5 月地产数据：一线城市房价企稳，行业延续 K 型分化

概览

摩根大通发布 2026 年 5 月中国房地产行业数据解读，核心结论为市场延续 K 型分化：一线城市房价持续企稳，其他城市仍小幅走弱。研报认为当前房价 stabilization 是行业复苏关键指标，弱开工带来的供给收缩反而对 sector 构成短期利好。机构维持对聚焦一线城市的国企开发商的 constructive 观点。

核心观点

房价趋势：一线城市新房价格环比 +0.2%（4 月 +0.1%），二手房 +0.3%（连续三个月正增长），其中上海、深圳表现突出。70 城整体新房价格环比 -0.20%，跌幅较 4 月 -0.19% 微扩，但优于 2025 年下半年单月超 0.5% 的跌幅。 销售与施工：住宅销售金额同比 -7.1%（4 月 -7.4%），降幅维持个位数；新开工面积同比 -24%（4 月 -27%），弱开工主要受 2025 年下半年土地销售疲软影响。机构认为新开工下滑意味着未来新房供给减少，有助于房价 stabilization。 投资逻辑：在行业分化背景下，机构建议 stick to alphas，看好聚焦一线城市、销售增长 outperforming 的国企开发商（中海、华润、金茂）。部分投资者因房地产投资同比 -25%（4 月 -20%）看空 sector，但机构认为房价 stabilization 比投资数据更能反映行业健康度。

分析框架

研报采用供需框架分析行业：需求端看销售数据（金额、面积同比），供给端看新开工、土地销售数据。通过对比一线城市与 70 城整体房价走势，验证 K 型分化趋势。同时用房地产投资数据与房价 stabilization 的关联性，说明当前弱开工对 sector 的短期正面影响。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  通过需求端（销售数据）与供给端（新开工、土地销售）分析行业平衡

  研报用销售金额/面积同比衡量需求，用新开工/土地销售衡量供给，指出弱开工带来的供给收缩可能助力房价企稳

• 周期与景气框架景气拐点分析

  通过房价环比变化判断行业景气度拐点

  研报以一线城市房价连续三个月环比正增长作为 stabilization 信号，对比 70 城整体仍下跌说明结构性拐点

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国海外发展 (0688.HK)

  受益标的：聚焦一线城市的国企开发商

  优势

  一线城市布局，销售增长 outperforming

  对比

  优于民企开发商

  风险

  行业政策变化风险

• 华润置地 (1109.HK)

  受益标的：聚焦一线城市的国企开发商

  优势

  一线城市布局，销售增长 outperforming

  对比

  优于民企开发商

  风险

  销售恢复不及预期

• 中国金茂 (0817.HK)

  受益标的：聚焦一线城市的国企开发商

  优势

  一线城市布局，销售增长 outperforming

  对比

  优于民企开发商

  风险

  行业流动性风险

关键数据

• 一线城市新房价格环比+0.2%5 月数据，4 月为 +0.1%
• 一线城市二手房价格环比+0.3%连续三个月正增长
• 70 城新房价格环比-0.20%4 月为 -0.19%
• 住宅销售金额同比-7.1%5 月数据，4 月为 -7.4%
• 新开工面积同比-24%5 月数据，4 月为 -27%
• 房地产投资同比-25%5 月数据，4 月为 -20%

影响与含义

研报认为当前数据无显著 upside/downside surprise，维持行业观点：一线城市房价 soft stabilization，其他城市或仍有超 5% 跌幅。对国企开发商（中海、华润、金茂）保持 constructive，因其聚焦一线城市且销售增长 outperforming。弱开工带来的供给收缩被视为 sector 短期利好。

风险

• 房地产政策变化风险
• 销售恢复速度不及预期
• 其他城市房价跌幅超 5%
• 行业流动性风险

后续跟踪

• 后续月度房价环比数据
• 一线城市库存变化
• 新开工面积同比走势
• 国企开发商销售表现