高盛维持中国海外发展Buy评级，1H26销售领先但利润率仍承压

概览

这是一篇高盛对China Overseas Land & Investment（0688.HK）的2026年上半年业绩前瞻报告。报告核心结论是：公司销售表现强于预期、在国企开发商中具备领先资产质量和流动性优势，但行业价格压力仍使开发业务毛利率和核心盈利承压。高盛维持Buy评级和HK$14.7目标价。

核心观点

高盛的正面观点来自销售和资产质量：1H26合约销售同比增长12%至Rmb134bn，受一线城市核心地段高端及豪宅项目带动；公司土地储备超过80%位于一二线城市，老化库存较低，近期减值风险相对可控。负面因素主要是利润率压力：高盛下调2026E-28E开发业务毛利率平均1个百分点，并预计2026E核心EPS下降6%，但从2027E起随毛利率稳定而恢复。

分析框架

报告采用业绩前瞻、盈利预测修订、同业比较和NAV估值框架，重点跟踪合约销售、土地投资强度、项目毛利率、库存减值、核心盈利、分红收益率和相对NAV折价。

方法论与常识提炼

• 估值NAV-based target price

  NAV折让估值

  目标价HK$14.7基于2026年底NAV每股并给予10%折让；报告指出公司当前交易于2026年底NAV约17%折让。

• 基本面预测Earnings preview and estimate revision

  业绩前瞻与盈利预测调整

  高盛根据1H26销售表现、土地储备质量、价格压力和毛利率假设，调整2026E-28E收入、毛利率和核心盈利预测。

• 因子框架GS Factor Profile

  Growth、Financial Returns、Multiple与Integrated因子比较

  高盛披露其因子框架通过增长、财务回报、估值倍数和综合指标，将个股与市场及行业同业进行相对比较。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  核心覆盖标的

  优势

  合约销售领先同业、土地储备质量高、超过80%位于一二线城市、老化库存较低、流动性和资产质量较好、分红收益率相对有吸引力。

  劣势

  开发业务毛利率仍承压，2026E核心EPS预计下降，1H26土地投资节奏偏慢。

  对比

  1H26合约销售增速优于高盛覆盖的强国企开发商平均水平；估值为17% 2026E NAV折让，折让小于国企覆盖平均34%，但股息收益率高于覆盖平均。

  风险

  销售和毛利率低于预期；土地储备规模低于预期并拖累长期增长。

关键数据

• 1H26合约销售Rmb134bn，+12% yoy受一线城市核心地段高端及豪宅项目销售带动。
• 2026E合约销售预测Rmb265bn高盛将预测上调11%，隐含2H26E大致持平、2026E全年同比增长约6%。
• 2026E-28E开发业务收入预测平均上调2%主要反映强于预期的销售表现。
• 2026E-28E开发业务毛利率平均下调1个百分点2026E开发业务毛利率预计为14%，接近管理层年初13%-15%指引区间中点。
• 核心盈利预测平均下调5%2026E核心EPS预计下降6%，之后从2027E起随毛利率稳定而恢复。
• 1H26土地投资强度占合约销售高个位数百分比低于FY25约50%、高盛2026E全年40%假设，以及跟踪国企开发商1H26平均二十多个百分点。
• 1H26新增项目毛利率约29%高盛估算较跟踪开发商平均高5个百分点。
• 估值17% 2026E NAV折让、0.4x 2026E P/B、2026E-28E平均股息收益率4%国企覆盖平均为34% NAV折让、0.5x P/B、2%平均股息收益率。
• 目标价HK$14.712个月目标价维持不变，基于2026年底NAV每股10%折让。

影响与含义

报告暗示中国海外发展在行业仍未完全企稳的背景下更可能获得相对收益：强资产负债表和高质量土地储备有助于获取低成本投资机会，并在民企流动性压力持续时扩大份额。不过，利润率修复仍取决于高能级城市以外房价压力能否缓解，以及土地投资节奏是否恢复。

风险

• 销售表现低于预期。
• 开发业务毛利率低于预期。
• 土地投资规模低于预期，可能影响长期增长前景。
• 库存减值或盈利能力冲击高于管理层或市场预期。
• 一二线以外城市房价压力持续。

后续跟踪

• 1H26业绩中管理层对库存减值和盈利能力影响的指引。
• 2H26E合约销售动能能否延续，尤其是上海等高关注度豪宅项目的去化表现。
• 2H26E土地获取节奏是否重新加快。
• 新增或后续C-REITs发行、写字楼整售等资产处置进展及潜在处置收益。
• 就业前景、消费者信心和房地产供给侧支持政策等潜在政策催化。