年竣工预测-19% Y/Y全年预测，意味着余下时间同比下降约17%。

影响与含义

对投资而言，报告把行业机会集中在一线城市敞口高、资产负债表和融资能力更稳健的国企开发商，而不是广泛看多整个房地产板块。房价温和企稳有助于改善市场预期，但销售和施工疲弱意味着行业复苏仍需要政策、库存消化和需求修复继续配合。

风险

• 一线城市房价企稳可能只是短期现象，若挂牌量回升或需求转弱，价格可能再度承压。
• 全国销售同比改善部分来自低基数，相对历史均值仍显著偏弱。
• 新开工和竣工持续下滑反映开发投资与行业信心仍弱。
• 地产板块此前跑赢恒生指数，若数据缺乏超预期，可能继续出现获利回吐。
• 政策支持力度、去库存效果或居民购房信心若低于预期，将削弱行业企稳逻辑。

后续跟踪

• 后续数月一线城市二手房价格环比能否维持正增长。
• 上海二手房库存月数和挂牌量变化。
• 70城新房与二手房价格跌幅是否继续收窄。
• 住宅销售额在低基数消退后的同比表现。
• 新开工和土地成交是否继续拖累未来供给与开发投资。
• COLI、CR Land和Jinmao等国企开发商的销售和估值表现。