中国房地产3月价格跌幅收窄，一线城市改善最明显

概览

本报告为高盛中国房地产月度追踪，核心结论是3月行业基本面出现边际改善：房价跌幅连续第三个月收窄，一线城市表现尤其强；全国销售和二手房成交好于预期；土地市场与部分强信用开发商拿地活动环比恢复。不过，房地产开发投资、新开工和竣工仍处于下行区间，说明行业尚未完成全面复苏。

核心观点

高盛预计4月新房和二手房ASP跌幅将继续放缓，一线城市环比修复动能有望延续；新房销售面积同比可能转正，销售额同比大致持平，主要受稳定的月初表现和低基数支撑；二手房成交量在情绪改善、挂牌压力缓和和基数适中的背景下，预计同比中个位数改善。相对而言，施工端仍是弱项，竣工和新开工预计仍同比下滑。

分析框架

报告结合国家统计局70城价格指数、全国商品房销售、土地成交、房地产开发投资、新开工和竣工数据，以及15城二手房成交、100城二手挂牌、线上找房活跃度、开发商拿地强度和融资数据，比较3月实际表现、1季度累计表现、高盛预期和4月展望。

方法论与常识提炼

• 行业月度跟踪中国房地产月度指标跟踪

  用价格、销售、施工、土地和融资等多维指标判断房地产周期位置。

  报告不只观察单一销售数据，而是将新房ASP、二手房ASP、成交量、挂牌量、土地成交、新开工、竣工、开发商融资和政策变量结合，判断行业是否从局部改善走向更广泛的正反馈。

• 城市能级分析Tier-1/Tier-2/Tier-3城市分层

  按城市能级区分价格韧性、供需压力和政策敏感度。

  报告强调一线城市价格修复最明显，并关注上海、深圳等核心城市是否能率先出现价格企稳或正拐点，再带动其他城市。

• 开发商盈利质量土地储备强度与项目GPM分析

  通过拿地金额占销售额比例、城市分布和项目毛利率衡量开发商投资质量。

  报告显示覆盖的较强国企开发商3月拿地强度升至约31%，项目层面GPM约25%，且主要集中在一二线和Top-10城市，体现区域聚焦和盈利导向。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商股票

  行业基本面改善的直接映射资产

  优势

  销售和价格跌幅收窄、开发商融资边际改善、优质国企开发商在高能级城市拿地更积极。

  劣势

  施工端仍弱，新开工、竣工和开发投资继续同比下滑，行业尚未全面复苏。

  对比

  强信用国企和聚焦一二线城市的开发商相对更占优，弱信用或低能级城市暴露更高的开发商承压更大。

  风险

  价格修复不持续、政策力度不足、库存去化慢、融资环境反复。

• 中国房地产债券和开发商融资工具

  受开发商流动性、融资渠道和政策支持影响

  优势

  3月开发商新增资金来源同比和环比改善，报告提及白名单项目贷款、C-REITs和商业物业REITs试点可能改善流动性。

  劣势

  民营开发商信用修复仍不均衡，销售现金流与资产处置能力仍是关键约束。

  对比

  境内债发行改善对强信用主体更有利，弱信用主体仍依赖政策和项目层面的融资支持。

  风险

  债务再融资压力、项目销售回款不足、政策落地慢。

• 土地市场与高能级城市土地储备

  反映开发商对未来销售和盈利的信心

  优势

  3月土地成交量同比转正，覆盖开发商拿地更集中在一二线和Top-10城市，项目毛利率保持在约24%-25%。

  劣势

  全国土地成交金额仍同比下滑，土地市场复苏并不均衡。

  对比

  杭州、北京、广州等核心城市土地关注度更高，低能级城市土地需求可能继续偏弱。

  风险

  高价地利润率压缩、销售去化慢、地方土地供应节奏扰动。

关键数据

• 3月全国商品房销售面积-7% yoy好于高频跟踪和此前高盛预期，1Q26约为-10% yoy。
• 3月全国商品房销售额-13% yoy1Q26约为-17% yoy。
• 3月综合ASP+1% mom / -6% yoy1Q26 ASP约为-7% yoy。
• 3月70城新房ASP指数-0.2% mom2月为-0.3% mom；一线城市约-0.1% mom，文本摘要中强调一线新房ASP平均约+0.2% mom。
• 3月70城二手房ASP指数-0.2% mom2月为-0.4% mom；一线城市二手房ASP修复至正增长，约+0.4% mom。
• 3月15城二手房成交量+112% mom / -8% yoy1Q26约为-8% yoy，一线城市3月约+2% yoy。
• 3月新开工面积-17% yoy1Q26约为-20% yoy。
• 3月竣工面积-19% yoy1Q26约为-25% yoy。
• 3月房地产开发投资-11% yoy1Q26约为-11% yoy。
• 3月土地成交面积/金额+2% / -29% yoy较2月的-25%/-43% yoy改善；1Q26约为-18%/-38% yoy。
• 开发商新增资金来源+48% mom / +14% yoy高盛估算3月改善主要由境内债发行带动，1Q26约+7% yoy。
• 覆盖六家开发商3月拿地强度约31% of contract sales项目层面GPM约25%，98%布局一二线城市，45%布局Top-10城市。

影响与含义

报告的投资含义偏向结构性而非全面复苏：一线和核心二线城市价格韧性、二手房供给缓和、租金收益率改善和政策支持，可能帮助形成价格企稳与购房信心改善的正反馈；但施工链条、低能级城市库存和民营开发商流动性仍可能限制行业整体反弹。对开发商而言，强信用、聚焦高能级城市且拿地纪律较强的主体更可能受益。

风险

• 一线城市房价修复未能持续，其他城市未能跟随改善。
• 二手房挂牌供应再次上升，导致价格压力重新加大。
• 租金收益率改善不足，购房持有成本仍为负反馈。
• 住房公积金改革、按揭利率下调、按揭补贴、限购放松等政策支持弱于预期。
• 新开工和竣工持续疲弱，拖累地产链需求和开发商现金流。
• 开发商流动性改善慢，白名单贷款、C-REITs或商业物业REITs推进低于预期。
• 宏观就业和收入预期偏弱，抑制居民购房需求。

后续跟踪

• 上海、深圳等核心一线城市是否出现更明确的价格企稳或正拐点。
• 高能级城市二手房挂牌量是否继续下降。
• 高能级城市租金收益率和租金是否进一步改善。
• 4月新房销售面积同比是否如预期转正，销售额是否保持大致持平。
• 4月二手房15城成交量是否实现中个位数同比改善。
• 住房公积金改革、大规模按揭利息补贴、商业按揭利率进一步下调等政策进展。
• 商业物业REITs试点、C-REITs市场发展和白名单项目贷款投放对开发商流动性的改善效果。
• 政府收储、城中村改造和城市更新资金支持是否加速落地。