摩根大通认为伊朗冲突后香港楼市仍具韧性，维持建设性看法

概览

本报告研究伊朗冲突自2026年2月下旬爆发以来，香港住宅市场是否出现情绪或基本面恶化。摩根大通认为，截至报告观察期，香港楼市尚未出现明显转弱：房价继续上行，二手成交、看楼预约和地产代理网站流量未明显下滑，一手项目整体首日去化仍健康，内地买家兴趣也维持较高。报告因此维持对香港住宅市场的建设性判断。

核心观点

核心观点包括：第一，香港楼价在冲突初期仅短暂回落后反弹，显示价格端仍有支撑；第二，二手市场的高频指标比月度成交更能反映冲突后的即时状态，而这些指标大致稳定；第三，一手首日去化率需要结合项目定位、发展商品牌、定价相对二手市场的折溢价以及推盘规模判断，不能机械地将低于100%的去化率理解为市场转弱；第四，利率暂停对香港楼市仍可承受，即使进入加息周期，历史上也不必然导致楼价调整；第五，真正需要警惕的是恒生指数大幅下跌，因为香港楼价与股市相关性较强。

分析框架

报告采用事件后跟踪框架，以伊朗冲突开始为时间分界，结合Centa-City Leading Index、35个主要屋苑每周二手成交、Midland周末看楼预约、地产代理网站流量、Centa-Salesman Index、一手项目首日去化率、推盘规模、定价相对二手市场的折溢价以及内地买家占比等指标，评估市场价格、成交、情绪和需求是否恶化。

方法论与常识提炼

• 事件影响评估冲突后市场韧性跟踪

  以伊朗冲突开始后的价格、成交和情绪变化判断香港楼市是否转弱。

  报告明确指出部分官方或行业数据存在滞后，因此更重视能较快反映市场状态的每周二手成交、看楼预约和代理网站流量。

• 地产市场高频监测二手市场量价与情绪指标

  用二手价格指数、主要屋苑成交、看楼预约、挂牌量和代理情绪衡量市场健康度。

  价格指数显示冲突前两周累计上涨0.8%；35个主要屋苑周成交约80宗；主要屋苑周末看楼预约超过500宗；二手放盘量近月稳定，未见会压低价格的挂牌激增。

• 一手项目分析首日去化率拆解

  一手去化率需结合定价、项目定位、品牌和推盘规模解释。

  报告认为100%去化率并不总是利好，因为可能意味着定价过低；3月一手首批推盘1116伙为近年高位，在供应放量下项目间去化差异属于合理现象。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 香港住宅市场

  研究对象

  优势

  价格继续反弹，二手成交和看楼预约稳定，一手整体去化率健康，内地买家需求占比较高。

  劣势

  部分价格指数存在约3周滞后，冲突影响仍处早期；一手项目之间去化差异明显。

  对比

  相较2024/2025年不少新盘以相对二手折价销售，近期项目多以约10%溢价推出，显示发展商信心提升。

  风险

  中东冲突延长可能导致利率上行；恒生指数若大幅下跌，可能通过财富效应和情绪拖累楼价。

• SHKP

  发展商首选标的之一

  优势

  被列为报告发展商首选，且偏防御属性。

  劣势

  报告摘要未提供单独财务预测或目标价。

  对比

  与Sino、CKA同列为发展商首选。

  风险

  受香港住宅成交、价格、利率和恒生指数波动影响。

• Sino

  发展商首选标的之一

  优势

  被列为报告发展商首选，La Mirabelle等代表性项目仍实现100%首日去化。

  劣势

  报告摘要未披露公司层面盈利敏感性。

  对比

  与SHKP、CKA同列为发展商首选。

  风险

  若新盘溢价策略无法持续，利润率和去化速度可能承压。

• CKA

  发展商首选标的之一

  优势

  被列为报告发展商首选，偏防御配置。

  劣势

  报告摘要未提供公司层面估值细节。

  对比

  与SHKP、Sino同列为发展商首选。

  风险

  香港楼价、成交量和融资成本变化可能影响市场表现。

• Swire Prop

  收租物业首选标的之一

  优势

  被列为报告收租物业首选，具备相对防御属性。

  劣势

  报告摘要未展开租金、出租率或分部表现。

  对比

  与HKL同列为收租物业首选。

  风险

  利率上行和股市下跌可能压制地产板块估值。

• HKL

  收租物业首选标的之一

  优势

  被列为报告收租物业首选，适合防御性配置。

  劣势

  报告摘要未给出独立目标价或盈利预测。

  对比

  与Swire Prop同列为收租物业首选。

  风险

  市场风险偏好下降、利率变化和香港资产价格波动可能影响估值。

关键数据

• 冲突后香港住宅价格表现+0.8%Centa-City Leading Index显示，伊朗冲突第一周下跌0.1%，第二周反弹0.9%，前两周累计上涨0.8%。
• 年初至今香港住宅价格反弹接近+6%报告称年初至今香港住宅价格已反弹近6%，距离全年10%至15%的预测区间下沿约4个百分点。
• 自2025年3月底部以来反弹接近+13%价格已较2025年3月低点反弹接近13%。
• 35个主要屋苑每周二手成交约80宗过去数周约80宗，处于2024年四季度以来相近水平。
• 主要屋苑周末看楼预约>500宗Midland统计的15个主要屋苑周末看楼预约过去数周维持高位。
• 冲突后3月一手项目整体首日去化率85%报告跟踪3月冲突后8个一手项目，整体首日去化率为85%。
• 3月一手首批推盘数量1116伙报告称该数量创近年新高，此前通常每月少于500伙。
• 内地买家占比一手53%；二手24%报告称内地买家兴趣仍高，按价值计目前占一手市场53%、二手市场24%。
• 近期新盘相对二手项目定价平均溢价约10%与2024/2025年多数项目相对二手折价低于10%不同，近期发展商定价更积极。

影响与含义

如果报告判断成立，香港地产股短期交易逻辑不应简单因地缘冲突而转为悲观；市场韧性和发展商定价信心可能支持行业估值修复。但组合配置仍应偏向防御性较强的开发商和收租物业，并重点监控股市和利率冲击。

风险

• 恒生指数大幅下跌是报告认为的最大行业风险，因为香港楼价与股市相关性较强。
• 中东冲突若持续更久，可能带来加息压力；虽然报告认为利率暂停当前可被市场承受，但加息仍会影响情绪和估值。
• 部分成交和价格数据存在数周滞后，可能低估冲突后的最新变化。
• 若二手放盘量突然上升，可能对住宅价格形成下行压力。
• 一手市场若在高供应和溢价定价下去化放缓，可能削弱发展商信心。

后续跟踪

• Centa-City Leading Index后续读数，特别是能覆盖冲突后更长时期的价格数据。
• 35个主要屋苑每周二手成交是否维持约80宗水平。
• Midland主要屋苑周末看楼预约是否继续高于500宗。
• Centa-Salesman Index是否从高位回落。
• 二手放盘量是否出现显著上升。
• 一手新盘首日去化率、推盘规模以及相对二手市场的折溢价变化。
• 内地买家在一手和二手市场的占比是否维持高位。
• 恒生指数走势及其对楼市情绪的传导。
• 中东冲突持续时间、利率路径和香港按揭负担变化。