50城新房周销同比增23%，二手房同步回暖

概览

本篇为摩根士丹利中国房地产团队发布的第23周高频数据追踪报告，核心聚焦截至2026年6月7日的全国重点城市新房与二手房成交表现。数据显示，当周市场活跃度明显回升，50城新房和10城二手房成交套数同比增幅均达到23%，一线城市去化率攀升至100%。尽管单周数据向好，但受去年同期端午节假期错位等日历效应影响，年初至今新房累计销售仍同比下降12%。行业整体观点维持“符合预期”（In-Line）。

核心观点

新房销售环比提速，二线领涨：截至6月7日当周，50个重点城市新建住宅网签套数同比增长23%，较前一周+14%的增速显著加快。分能级看，二线城市同比大增30%（前一周仅+8%），三线城市增长22%（前一周+24%），而一线城市增速放缓至+1%（前一周+27%）。虽然单周回暖，但年初至今累计销售仍录得-12%的同比降幅，研报指出这部分归因于去年端午节假期的日历错位效应。 二手房市场同步改善，一线成交强劲：10个样本城市的二手住宅网签套数当周同比增长23%，同样较前一周+9%的增速大幅提升，推动年初至今累计同比由负转正至+6%。其中，一线城市二手房周销同比大涨34%（前一周+12%），二线城市增长17%（前一周+6%），显示出核心城市存量房市场的韧性。 供给端收缩推高去化率，价格信号企稳：由于上海等地新盘推货量极少，当周总体去化率达到100%（前一周为53%），其中一线城市去化率从63%升至100%，二线城市本周无新盘入市（前一周去化率42%）。价格方面，中原六城二手房报价指数维持在17.5%不变，一线城市房产经纪人指数小幅回升至54.4（前一周53.8），显示卖方预期边际趋稳。

分析框架

研报采用高频周度数据追踪法，通过监控50城新房网签、10城二手房网签、新盘去化率及中原报价指数等先行指标，来实时评估房地产市场景气度。分析逻辑上，注重将单周同比增速与年初至今累计趋势结合观察，以剔除短期波动噪音；同时引入“日历效应”解释累计数据的偏差，并通过分能级（一线/二线/三线）拆解来定位市场回暖的结构性特征。此外，将成交量与供给端（推盘量、去化率）及价格端（报价指数、经纪人情绪）交叉验证，以判断复苏的质量与持续性。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架量价拆分

  将市场表现拆解为成交量（网签套数）与价格（报价指数/经纪人指数）两个维度分别跟踪

  在房地产研究中，量通常先于价变化。研报通过同时监测成交量的同比反弹和价格指数的企稳，来判断市场是单纯的‘以价换量’还是真正的供需改善。本周数据显示量升价稳，暗示市场正在筑底。

• 周期与景气框架景气拐点分析

  利用高频周度数据的同比增速变化及移动平均线来识别行业短期景气拐点

  周报通过对比‘本周同比’与‘上周同比’的加速或减速情况（如新房销售增速从+14%提升至+23%），来捕捉市场情绪的边际变化。这种高频跟踪比月度数据更能及时反映政策落地或季节性因素带来的短期拐点。

关键数据

• 50城新房周销同比+23%较前一周+14%提速，但年初至今累计仍为-12%
• 10城二手房周销同比+23%较前一周+9%提速，年初至今累计转正至+6%
• 总体去化率100%前一周为53%，主因上海等地新盘推货极少
• 一线城市二手房周销同比+34%较前一周+12%显著回升，领跑各能级城市
• 中原六城二手房报价指数17.5%与前一周持平，价格预期暂时企稳

影响与含义

研报认为当前房地产市场呈现“单周回暖、累计仍弱”的特征，一线及核心二线城市的二手房流动性改善是积极信号，但新房市场的全面复苏仍需时间验证。去化率飙升至100%主要受供给端阶段性收缩驱动，而非需求爆发式增长，因此行业观点维持中性的“In-Line”。对于投资者而言，需关注后续推盘节奏恢复后的真实去化水平，以及端午节后累计销售缺口能否持续收窄。

后续跟踪

• 后续周度新房推盘量及去化率变化
• 端午节后累计销售同比降幅收窄趋势
• 一线城市二手房成交量持续性
• 中原地产经纪人指数走势